Bài viết của Reyna Echenique
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Khung pháp lý điều chỉnh các căn hộ chung cư tại Cộng hòa Dominica đang đối mặt với thách thức thích ứng với thị trường bất động sản đã thay đổi mạnh mẽ kể từ khi Luật Chung cư được ban hành năm 1958. Như các chuyên gia pháp lý Christoph Sieger và Alfredo Guzmán Saladín đã chỉ ra, khung pháp lý hiện hành không đủ để giải quyết các vấn đề hàng ngày mà hệ thống chung cư ở nước ta đang gặp phải. Năm ngoái, chúng ta đã thảo luận trong chuyên mục này về những hậu quả nghiêm trọng của việc không thanh toán phí bảo trì; hôm nay, chúng ta sẽ đi sâu hơn vào một vấn đề rộng hơn cần được giải quyết khẩn cấp.
Một khuôn khổ pháp lý lỗi thời
Luật số 5038 năm 1958, mặc dù đã được sửa đổi bởi Luật số 108-05 về Đăng ký Bất động sản, vẫn còn chứa đựng những lỗ hổng đáng kể cản trở hoạt động hiệu quả của các khu chung cư hiện đại. Trong khi ở các quốc gia như Dubai, các cơ quan quản lý bất động sản giám sát và điều chỉnh phí bảo trì, thì tại Cộng hòa Dominica, những quyết định này lại được giao cho sự tùy ý của các nhà quản trị mà không có sự giám sát của các cơ quan chức năng.
Những kẽ hở pháp lý và hậu quả của chúng
Một trong những thiếu sót đáng chú ý nhất là việc thiếu các quy định rõ ràng về vai trò của người quản lý chung cư, chức năng cụ thể của họ và các hình phạt áp dụng đối với hành vi vi phạm. Khoảng trống pháp lý này đã cho phép một số người quản lý vượt quá thẩm quyền của mình, áp đặt các biện pháp tùy tiện không được luật pháp hoặc quy chế quy định. Chúng ta thường thấy những người quản lý:
● Họ áp đặt các khoản phí quá cao mà không có lý do chính đáng
● Họ đóng vai trò là chủ sở hữu tuyệt đối chứ không phải người quản lý
● Họ thiếu trí tuệ cảm xúc cần thiết để quản lý xung đột
● Họ hoạt động mà không có bất kỳ tổ chức nào kiểm soát hành động của họ
Thực tế mới, mô hình mới
Sự phát triển của thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica đòi hỏi các cấu trúc pháp lý hiện đại. Ví dụ, Costa Rica có cấu trúc "tổ hợp các tổ hợp chung cư", cho phép quản lý hiệu quả hơn các dự án du lịch và bất động sản quy mô lớn. Cấu trúc này sẽ rất lý tưởng cho các dự án như những dự án đang được phát triển ở Punta Cana, Cap Cana và các khu du lịch khác của đất nước.
Các căn hộ chung cư thực chất
Một thách thức đặc biệt nảy sinh từ các khu chung cư trên thực tế, tức là những khu chung cư sau nhiều năm xây dựng và bán hoàn toàn cho bên thứ ba vẫn chưa được chính thức công nhận và thành lập. Tình trạng này đòi hỏi phải tạo ra các cơ chế hợp pháp hóa cho phép các bất động sản này được tích hợp vào khuôn khổ pháp lý hiện hành.
Nhu cầu cải cách cấp thiết
Việc sửa đổi Luật Chung cư đã trở nên cấp thiết do tình trạng lạm dụng thường xuyên xảy ra do các kẽ hở pháp luật. Việc thiếu sự giám sát đối với các quy định về chung cư, thường do các chủ đầu tư soạn thảo mà không có sự kiểm duyệt trước của các cơ quan quản lý bất động sản—ngoại trừ các khía cạnh kỹ thuật thuần túy—cùng với việc thiếu kiểm soát đối với hành động của các nhà quản lý, đã tạo ra một kịch bản mà việc quản lý thiếu chuyên nghiệp dẫn đến xung đột liên tục.
Hướng tới một chế độ hiện đại
Việc cập nhật khung pháp lý mang lại cơ hội để:
● Thiết lập các yêu cầu tối thiểu đối với người quản trị
● Quản lý hiệu quả các mô hình phát triển mới
● Xây dựng các cơ chế giám sát thể chế đối với phí và quy định
● Tạo điều kiện thuận lợi cho việc hợp pháp hóa các căn hộ chung cư không chính thức
● Hiện đại hóa quy trình quản lý và ra quyết định
Sự phát triển của thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica đòi hỏi một sự cập nhật toàn diện về chế độ pháp lý đối với các căn hộ chung cư. Việc hiện đại hóa này không chỉ phải giải quyết những lỗ hổng pháp lý hiện có mà còn phải dự đoán được nhu cầu tương lai của ngành. Việc kết hợp các cấu trúc pháp lý mới, các thủ tục rõ ràng và các cơ chế quản lý hiệu quả sẽ tăng cường tính chắc chắn về mặt pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển có trật tự của các dự án ngày càng phức tạp.
Bài viết này là bài đầu tiên trong loạt bài về Chế độ Chung cư tại Cộng hòa Dominica.
Tácgiả là luật sư bất động sản, doanh nhân bất động sản, Giám đốc điều hành Tập đoàn Echenique, Thư ký hội đồng quản trị AEI nhiệm kỳ 2024-2026, nhà môi giới bất động sản chuyên về thị trường bất động sản Dominica và quốc tế.
