Trên một chuyến bay "cất cánh" đến New Jersey, Brenda nhận được sự hướng dẫn bất ngờ từ người anh họ là luật sư, giúp cô hiểu rõ điều gì là tốt nhất cho mình ở Cộng hòa Dominica và hệ thống thuế của Hoa Kỳ.
SANTO DOMINGO.–Brenda đến chi nhánh Banreservas trên đường 181 ở Washington Heights để hỏi về các yêu cầu vay thế chấp và nhân tiện đến đó, để tránh mưa và cái lạnh 3 độ C vào đêm trước tháng 12.
Cô ấy ra về với vài tờ rơi và đầu óc quay cuồng, bởi vì mặc dù họ đã giải thích mọi thứ, cô ấy vẫn không hiểu nhiều. Cô ấy sẽ phải quay lại vào một dịp khác, khi có nhiều thời gian hơn, vì vậy cô ấy đến La Casa del Mofongo, mua đồ ăn mang về và đi đến trạm xe buýt cầu George Washington để bắt xe.
Khi cô đến, một người vừa mới rời đi, nên cô phải đợi vài phút. Có người chạm vào vai cô và che mắt cô từ phía sau. Cô không sợ; cô biết đó là người quen. Cô đưa tay ra sau lưng, và người đó nói, "César, lâu lắm rồi không gặp!" Đó là anh họ cô, cũng là người Dominica, với nụ cười tươi rói, một luật sư đã hành nghề gần hai thập kỷ ở Queens. "Sao mặt mày cứ như người đang điều hành đất nước vậy?" anh ta nói.
Brenda cất sổ tay đi, lấy găng tay ra và đeo vào vì trên đó lạnh hơn. César khen ngợi cô ấy, nói những câu như "Trông em thật xinh đẹp" và "Em không hề già đi", và cô ấy chỉ mỉm cười.
-Rất vui được gặp lại anh, Chúa đã đưa anh đến với tôi. Nghe này, tôi vừa mới rời ngân hàng, tôi tranh thủ lúc ở gần đó để hỏi về thủ tục mua nhà ở Santo Domingo. Tôi muốn đến đó, sống đến già ở đó, tận hưởng sự ấm áp, thời tiết lạnh lẽo này làm tôi chán quá.
"Nhưng anh họ, nói cho tôi biết tôi có thể giúp gì cho anh. Đó chính xác là việc tôi vẫn làm. Hôm nay tôi đã đến khu vực Năm Quận (Five Boros) thăm hỏi mọi người, và bây giờ tôi sẽ đi ăn tối ở nhà một cô gái tôi mới quen. Cô ấy sống ở Hackensack.".
-Anh thật vô vọng- một mùi thơm ngọt ngào và cay nồng xộc vào mũi anh, khiến một số người hỏi: "Và ai đang mang món ngon đó vậy?"
– Và đó có phải là cái bánh arepa mà em mang đến cho bạn gái không? – Brenda vừa cười vừa kể cho anh nghe câu chuyện về ngôi nhà mà cô muốn mua ở quê nhà.
Từ New York đến New Jersey bằng máy bay
Vừa lên xe buýt, một chiếc xe chạy bằng động cơ thực thụ, Brenda liền lấy sổ tay ra để chắc chắn không bỏ sót điều gì, cầm bút chì ghi lại những chỉ dẫn của César, và giải thích tất cả những gì cô đã tìm hiểu. Cô yêu cầu tài xế vặn nhỏ nhạc lên một chút vì ngay cả khi ngồi cạnh người em họ, họ vẫn không thể nghe thấy nhau.
-César, tôi muốn nghỉ hưu ở Santo Domingo. Tôi đang tìm nhà có giá từ 8 đến 10 triệu peso Dominica. Tức là khoảng 133.000 đến 166.000 đô la Mỹ, đúng không?
"Đúng vậy," anh ấy xác nhận. "Nhưng trước khi bắt đầu tìm nhà, chúng ta cần nói về thuế, vì anh có hai quốc tịch. Điều đó có thể có lợi cho anh... hoặc làm phức tạp mọi việc nếu anh không biết cách xử lý."
