Các giấy phép được cấp cho tòa tháp đã vi phạm các quy định của thành phố về sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao và khoảng lùi, khiến các giấy phép quy hoạch đô thị chính cho dự án trở nên vô hiệu
SANTO DOMINGO.– Một quyết định của Tòa án Hành chính Cấp cao (TSA) một lần nữa đã nêu bật một trong những mối quan ngại chính liên quan đến sự phát triển đô thị ở Quận Quốc gia: một dự án bất động sản có thể được chuyển đổi đến mức nào mà không vi phạm các quy định quy hoạch của thành phố?
Tòa án cấp bốn của TSA đã tuyên bố vô hiệu các giấy phép quy hoạch đô thị chính được cấp cho Everest Towerở Piantini, kết luận rằng các giấy phép được cấp đã vi phạm các quy định của thành phố về sử dụng đất, mật độ nhà ở, chiều cao công trình và khoảng lùi tối thiểu cần thiết.
Quyết định, được nêu trong bản án số 0030-1642-2026-SSEN-00280, ngày 9 tháng 7 năm 2026, đã chấp nhận đơn kháng cáo hành chính gây tranh cãi do Hội đồng Thành phố Quận Quốc gia (ADN) đệ trình, trong đó đặt câu hỏi về tính hợp pháp của các giấy chứng nhận được cấp cho việc phát triển bất động sản.
Ngoài một dự án cụ thể, phán quyết này khẳng định rằng các quy định về quy hoạch sử dụng đất đai là giới hạn đối với sự phát triển đô thị và các quyết định hành chính không được phép đi chệch khỏi các giới hạn đó khi lợi ích công cộng bị xâm phạm.
Một dự án đã thay đổi chiều kích
Một trong những yếu tố có trọng lượng lớn nhất trong phán quyết của tòa án là sự phát triển của dự án từ giai đoạn hình thành ban đầu đến phiên bản được phê duyệt cuối cùng.
Theo đánh giá của tòa án, đề án ban đầu dự kiến xây dựng một chung cư 64 căn hộ. Tuy nhiên, các công đoạn cải tạo và sửa đổi sau đó đã dẫn đến việc phát triển một khu phức hợp đa chức năng bao gồm 238 căn hộ khách sạn, cũng như nhà hàng, văn phòng, không gian tổ chức sự kiện, khu vực dịch vụ và sân trực thăng.
Đối với ban giám khảo, những sửa đổi này thể hiện sự chuyển đổi đáng kể so với dự án đã được phê duyệt ban đầu, làm tăng đáng kể diện tích chiếm dụng đất.
Phán quyết chỉ ra rằng mật độ dân cư dự kiến đạt khoảng 3.763 người trên mỗi hecta, một con số cao hơn mức cho phép theo quy định hiện hành đối với khu vực đó của Quận Quốc gia.
Chiều cao, khoảng lùi và sử dụng đất
Tòa án cũng kết luận rằng đề án được phê duyệt đã vượt quá các tiêu chí quy hoạch đô thị được thiết lập cho khu vực đó của Piantini.
Trong số những quan sát được ghi nhận có một tòa nhà cao 22 tầng trên mặt đất, cùng với các khu vực bổ sung dành cho nhà hàng, dịch vụ, tầng lửng và sân trực thăng, một cấu hình vượt quá chiều cao tối đa cho phép đối với đường cấp ba loại A.
Hơn nữa, phán quyết chỉ ra rằng một số khoảng lùi bên và phía sau được phê duyệt nhỏ hơn mức tối thiểu theo quy định là bốn mét, một điều kiện mà theo tòa án, ảnh hưởng trực tiếp đến các khía cạnh như thông gió, ánh sáng tự nhiên, an toàn, riêng tư và sự hòa nhập của công trình với môi trường đô thị.
Các thẩm phán cũng xác định rằng các giấy chứng nhận bị khiếu nại trái với các điều khoản trong Nghị quyết Thành phố số 94-98 và Nghị định số 9/2019, theo đó Quy hoạch Lãnh thổ của Quận Quốc gia đã được phê duyệt.
Một vụ tranh chấp đã được đưa ra tòa
Theo thông báo, việc xây dựng Tháp Everest đã vấp phải sự phản đối từ cư dân và đại diện cộng đồng khu vực Piantini, những người trong nhiều năm qua đã đặt câu hỏi về quy mô của dự án và tác động của nó đối với một khu vực chủ yếu được sử dụng làm khu dân cư.
Những lo ngại được nêu ra bao gồm việc gia tăng lưu lượng giao thông, áp lực lên cơ sở hạ tầng hiện có và những ảnh hưởng mà việc xây dựng mật độ cao có thể gây ra đối với khả năng di chuyển và chất lượng cuộc sống ở khu vực xung quanh.
Phán quyết của tòa án phù hợp với những lập luận này, khẳng định rằng quy hoạch lãnh thổ nhằm mục đích cân bằng sự tăng trưởng bất động sản với năng lực đô thị của từng khu vực.
Phạm vi của phán quyết
Theo phán quyết, Tòa án Hành chính Cấp cao đã hủy bỏ Giấy chứng nhận không phản đối đối với Dự án sơ bộ số ADN-DPU-2020-0466 (được đóng dấu lại), Giấy chứng nhận sử dụng đất và khoảng lùi xây dựng, Giấy chứng nhận không phản đối số ADN-DPU-2021-1202, cũng như các giấy chứng nhận DPU-CC-2023-0040, tất cả đều liên quan đến dự án Everest Tower.
Phán quyết cũng nêu rõ rằng bất kỳ sự cho phép nào từ Viện Hàng không Dân dụng Cộng hòa Dominica (IDAC) liên quan đến sân bay trực thăng sẽ chỉ đánh giá các khía cạnh liên quan đến an toàn vận hành hàng không và không thay thế việc đánh giá quy hoạch đô thị thuộc thẩm quyền của chính quyền thành phố.
Tòa án kết luận rằng việc bảo vệ lợi ích công cộng trong các vấn đề đô thị bao gồm việc tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, giao thông, tính bền vững môi trường, an ninh pháp lý và chất lượng cuộc sống của người dân, vì những lý do đó, tòa án đã ra lệnh hủy bỏ các giấy phép bị khiếu nại và yêu cầu thông báo quyết định này cho các bên liên quan, ngoài việc công bố trên Công báo của Tòa án Hành chính Cấp cao.
Tài liệu tham khảo:
