Các chuyên gia cảnh báo rằng thách thức không phải là ngăn chặn sự phát triển, mà là ngăn chặn việc giá đất tăng cao dẫn đến việc những người vốn sinh sống tại các cộng đồng này phải di dời
SANTO DOMINGO.— Giá trị của các khu dân cư không thay đổi chỉ sau một đêm. Sự chuyển đổi thường diễn ra một cách gần như không thể nhận thấy: một con đường được mở rộng, một công viên mới được xây dựng, một siêu thị khai trương, một tòa nhà chung cư được xây dựng, hoặc hệ thống giao thông công cộng được cải thiện. Ngay sau đó, các doanh nghiệp mới xuất hiện, sự quan tâm của nhà đầu tư tăng lên, và giá đất bắt đầu tăng.
Điều thoạt nhìn có vẻ như là sự cải thiện chất lượng đô thị cuối cùng lại làm thay đổi hành vi của thị trường bất động sản. Một lĩnh vực từng được coi là giá cả phải chăng trong nhiều năm nay không còn như vậy nữa khi nhu cầu sinh sống hoặc đầu tư vào đó tăng lên, trong khi nguồn cung đất đai và nhà ở ngày càng khan hiếm.
Để hiểu rõ quá trình này diễn ra như thế nào, El Inmobiliario đã tham khảo ý kiến của một kiến trúc sư chuyên về quy hoạch đô thị, một nhà phát triển bất động sản, một chuyên gia định giá và một nhà kinh tế. Mặc dù mỗi người phân tích hiện tượng này từ một góc độ khác nhau, nhưng tất cả đều đồng ý về một điểm: sự tăng giá trị của một khu phố là do sự hội tụ của nhiều yếu tố chứ không phải do một dự án bất động sản đơn lẻ.
Khi thành phố bắt đầu thay đổi
Theo Raynerd Saint-Hilair, một kiến trúc sư chuyên về quy hoạch đô thị, sự gia tăng giá trị của một khu phố là hệ quả tự nhiên của một môi trường bắt đầu mang lại điều kiện sống tốt hơn.
Ông giải thích rằng việc cải thiện cơ sở hạ tầng, an ninh, kết nối, các dịch vụ thương mại, trung tâm giáo dục và không gian công cộng sẽ làm tăng sức hấp dẫn của một khu vực và do đó, làm tăng giá trị của đất đai và bất động sản.
Những dấu hiệu đầu tiên xuất hiện thậm chí trước khi giá cả tăng vọt. Việc cải tạo nhà ở, hiện đại hóa không gian công cộng, bổ sung các khu vực cây xanh mới, cải thiện hệ thống chiếu sáng, vỉa hè tốt hơn và sự xuất hiện của các doanh nghiệp thường báo trước quá trình tăng giá bất động sản, từ đó thu hút các nhà phát triển và nhà đầu tư.
Tuy nhiên, Saint-Hilair lập luận rằng những chuyển đổi lớn nhất không chỉ phụ thuộc vào khu vực tư nhân hay Nhà nước.
Theo ông, sự tăng trưởng mạnh mẽ nhất xảy ra khi đầu tư công tạo ra các điều kiện thông qua việc xây dựng đường sá, giao thông, công viên, hệ thống vệ sinh và các tiện ích đô thị mới, trong khi đầu tư tư nhân phát triển các dự án nhà ở, thương mại và văn phòng thúc đẩy nền kinh tế địa phương.
Cơ sở hạ tầng định hướng cho đầu tư
Quan điểm đó cũng được chia sẻ bởi kỹ sư kiêm nhà phát triển bất động sản Zoilo Taveras, người tin rằng cơ sở hạ tầng thường trở thành chỉ số chính cho sự phát triển trong tương lai của một cộng đồng.
Trước khi quyết định đầu tư vào một lĩnh vực nào đó, ông giải thích rằng các nhà phát triển phân tích các khía cạnh như quy hoạch đô thị, các công trình công cộng đã được công bố, nguồn cung đất đai, tăng trưởng dân số, khả năng kết nối và nhu cầu nhà ở, ngoài việc đánh giá khả năng hấp thụ các dự án mới của thị trường.
"Đầu tư bất động sản luôn đi theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng," ông tóm tắt.
Doanh nhân này tin rằng Cộng hòa Dominica là một ví dụ rõ ràng về hành vi này. Trong khi Khu đa giác trung tâm của Quận Quốc gia đại diện cho một thị trường đã được củng cố, ông xác định Santo Domingo East là một trong những khu vực mở rộng đô thị chính ở Đại Santo Domingo.
Tuy nhiên, ông cảnh báo rằng sự phát triển của thị trường bất động sản đòi hỏi phải có kế hoạch.
Theo quan điểm của ông, khi nguồn cung nhà ở không đáp ứng được nhu cầu gia tăng hoặc việc phát triển chỉ tập trung vào các dự án hướng đến phân khúc thu nhập cao hơn, giá nhà có thể tăng đến mức đẩy cả cư dân truyền thống và các doanh nghiệp nhỏ ra khỏi nơi ở.