Brenda vừa mở mắt vừa há miệng cùng lúc. Chưa ai từng nói với cô ấy rằng mọi chuyện sẽ trở nên phức tạp.
-Ôi Chúa ơi, đừng nói với tôi là vậy!
-Bình tĩnh nào, tôi không cố ý làm cô sợ đâu. Nghe kỹ nhé.
Tôi nên mua với tư cách là người Dominica hay người nước ngoài?
Người anh họ bắt đầu giải thích mọi thứ, cố gắng ngắn gọn và rõ ràng nhất có thể trong hoàn cảnh đó, nhưng anh ta nói như thể đang giảng bài trong lớp học. Và Brenda đang ghi chép.
Brenda à, ở Cộng hòa Dominica không có sự khác biệt nào giữa việc mua nhà với tư cách là người Dominica hay người nước ngoài. Luật Đăng ký Bất động sản năm 2005 và các quy định kèm theo quy định rằng mọi người mua nhà, bất kể quốc tịch, đều có quyền sở hữu tài sản như nhau. Vì vậy, bạn hoàn toàn có thể yên tâm về điều đó.
Cô ấy nhanh chóng ghi chú lại: “✔ Không có sự phân biệt đối xử dựa trên quốc tịch.”
"Nhưng," ông ấy nói thêm, giơ một ngón tay lên, " chiến lược sẽ thay đổi vì thuế của các bạn ở Hoa Kỳ."
Brenda nghiêng người về phía trước.
-Nhưng anh/chị càng làm tôi thêm bối rối, đừng chủ quan, chuyện này nghiêm trọng đấy.
-Thư giãn nào, hãy nghe đây, theo Kho bạc Cộng hòa Dominica, đây sẽ là triển vọng của các bạn:
1. Thuế chuyển nhượng (ITBIS)
-Theo tài liệu hướng dẫn “Chuyển nhượng bất động sản” của Tổng cục Thuế nội địa (DGII), được cập nhật năm 2025, bạn phải trả một khoản phí duy nhất: 3% giá trị bất động sản để chuyển quyền sở hữu sang tên mình.
Brenda viết: ✔ Phí chuyển khoản 3%. Thanh toán một lần.
2. Thuế Bất động sản (IPI)
-Sau đó, hàng năm Nhà nước thu thuế IPI, do DGII quản lý, và vào năm 2025, ngưỡng miễn thuế là 10.190.833 RD$, theo nghị quyết được công bố vào tháng 1 năm 2025 và cách thức áp dụng như sau:
✔ Nếu bạn là cá nhân (như bạn):Bạn chỉ phải trả 1% hàng năm trên phần vượt quá 10.190.833 RD$.
Brenda ngước nhìn lên:
"Nếu tôi mua thứ gì đó có giá trị từ 8 triệu đến 10 triệu peso Dominica thì sao?
" "Nếu bạn mua 10 triệu peso Dominica, bạn vẫn được miễn thuế vì giá trị vẫn dưới ngưỡng quy định.
Và nếu giá trị cao hơn một chút—ví dụ như 10.300.000 peso Dominica—bạn sẽ chỉ phải trả 1% trên109.167 peso Dominica… khoảng 1.091 peso Dominica một năm. Rất dễ quản lý."
-À, vậy thì giờ tôi bắt đầu hiểu rồi!
-Và bây giờ, chúng ta hãy nói về điều mà bạn thực sự quan tâm: Hoa Kỳ, và chúng ta hãy cùng tìm hiểu từng bước một:
1. Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS)
Hãy nghe này, với tư cách là công dân Hoa Kỳ, dù nhà bạn ở Cộng hòa Dominica hay trên sao Hỏa, bạn đều phải khai báo.
Điều đó không có nghĩa là bạn sẽ tự động phải trả tiền, nhưng thực tế là như vậy:
✔ Kê khai khoản này vào tờ khai thuế liên bang.
✔ Báo cáo thu nhập cho thuê nếu bạn cho thuê.
✔ Sau đó, khấu trừ các chi phí được phép (lãi suất, bảo trì, khấu hao).
