Mười lăm hay hai mươi năm trước, nhiều chủ sở hữu bất động sản ở Santo Domingo, Santiago hay Punta Cana tự hào về những tòa nhà và quảng trường mới khánh thành của họ. Đó là những công trình hiện đại với nội thất sang trọng, bãi đậu xe rộng rãi và khách hàng doanh nghiệp hàng đầu. Chúng thực sự là những viên ngọc quý của thị trường. Tuy nhiên, câu chuyện đã thay đổi. Những gì từng được xếp hạng A giờ đây có thể chỉ còn hạng B, hoặc thậm chí là C, và những gì từng là chuẩn mực về uy tín, thiết kế, vị trí và sự hiện diện giờ đây có nguy cơ trở thành tài sản "ma": vị trí tốt nhưng bỏ trống và không tạo ra thu nhập.
Hiện tượng này không chỉ xảy ra ở Cộng hòa Dominica. Tại Miami, Madrid và Panama, mô hình tương tự cũng lặp lại: những ai không thích nghi sẽ bị bỏ lại phía sau. Cạnh tranh giờ đây không chỉ đơn thuần là về vị trí; mà còn bao gồm hiệu quả năng lượng, chứng nhận môi trường, công nghệ tích hợp, thiết kế, tiện nghi, bãi đậu xe, và thậm chí cả trải nghiệm tổng thể của sảnh chờ khi bước vào.
Khi người thuê nhà rời đi
Nhiều chủ nhà đã trải nghiệm điều này tận mắt. Một người thuê nhà đã sống trong tòa nhà nhiều năm đột nhiên tuyên bố họ sẽ chuyển đi. Đó không phải là một quyết định bốc đồng: mà là tổng hợp của những chi tiết nhỏ tạo nên sự khác biệt. Chỗ đậu xe từng đủ dùng nay không còn đủ nữa; trước đây, cứ 40-50 mét vuông lại có một chỗ đậu xe, giờ thì ít nhất cứ 30 mét vuông lại có một chỗ. Sảnh chính từng rất ấn tượng nay trông lỗi thời, và việc cải tạo lối vào đã khiến thời hạn thuê nhà kéo dài đến năm năm. Cơ sở hạ tầng lạc hậu, thang máy chậm, hệ thống dây điện hạn chế và điều hòa không khí tiêu thụ nhiều điện năng hơn mức cần thiết. Mặt tiền các tòa nhà thiếu vẻ hiện đại của đô thị. Ngay cả tình trạng tắc nghẽn giao thông và lưu lượng xe cộ không bền vững trong khu vực cũng đóng một vai trò: các công ty từng coi trọng việc đặt trụ sở tại những khu vực nhất định giờ đây lại ưa thích những trung tâm linh hoạt hơn, có phương tiện giao thông công cộng và nhiều chỗ đậu xe hơn.
Có những trường hợp cụ thể tại địa phương minh họa rõ tình hình này. Một tòa nhà ở Piantini, sau khi mất đi khách thuê chính, đã bị bỏ trống trong nhiều năm vì chủ sở hữu từ chối đầu tư vào hiện đại hóa. Cuối cùng, nó phải được bán cho một quỹ đầu tư bất động sản, quỹ này đã nhìn thấy cơ hội để tái định vị tòa nhà. Ngược lại, một tòa tháp khác ở Naco đã quyết định cải tạo sảnh, cải thiện hệ thống điều hòa không khí và hiện đại hóa hệ thống điện. Kết quả: tòa nhà giữ chân được các khách thuê đa quốc gia và gia hạn hợp đồng mà không cần phải giảm giá thuê.
Quyết định nên đầu tư hay bán
Đến lúc này, chủ sở hữu phải đối mặt với một tình huống khó xử: liệu có nên đầu tư vào bất động sản để tăng khả năng cạnh tranh hay bán nó trước khi giá trị giảm thêm? Câu trả lời phụ thuộc vào chu kỳ thị trường hiện tại.
Trong các giai đoạn phát triển, như những gì Santo Domingo đang trải qua hiện nay, các công trình mới và chứng nhận xanh là lựa chọn hàng đầu, còn các công trình cũ chỉ tồn tại được nếu được hiện đại hóa.
