Bài viết của Joan Feliz Valoys
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Trong các bài viết trước, tôi đã thảo luận về tình hình phức tạp mà các chủ sở hữu bất động sản ở Cộng hòa Dominica phải đối mặt do Luật Cho thuê và Trục xuất đã lỗi thời. Mặc dù đã có những nỗ lực cải cách, đạo luật này, có hiệu lực hơn sáu thập kỷ, vẫn tiếp tục trao quyền rộng rãi cho người thuê nhà, khiến chủ nhà gặp bất lợi và làm giảm động lực đầu tư vào bất động sản cho thuê dài hạn.
Luật pháp lỗi thời và hậu quả của nó
Luật số 4314 ban hành năm 1955 và Nghị định số 4807 năm 1959 tạo thành khung pháp lý điều chỉnh việc cho thuê nhà ở nước này. Những quy định này, được thiết kế trong bối cảnh kinh tế xã hội rất khác so với hiện nay, quy định các thủ tục trục xuất có thể kéo dài hàng tháng hoặc thậm chí hàng năm, gây gánh nặng đáng kể cho chủ nhà vốn phụ thuộc vào thu nhập từ tiền thuê nhà. Tình trạng này đã khiến nhiều người coi việc thuê nhà như một hành động dựa trên niềm tin, do sự không chắc chắn và những rủi ro đi kèm.
Theo dữ liệu từ Đài quan sát Tư pháp Cộng hòa Dominica, luật pháp liên quan đến việc cho thuê bất động sản còn rời rạc và chứa đựng những khía cạnh lỗi thời không còn phù hợp trong thời điểm hiện tại, điều này tạo ra sự không chắc chắn về mặt pháp lý cho các bên liên quan.
Tác động đến đầu tư bất động sản
Cảm giác không chắc chắn về mặt pháp lý và thiếu sự bảo vệ hiệu quả cho chủ nhà đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước ngần ngại phân bổ vốn vào các bất động sản cho thuê dài hạn, thay vào đó họ thích các lựa chọn khác như cho thuê ngắn hạn hoặc mua bán thẳng. Xu hướng này làm giảm nguồn cung nhà cho thuê, ảnh hưởng đến cả chủ nhà và người thuê nhà.
Một nghiên cứu được công bố trên tạp chí Saber y Justicia chỉ ra rằng nhà cho thuê tại thị trường Cộng hòa Dominica thường có chất lượng cao hơn so với nhà ở thuộc sở hữu cá nhân nhưng không có giấy tờ hợp lệ, điều này cho thấy tầm quan trọng của việc thúc đẩy một thị trường cho thuê cân bằng và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
Các đề xuất cải cách: Tiến trình và thách thức
Nhận thức được những vấn đề này, chính quyền Cộng hòa Dominica đã đề xuất một Luật chung mới về Cho thuê và Trục xuất Bất động sản, hiện đang được thảo luận tại Quốc hội. Sáng kiến này nhằm mục đích hiện đại hóa và cân bằng mối quan hệ giữa người thuê nhà và chủ nhà. Một trong những đề xuất chính của luật này là:
Tiền đặt cọc và chi phí pháp lý: Theo thỏa thuận, chỉ được yêu cầu tối đa hai khoản tiền đặt cọc làm bảo đảm, và chi phí pháp lý phát sinh từ hợp đồng thuê nhà sẽ được chia đều giữa hai bên.
Thủ tục trục xuất: Đề xuất đẩy nhanh quá trình trục xuất đối với những người thuê nhà chậm trả tiền thuê, cho phép thu hồi tài sản trong thời hạn tối đa hai tháng.
Điều chỉnh các nền tảng kỹ thuật số: Mục tiêu là điều chỉnh hoạt động cho thuê thông qua các nền tảng như Airbnb, thúc đẩy sự cùng tồn tại cân bằng với mô hình du lịch truyền thống.
Tuy nhiên, bất chấp những tiến bộ này, việc thiếu một cơ quan quản lý để giám sát và đảm bảo tuân thủ luật mới vẫn là một mối lo ngại đáng kể. Nếu không có một thực thể chịu trách nhiệm giám sát và hòa giải tranh chấp, sẽ có nguy cơ các điều khoản được đề xuất sẽ không được thực hiện hiệu quả, làm trầm trọng thêm các vấn đề hiện tại.
Kết luận: Một cuộc tranh luận vẫn chưa tìm ra lời giải
Luật Cho thuê và Trục xuất của Cộng hòa Dominica vẫn là chủ đề gây nhiều tranh luận. Mặc dù có những đề xuất cải cách và nỗ lực tìm kiếm một khung pháp lý cân bằng hơn, nhưng vẫn chưa có thay đổi cụ thể nào được thực hiện để thực sự mang lại lợi ích cho chủ nhà, những người vẫn là đối tượng dễ bị tổn thương nhất trên thị trường này.
Tình trạng trì trệ này đã khiến nhiều nhà đầu tư né tránh thị trường cho thuê nhà ngắn hạn, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà cho thuê và hạn chế lựa chọn cho người thuê nhà. Việc thông qua luật mới là một bước quan trọng, nhưng nếu không được thực thi đúng cách và có cơ quan quản lý hiệu quả, khó có thể dự đoán được bất kỳ sự cải thiện thực sự nào trong ngắn hạn.
Tóm lại, con đường cải cách Luật Cho thuê nhà ở một cách hiệu quả vẫn còn dài và đầy rẫy trở ngại. Trong khi đó, các chủ sở hữu bất động sản tiếp tục đối mặt với môi trường không chắc chắn, và thị trường bất động sản cho thuê ngày càng mất đi sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