"Hừ!" Brenda cau mày. "Vậy, tôi nên mua với tư cách là người Dominica hay người Mỹ? Đó là điều tôi muốn anh nói cho tôi biết.".
Brenda bắt đầu mất kiên nhẫn.
"Ở Cộng hòa Dominica thì điều đó không quan trọng," César nói, " đối với Sở Thuế vụ Mỹ thì không quan trọng. Điều quan trọng là bạn làm gì với tài sản đó."
- Nếu bạn chỉ sử dụng nó cho mục đích sinh hoạt → Bạn không phải trả thêm thuế liên bang.
- Nếu bạn cho thuê → Bạn phải đóng thuế thu nhập từ nước ngoài, nhưng có thể khấu trừ chi phí.
- Các quy định về thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn và bạn phải báo cáo.
Brenda đã viết tất cả mọi thứ vào một trang giấy có tiêu đề “Hacienda: Mỹ vs Nga” và sau đó, như thể chẳng có gì đáng kể, cô ấy hỏi anh ta:
Có hiệp định nào ngăn cản việc tôi phải trả gấp đôi không? Ví dụ như hiệp định thương mại tự do chẳng hạn…
César khẳng định chắc chắn: Không. Không có hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa Cộng hòa Dominica và Hoa Kỳ. Nhưng Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) cung cấp một lợi ích gọi là "tín dụng thuế nước ngoài": ✔ Nếu bạn đóng thuế cho một bất động sản ở Cộng hòa Dominica, bạn có thể khấu trừ khoản thuế đó trong tờ khai thuế của Hoa Kỳ.
–Vì vậy tôi mới hỏi bạn, điều gì là tốt nhất cho tôi?
César khẳng định chắc chắn: lựa chọn tốt nhất cho bạn và bất kỳ người Dominica nào có hai quốc tịch với Hoa Kỳ là:
✔ Mua nhà với tư cách công dân Dominica, vì bạn không cần thêm bất kỳ giấy tờ nào.
✔ Khai báo với Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) với tư cách công dân Hoa Kỳ.
✔ Sắp xếp giấy tờ đầy đủ để được khấu trừ thuế.
✔ Sử dụng nhà làm nơi cư trú chính để tránh thuế thu nhập.
Brenda thở phào nhẹ nhõm, vì cuối cùng cô cũng hiểu ra điều gì đó.
César còn khoảng 7 phút nữa là phải xuống xe ở cửa hàng tiện lợi 7-Eleven gần đó, nơi bạn gái mới của anh đang đợi. Trong lúc cài cúc áo khoác và chuẩn bị xuống xe, anh chợt nghĩ:
"Chị họ, việc chị cần làm là tìm một người môi giới bất động sản giỏi ở Santo Domingo, xem xét các khu vực đang phát triển, tính toán chi phí thực tế, và đừng quên rằng ở Cộng hòa Dominica, chi phí giao dịch có thể lên tới từ 3% đến 4%, chủ yếu là do thuế giá trị gia tăng (ITBIS). Hãy giữ lại sổ sách kế toán của chị," cô ấy nói thêm, mỉm cười, "vì điều đó sẽ giúp chị tránh bị Cục Thuế Liên bang (IRS) phạt. Và, Brenda, hãy ghi nhớ điều này: Tôi sẽ gọi lại cho chị sau để giải thích về phương thức thanh toán. Việc này rất nghiêm trọng, và bây giờ cơ quan thuế thậm chí còn kiểm tra cả màu sắc của tiền nữa."
Brenda khép cuốn sổ lại, vẻ mặt mãn nguyện. Cô cảm thấy mình không còn đang mơ nữa; dù không hề lên kế hoạch, cô đã có một kế hoạch rõ ràngtrước. Cô ôm chầm lấy người anh họ, chúc anh may mắn. Khi anh xuống xe, cô nhìn người bạn đang đợi mình ở cửa hàng tiện lợi từ đầu đến chân. Cô vẫy tay chào tạm biệt và nở một nụ cười tươi.
"Cô ấy xinh thật đấy! Tôi quên hỏi cô ấy đến từ đâu. Thôi, lát nữa tôi sẽ gọi lại cho anh ấy để anh ấy giải thích về các phương thức thanh toán cho tôi.".
