SANTO DOMINGO.- El proyecto de Ley de alquileres de bienes inmuebles y desahucios que estudia actualmente una comisión especial de la Cámara de Diputados, crearía una jurisdicción especializada que permita desalojar en un plazo de no más de 60 días a los inqulinos morosos, con una normativa que designe un juzgado de paz y un fiscalizador especial para las operaciones de renta, destacó este fin de semana la abogada Luz del Alba Rodríguez.
“Se creará una jurisdicción especializada que permitirá que los desalojos a los inquilinos que no paguen se ejecuten en un plazo máximo de dos meses y se creará con la normativa designar un juzgado de paz y un fiscalizador especial que serán exclusivos para materia de inquilinato”, destacó la especialista en derecho civil y procesal civil, durante su ponencia en Master Agente Inmobiliario, realizado el pasado sábado.
Resaltó que la pieza legislativa sometida el pasado año por el presidente de la Cámara de Diputados, Alfredo Pacheco, elimina el “famoso tres depósitos”, que aunque la ley no lo establecía, se convertió en una norma en las operaciones de alquiler en la República Dominicana. El nuevo proyecto dispone un solo depósito.
Otro aspecto que señaló Rodríguez como novedad del documento es que se asigna un precio de alquiler por las partes, no por el mercado, mientras los gastos legales serán compartidos por el propietario e inquilino.
«Se pretende garantizar los derechos y deberes del propietario así como del inquilino, derogando viejas prácticas; como el deposito adicional para el pago a intermediarios o corredor al momento de rentar un inmueble , y establece ; «cuando deba pagarse una comisión inmobiliaria por concepto de gestión para el alquiler, la responsabilidad de su liquidación corresponderá al propietario o representante legal siempre que este haya contratado la gestión del corretaje», señala la pieza.
De acuerdo a sus precisiones el proyecto de Ley de alquileres, es un paso de avance para los agentes inmobiliarios, dado que en ella el Estado reconocería, de ser aprobado, la transacción inmobiliaria, lo que a su juicio, es el resultado de un esfuerzo y un trabajo del sector.
La experta destacó durante la jornada formativa, las razones por las cuales un agente inmobiliario debe poseer conocimientos en los aspectos legales: identificar las propiedades que sean de oportunidad y de fácil venta por su condición legal, además de manejar dudas y debilidades del inmueble en relación a la documentación requerida.
Rodríguez compartió con los más de 80 participantes detalles de la debida diligencia y los aspectos que deben ser revisados en ese sentido por los agentes inmobiliarios, durante el proceso de la operación.
“Historial del título, donde debes confirmar que el vendedor del inmueble cuenta con pleno derecho para realizar la transacción. Revisar sus cargas o gravámenes para conocer la situación legal actual de la propiedad y verificar si tiene hipotecas, servidumbres u otro tipo de afectaciones”.
El uso y posesión fue mencionado como otro de los elementos a tomar en cuenta, también la zonificación y regulaciones para determinar que no existan restricciones que limiten su uso previo, obtener el valor del mercado sobre el inmueble mediante una tasación de un profesional en la materia.
Asimismo la profesional del derecho citó la comprobación de la no carga tributaria y verificar que la propiedad esté localizada dentro de las referencias y coordenadas del título y que el área descrita se corresponda.
Conocer el contrato
En el Master Agente Inmobiliario Luz del Alba Rodríguez detalló los tipos de contratos involucrados en un proceso de transacción inmobiliaria, destacando que el de compraventa es el único que se encuentra en el código civil dominicano, mientras el de separación no aparece en ningún documento.
“El de separación no hay venta no se sabe de donde partir ni hay jurisprudencia que lo avalen como contrato, las otras dos te permite depositar en registro y hacer un bloqueo a la propiedad”, detalló.
Los pormenores sobre lo que debe poseer un contrato como su objeto, forma de pago, tiempo de entrega de la propiedad, descripción exacta del inmueble a entregar, cláusulas de rescisión y aumento de precio de materiales, fueron expuestos durante la presentación de la especialista, que tuvo a su cargo inaugurar la jornada formativa.
“Esto último si no está pactado en el contrato, la constructora no puede aumentar la propiedad, son cosas que los agentes deben conocer para salvaguardar los derechos de su cliente”.
Contrato de alquiler
Cinco cosas básicas que no pueden faltar en un contrato de alquiler, según Rodríguez: examine el inmueble para asegurarse de que se encuentra en perfectas condiciones.
Depure el inquilino para constatar su historial y conocer su capacidad de pago. Clarificar el precio de alquiler y duración del contrato, determinar el uso del inmueble si es para comercio y conocer las causas por las cuales podría ser desalojado del inmueble.
Sobre las estafas inmobiliarias, Rodríguez expuso que el código penal las estipula y que en el momento de recibir una comisión, el agente inmobiliario pasa a formar parte del proceso y de la investigación. “Porque mi responsabilidad como agente inmobiliario es depurar todo lo que vaya a vender, usted como agente puede demandar a la constructora y eso se llama responsabilidad civil o penal que un agente puede tener en República Dominicana”.