Vị trí vẫn là lợi thế chính
Từ góc độ kỹ thuật định giá bất động sản, kiến trúc sư kiêm chuyên gia định giá Claudia Castillo cho rằng vị trí vẫn là yếu tố có tác động lớn nhất đến giá trị của một bất động sản.
"Vị trí, vị trí và vị trí," ông tóm tắt, đề cập đến một nguyên tắc được sử dụng rộng rãi trên thị trường quốc tế.
Vị trí gần các tuyến đường chính, trường học, phòng khám, phương tiện giao thông công cộng và khu mua sắm làm tăng đáng kể giá trị của một bất động sản. Các yếu tố khác bao gồm an ninh khu phố, tình trạng của bất động sản và điều kiện thị trường.
Castillo giải thích rằng việc định giá bất động sản phản ánh trực tiếp những chuyển đổi đô thị.
Khi một khu dân cư có thêm các dự án mới, cải thiện cơ sở hạ tầng hoặc mang lại nhiều cơ hội phát triển hơn, những yếu tố này bắt đầu được đưa vào quá trình định giá bất động sản, cùng với sự biến động của cung và cầu.
Chuyên gia này xác định một số hành lang đô thị cho thấy dấu hiệu tăng giá đáng kể trong những năm tới, bao gồm República de ColombiaĐại lộ Jacobo Majluta và đoạn mở rộng của Đại lộ 27 de Febrero, nơi bà nhận thấy sự tập trung ngày càng tăng của các dự án nhà ở, thương mại và hỗn hợp.
Không chỉ nhu cầu tăng lên mà chi phí cũng đang tăng theo
Mặc dù sự tăng giá thường được giải thích là do nhu cầu tăng lên, nhà kinh tế học Gabriel González tin rằng hiện tượng này cũng phản ánh các yếu tố cấu trúc làm tăng chi phí sản xuất nhà ở.
Trong số đó, ông đề cập đến giá đất, chi phí xây dựng, lãi suất, khả năng tiếp cận tín dụng, lạm phát và các quy định về quy hoạch đô thị.
Thêm vào đó là một yếu tố ngày càng rõ rệt trên thị trường Dominica: sự xuất hiện của các chuyên gia bị thu hút bởi cơ hội việc làm tốt hơn, cùng với các nhà đầu tư liên quan đến du lịch bất động sản và những người làm việc từ xa.
Theo ông, những đối tượng này gia nhập thị trường với sức mua lớn hơn và gây áp lực lên giá cả ở những khu vực mà nguồn cung nhà ở còn hạn chế.
Nhà kinh tế học cảnh báo rằng xu hướng này trùng hợp với sự suy giảm dần nguồn cung nhà ở giá rẻ.
Theo số liệu từ Cơ quan Đăng ký Cung ứng Nhà ở thuộc Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE), các căn hộ có giá bằng hoặc thấp hơn 3 triệu Rupiah hiện chiếm chưa đến 7% nguồn cung thị trường chính thức, phản ánh những khó khăn trong việc sản xuất nhà ở trong phân khúc giá cả phải chăng hơn.
"Các nhà đầu tư không mua từng mét vuông ở trạng thái hiện tại; họ mua quyền tiếp cận với sự phát triển trong tương lai của khu vực đó," ông lập luận.
Thách thức: phát triển mà không gây ra sự xáo trộn
Các chuyên gia đều đồng ý rằng sự phát triển đô thị không nên được hiểu là một vấn đề tự thân.
Ngược lại, họ tin rằng việc đánh giá lại giá trị tài sản có thể dẫn đến dịch vụ tốt hơn, đầu tư nhiều hơn và chất lượng cuộc sống tốt hơn cho cộng đồng.
Thách thức đặt ra là làm sao để đảm bảo những lợi ích này cũng đến được với những người đã sinh sống ở những khu vực này từ lâu.
Saint-Hilair lập luận rằng việc hồi sinh có thể đạt được mà không gây ra tình trạng di dời dân cư thông qua các chương trình cải thiện nhà ở, tiếp cận nguồn tài chính, các biện pháp khuyến khích bảo tồn nhà ở gia đình và các chính sách nhà ở giá cả phải chăng.
Từ góc độ kinh tế, González đề xuất tăng nguồn cung nhà ở tại các khu vực có kết nối giao thông tốt thông qua các quy trình quy hoạch đô thị hóa, tăng cường diện tích đất đô thị hóa, đơn giản hóa thủ tục cấp phép và các chương trình trợ cấp có mục tiêu dành cho các hộ gia đình thu nhập thấp.
Đối với Taveras, chìa khóa nằm ở quy hoạch lãnh thổ đi kèm với phát triển bất động sản, trong khi Castillo cho rằng việc liên tục theo dõi các chỉ số đô thị và thị trường là điều thiết yếu để dự đoán những thay đổi mà các thành phố trải qua.
Tài liệu tham khảo:
- Các chuyên gia cho biết, mua bất động sản theo hình thức đặt cọc trước khi xây dựng có thể mang lại lợi nhuận vốn lên đến 30%
- Đây là cách mà hồ sơ người mua bất động sản tại Cộng hòa Dominica đã thay đổi
- Từ môi giới truyền thống đến cố vấn bất động sản: đó là cách mô hình kinh doanh bất động sản đã phát triển tại Cộng hòa Dominica
