尽管多米尼加房地产市场通常会关注建筑许可证、销售、价格、利率或可用库存，以试图预测住房需求将向何方移动，但有一个变量变化较慢，正因如此，它可能更具决定性：人口结构。
圣多明各—— 最新 全国人口估计和预测 显示，多米尼加共和国不仅将在未来几十年继续保持人口增长，而且该国的人口年龄结构、生育率和预期寿命也将发生深刻变化。
对于房地产行业而言，结论不仅仅是会有“更多的人”需要住房；最相关的事实是，多米尼加人民的住房需求也在发生 变化。
根据 ONE 的最新预测，多米尼加共和国到 2026 年的人口估计为 11,087,418 人，并在未来几十年内继续增长，尽管速度会越来越慢，直到 2073 年 1 月 1 日达到预计的最大值 13,476,248 人。.
从那时起，人口将开始逐渐减少。.
ONE预测，到2074年初，该国人口将达到13,474,575人。到2080年，人口将达到约1342万人；到2090年，将达到1318万人；到2100年，将达到约1277万人。.
这些数据对该行业有直接的解释：人口扩张并没有消失，但它不再是一个无限增长的故事，这迫使我们以更长远的眼光来思考房地产开发。.
今天设计的一个项目可能会在市场上销售几十年，而到 2040 年、2050 年或 2060 年居住在那里的人口结构将与现在的人口结构不同。.
最显著的变化：人口老龄化
根据 ONE 的数据，多米尼加人的平均年龄从 1950 年的 21.6 岁增长到 2026 年的约 32.65 岁，并且在未来几十年内还将继续增长。.
该机构预测，到 2044 年，60 岁及以上人口数量将首次超过 15 岁以下儿童数量。到 2050 年，这一比例将达到每 100 名 15 岁以下儿童对应约 123 名老年人，并且在本世纪下半叶将继续增长。.
这种转变对住房市场意义重大，因为老龄化人口对房地产产品的需求与以年轻人为主的人口的需求并不完全相同。.
便利性、靠近医疗服务、出行便利性、安全性、建筑维护以及减少对汽车依赖的生活可能性变得越来越重要。.
这并不意味着年轻家庭的住房会消失。而是意味着市场必须同时满足不同世代的需求。.
ONE 指出的另一项变化是生育率。全球生育率从 1950 年的每名妇女生育 7.57 个孩子下降到 2026 年的 1.97 个孩子，低于人口更替水平，预计到 2050 年，这一指标将约为每名妇女生育 1.70 个孩子。.
这一趋势对住房市场可能产生重要的影响：未来的需求增长不能仅仅通过人口乘以住房数量来分析；每个家庭的人口数量也很重要。.
2022年全国人口和住房普查的数据显示，多米尼加共和国家庭的平均规模已经有所下降。国家统计局（ONE）统计了3,726,936户家庭，并估计平均家庭规模从2005年的3.8人减少到2022年的2.9人。.
这对房地产行业来说是一个有趣的悖论：如果每个家庭的居住人数持续减少，即使人口增长速度放缓，仍然会产生相当大的住房需求。.
换句话说，仅仅问会有多少多米尼加人是不够的，我们还需要问这些多米尼加人会组成多少个家庭。.
城市与乡村的区别
当前的住房存量概况也有助于了解市场可能的发展方向。.
根据 2022 年第十次人口普查的住房结构特征手册 I，全国有 3,694,060 套有人居住的私人住宅，其中独立式住宅占总数的 66.1%，公寓占总数的 18.4%，共有 681,247 套。.
但地域差异显著：在城市地区，公寓占私人住宅入住率的 23.2%，而在农村地区，这一比例仅为 5.9%。.
城市化、家庭规模缩小以及年龄结构变化的结合，在某些市场中可能有利于产品多样化：公寓、小型住宅、老年人无障碍单元、混合用途项目以及靠近服务设施的开发项目。.
地理将是下一个需要关注的方面，以下是值得密切关注的一点。.
ONE 提出的预测是全国性的，可以让我们确定人口变化的方向，但它们本身还无法回答未来住房压力将在哪些地区集中。.
ONE本身指出，在2026年和2027年期间，计划在次国家级人口、经济活动人口和家庭数量的估算和预测方面取得进展。这些工作将有助于完善地域和部门规划。.
对于房地产市场而言，即将公布的这些数据尤为重要。因为多米尼加共和国的人口将从2026年的约1110万增长到2073年的约1350万，这是一回事；而了解人口增长将集中在哪些省份、市镇和城区则是另一回事。.
在那里，您将找到该行业预测土地、基础设施、住房和服务所需的一些答案。.
未来的家园
ONE 的数据表明，多米尼加的房地产辩论必须有所发展，因为从 20 世纪到 21 世纪，关于住房的讨论一直非常集中在住房短缺和建造新住房的需求上，而这一挑战至今仍然存在。.
但新的人口预测又增加了一个维度：需要 调整供应以适应人口结构的变化，人口中儿童数量减少、老年人口增加、家庭规模可能缩小，以及预期寿命显著延长。
ONE 估计，2026 年出生时的预期寿命为 75.76 岁，到 2050 年将上升至 81.63 岁，此后还将继续增长，这引发了一些房地产市场必须开始分析的问题，而这些问题不能仅仅通过每平方米的价格来回答：
- 房屋建设是否考虑到了人口老龄化问题？
- 新项目是否充分考虑了无障碍设施？
- 住房选址与医院、卫生中心、交通、商业和服务场所的关系如何？
- 随着小家庭数量的增加，供应是否会继续侧重于相对较大的家庭单元？
- 新一代进入劳动力市场后，是否有足够的经济适用房？
新机遇
人口结构变化也可能为开发商带来机遇，前提是他们能够在人口结构变化对市场造成明显压力之前就预见到这一点。.
人口仍在增长，但生育率下降，预期寿命延长，这使得住房质量、地理位置及其对不同人生阶段的适应性变得越来越重要。.
ONE 本身强调，这些预测构成了一种工具，可以根据每个地区的人口阶段来预测未来需求、分配资源和制定差异化政策。.
未来住房压力不仅取决于国家人口数量，还取决于人口构成、家庭组成方式以及居住地点。这些信息将使我们能够从全国概览转向未来住房需求的地域分布图。.
资料来源：国家统计局（ONE），1950-2100 年全国人口估计和预测；ONE，2022 年第十届全国人口和住房普查，第一册：多米尼加共和国住房的结构特征；ONE，2005-2022 年多米尼加共和国家庭概况；ONE，2026 年发布日历。.
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