SANTO DOMINGO. – Si se observa el comportamiento reciente del mercado inmobiliario dominicano, el alquiler se ha convertido en uno de los puntos más sensibles del sector. El crecimiento del turismo, la presión sobre la vivienda urbana y el interés sostenido de inversionistas locales y extranjeros han elevado la demanda de inmuebles residenciales y comerciales, especialmente en zonas estratégicas del país.
Este escenario, marcado por un mercado cada vez más dinámico, llevó al Estado dominicano a actualizar el marco legal que regula los arrendamientos. Así nació la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles, una normativa que busca ordenar una relación históricamente informal y que define reglas sobre cómo y cuándo puede ajustarse el precio de una renta.
El 10 % como límite supletorio
Uno de los puntos centrales de la Ley 85-25 es que el aumento del alquiler no puede quedar a discreción del propietario cuando el contrato no establece cómo se realizarán los reajustes. En esos casos, la normativa fija un tope del 10 % del monto vigente, una medida concebida por el legislador para evitar incrementos arbitrarios o abusivos al momento de la renovación.
Este ajuste solo puede aplicarse al renovar el contrato, nunca durante su vigencia. Mientras el acuerdo esté activo, el precio pactado debe mantenerse, lo que introduce mayor previsibilidad para ambas partes.
En términos prácticos, un alquiler de RD$30,000 podría elevarse hasta RD$33,000 únicamente si el contrato no contempla otro mecanismo de aumento.
Cuando el contrato sí define los incrementos
La ley también reconoce la autonomía de la voluntad entre las partes. Esto significa que propietarios e inquilinos pueden pactar condiciones distintas dentro del contrato, incluso porcentajes superiores al 10 %, siempre que queden claramente establecidos por escrito.
Más que imponer un porcentaje único, la normativa incentiva la redacción de contratos precisos que anticipen cómo se manejarán los reajustes y reduzcan los márgenes de conflicto.
Diferencias clave con los alquileres comerciales
Un aspecto que suele generar confusión es que este límite supletorio aplica principalmente a la vivienda. En los contratos comerciales, si no se estipulan aumentos, la ley no fija un tope automático, lo que deja mayor espacio a la negociación contractual y puede dar lugar a distintas interpretaciones al momento de aplicar el artículo.
Un mercado presionado por la demanda habitacional
El debate sobre los aumentos de renta no puede desligarse del contexto económico. El dinamismo turístico, la expansión urbana y el desarrollo de nuevos polos inmobiliarios han incrementado la presión sobre la oferta habitacional, elevando el interés por ajustar precios.
Este escenario refuerza la necesidad de reglas claras que aporten estabilidad sin frenar la rentabilidad del mercado.
Lo que deben tener claro propietarios e inquilinos en 2026
Para los propietarios, la ley implica planificar con mayor rigor: redactar contratos bien estructurados, definir desde el inicio los mecanismos de reajuste y comprender que, si estos no se estipulan, se activará el límite legal del 10 %.
Para los inquilinos, entender que este porcentaje solo opera cuando el contrato guarda silencio —y que se aplica al momento de la renovación— se convierte en una referencia clave para anticipar variaciones en la renta y verificar el cumplimiento de lo pactado.
En corto
La Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles establece criterios específicos para los aumentos de renta en República Dominicana:
• Si el contrato no incluye una cláusula de reajuste, el aumento no puede superar el 10 %, ya que este funciona como un límite supletorio.
• El incremento solo puede aplicarse al renovar el contrato, nunca durante su vigencia.
• No se permiten aumentos arbitrarios cuando no existe un mecanismo previamente pactado.
• Si el contrato sí establece ajustes, incluso superiores al 10 %, prevalecerá lo acordado por las partes.
• La normativa promueve contratos claros para evitar conflictos futuros.
• En materia comercial, la ley no fija un tope automático si no se estipulan aumentos.
Más allá del aspecto legal, la Ley 85-25 introduce un cambio relevante en la forma en que se estructuran los contratos de alquiler. El reajuste de la renta deja de depender de prácticas informales y pasa a integrarse en un marco donde la previsión contractual adquiere un papel protagónico dentro de un mercado inmobiliario en expansión.
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