Trong giai đoạn trưởng thành, các bất động sản cũ phải cạnh tranh về giá cả hoặc việc cải tạo.
Và trong các giai đoạn điều chỉnh, khi tỷ lệ văn phòng trống tăng lên, các văn phòng hạng B và C trở nên hấp dẫn hơn chính vì chi phí thấp hơn. Hiểu được thành phố của bạn đang ở chu kỳ nào là chìa khóa để đưa ra quyết định đúng đắn.
Bất động sản "tiêm botox"
Để minh họa, hãy xem xét một so sánh đơn giản. Bất động sản, giống như con người, cũng trải qua các giai đoạn. Một phụ nữ 25 tuổi hài lòng với vẻ tươi trẻ tự nhiên, tràn đầy collagen; nhưng khi bước sang tuổi 50, đã đến lúc đầu tư vào việc duy trì sự trẻ trung: ăn uống lành mạnh, uống đủ nước, ngủ đủ bảy tiếng, tập thể dục, bổ sung dưỡng chất và các liệu trình chăm sóc da liễu. Một liệu trình "Botox" ở sảnh, thêm vài giờ tập luyện tại "phòng gym" để tiết kiệm năng lượng, hoặc thậm chí là một cuộc "lột xác" bằng cách định vị lại tòa nhà trong một phân khúc thị trường khác. Những gì không được đổi mới sẽ trở nên lỗi thời. Những gì đầu tư vào hình ảnh của mình sẽ tiếp tục thu hút sự chú ý… và mang lại các hợp đồng với tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn.
Những chiến lược thực sự hiệu quả
Một số chủ nhà giữ chân được những người thuê nhà quan trọng thông qua các khoản đầu tư có chọn lọc: cải tạo mặt tiền, thương lượng chỗ đậu xe ở các khu đất lân cận, hiện đại hóa hệ thống điều hòa không khí, hoặc bổ sung các khu vực chung hấp dẫn như quán cà phê, sân thượng, phòng họp và phòng tập thể dục. Những người khác quyết định tái định vị tài sản: chuyển đổi văn phòng thành phòng khám y tế, không gian bán lẻ trong các trung tâm thương mại tiện lợi, căn hộ, hoặc nhà kho công nghiệp tại các trung tâm logistics đô thị. Và sau đó là những người biến không gian trống thành cơ hội bằng cách cung cấp không gian sẵn sàng cho thuê hoặc chia nhỏ diện tích thành các mô-đun nhỏ hơn cho các công ty khởi nghiệp, không gian làm việc chung, giải pháp "cắm và chạy" và các công ty BPO quy mô vừa.
Nhưng điều quan trọng là cũng cần biết khi nào nên bán. Nếu chi phí hiện đại hóa vượt quá lợi nhuận trong tương lai, việc bán tài sản có thể sẽ sinh lời hơn. Tại thị trường Dominica, có những quỹ đầu tư chuyên tìm kiếm các bất động sản có tiềm năng cải tạo. Và cũng có những người dùng cuối mua bất động sản vì họ đã phát triển và muốn ngừng thuê nhà.
Vai trò của cố vấn bất động sản
Trong suốt quá trình này, cố vấn bất động sản chuyên nghiệp không chỉ đóng vai trò trung gian. Họ giúp chủ sở hữu phân tích lý do người thuê nhà rời đi, so sánh các chỉ số với đối thủ cạnh tranh, thiết kế kế hoạch tái định vị khả thi và kết nối với các kiến trúc sư, kỹ sư và các quỹ đầu tư gia tăng giá trị có thể thực hiện chiến lược đó.
Phần kết luận
Một tòa nhà từng được xếp hạng A nay chỉ còn hạng B không phải là thất bại: đó là một cơ hội. Với đầu tư thông minh, tái định vị chiến lược hoặc bán đúng thời điểm, một bất động sản cũ kỹ có thể trở nên cạnh tranh và sinh lời trở lại.
Trong một thị trường năng động như Cộng hòa Dominica, những chủ sở hữu biết phản ứng kịp thời là những người có thể biến cái cũ thành cái mới.
Các quan điểm được nêu trong bài viết này hoàn toàn thuộc trách nhiệm của tác giả.