Rồi bà ôm chặt cuốn sổ vào ngực và thở dài đầy xúc động và nhẹ nhõm. Lần đầu tiên, Brenda cảm thấy giấc mơ nghỉ hưu ở Santo Domingo của mình đã có một con đường rõ ràng hơn phía trước.
Danh sách việc cần làm của Brenda
1) Trước khi mua
✔ Xác minh giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản với Cơ quan đăng ký đất đai.
✔ Xác nhận người bán thực sự là chủ sở hữu hoặc người đại diện hợp pháp.
✔ Ngân sách: 8 đến 10 triệu Rupiah (khoảng 133.000–166.000 USD).
✔ Tính toán thuế chuyển nhượng 3% (ITBIS).
✔ Yêu cầu giấy chứng nhận về các khoản thế chấp và nghĩa vụ tài chính.
✔ Xem xét các quy định về chung cư (nếu có).
✔ Xác minh rằng bất động sản không có khoản nợ hoặc khoản khấu trừ thuế bất động sản (IPI) chưa thanh toán.
✔ Xác minh rằng thông tin địa chính của bất động sản được cập nhật với Tổng cục Thuế (DGII).
2) Khi ký hợp đồng
✔ Bao gồm phương thức thanh toán: chuyển khoản ngân hàng, séc được chứng nhận hoặc séc ngân hàng, thư tín dụng ngân hàng, hoặc kết hợp các phương thức trên. (Yêu cầu của DGII kể từ ngày 1 tháng 5 năm 2025; việc không cung cấp thông tin này có thể dẫn đến việc DGII từ chối chuyển nhượng.)
✔ Đảm bảo số tiền và phương thức thanh toán được mô tả khớp với biên lai thực tế.
✔ Giữ lại biên lai chuyển nhượng, séc và các biên lai khác.
✔ Ký hợp đồng có công chứng với số tiền chính xác và minh bạch (tránh khai báo ít hơn giá trị thực tế).
✔ Yêu cầu công chứng viên lập hồ sơ đầy đủ cho DGII (hợp đồng + tài liệu đính kèm + bản sao CMND + biên lai).
3) Sau khi mua
✔ Nộp hợp đồng và các giấy tờ cho DGII để thanh toán thuế chuyển nhượng 3%.
✔ Hoàn tất quy trình trong vòng 6 tháng theo quy định của pháp luật để tránh bị tính phí phụ thu.
✔ Đăng ký tài sản với DGII cho mục đích IPI.
✔ Xác nhận rằng tài sản không vượt quá ngưỡng miễn trừ IPI.
✔ Lưu giữ hồ sơ các tài liệu gốc (cũng quan trọng đối với IRS nếu bạn sống ở Hoa Kỳ).
4) Nghĩa vụ tại Hoa Kỳ
✔ Khai báo quyền sở hữu tài sản trên mẫu đơn liên bang.
✔ Nếu bạn có thu nhập: hãy báo cáo và khấu trừ các chi phí được phép.
✔ Sử dụng Tín dụng Thuế Nước ngoài nếu bạn đã nộp thuế tại Cộng hòa Dominica.
✔ Giữ tất cả các khoản thanh toán và hợp đồng được sắp xếp gọn gàng để xem xét trong tương lai.
Hướng dẫn ngắn gọn:
- Hãy chuẩn bị các giấy tờ cần thiết: Chứng minh thư hoặc hộ chiếu Cộng hòa Dominica nếu bạn mua với tư cách người nước ngoài (mặc dù trong trường hợp của bạn, mua với tư cách công dân Dominica sẽ tốt hơn).
- Tính toán chi phí ban đầu của bạn: giá + 3% thuế ITBI + chi phí pháp lý (khoảng 1%).
- Kiểm tra tiêu đề: bắt buộc.
- Ký hợp đồng cam kết và sau đó tiến hành thủ tục mua bán.
- Khai báo tài sản với DGII cho mục đích IPI.
- Báo cáo tài sản này cho Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS).
- Hãy luôn giữ gìn tất cả tài liệu của bạn cẩn thận.
