“Họ giống như Batman và Robin vậy,” tôi giải thích với một nụ cười trong bài phát biểu quan trọng gần đây của mình tại Diễn đàn “Tàu điện ngầm an toàn”. Khán giả cười ồ lên. Nhưng tiếng cười tắt dần khi tôi nói thêm: “Thiếu một trong hai thì sẽ không ổn định. Và chúng ta, với tư cách là các bên liên quan trong lĩnh vực này, phải quyết định: liệu chúng ta sẽ là người bảo vệ sự chắc chắn về mặt pháp lý hay là kẻ phá hoại nó?”
Bởi vì, cũng giống như ở Gotham, khi các vệ binh thất bại, hỗn loạn sẽ bao trùm thành phố.
Sự nhầm lẫn giữa tính chắc chắn về mặt pháp lý và tính cẩn trọng là một trong những sai lầm phổ biến nhất mà tôi thấy trong lĩnh vực bất động sản. Các chuyên gia giàu kinh nghiệm sử dụng chúng thay thế cho nhau. Các môi giới mới vào nghề lại nghĩ chúng là một. Các nhà đầu tư thì cho rằng chỉ cần một trong hai là đủ.
Vụ kiện suýt tiêu tốn 500.000 đô la Mỹ
Hai tháng trước, một nhà đầu tư người Tây Ban Nha đã gọi đến văn phòng tôi để tìm kiếm tư vấn pháp lý chuyên biệt cho việc mua lại một dự án. Từ góc độ kinh doanh, dự án này có vẻ khả thi: lợi nhuận hấp dẫn, vị trí chiến lược và giá cả cạnh tranh.
Nhưng xét về mặt pháp lý, đó là một quả bom hẹn giờ.
Người bán không phải là chủ sở hữu đã đăng ký. "Lý do pháp lý" của ông ta để bán chỉ là một thỏa thuận mua bán sơ bộ giữa ông ta và chủ sở hữu thực sự. Tệ hơn nữa, không có ngày cụ thể nào cho việc ông ta sẽ thanh toán hết tiền đất và hoàn tất việc chuyển nhượng.
Và bạn có biết điều nghiêm trọng nhất là gì không? Đó là việc một số chuyên gia bất động sản đã quảng bá dự án đó với rủi ro tiềm ẩn như vậy, mà không xem xét rằng việc thiếu thẩm định kỹ lưỡng này ảnh hưởng đến tính pháp lý và đặt nhà đầu tư vào rủi ro.
Lời hứa dành cho nhà đầu tư vô cùng hấp dẫn: "Ông sẽ thu được lợi nhuận lớn vì dự án vừa mới được khởi công.".
Nhà đầu tư đó suýt mất 500.000 đô la do sự tắc trách của một người môi giới, người đã ưu tiên hoa hồng hơn việc bảo vệ khách hàng.
Hãy định nghĩa anh hùng
Trong buổi hội thảo của mình, tôi đã làm rõ sự khác biệt mà mọi chuyên gia nên ghi nhớ:
Tính chắc chắn về mặt pháp lý: Đây là sự đảm bảo mà Nhà nước đưa ra. Điều này được ghi nhận trong Điều 110 của Hiến pháp nước ta. Đây không phải là phát minh của tôi, cũng không phải của bất kỳ luật sư nào. Đó là khuôn khổ pháp lý bảo vệ quyền sở hữu tài sản tại Cộng hòa Dominica, được hỗ trợ bởi Luật 108-05 về Đăng ký Bất động sản và Điều 51 của Hiến pháp nước ta.
Thẩm định kỹ lưỡng: Đây là quy trình xác minh mà các chuyên gia bất động sản thực hiện trước mỗi giao dịch. Trách nhiệm nghề nghiệp của chúng tôi là điều tra, xác thực và xác nhận mọi khía cạnh của một giao dịch.
Batman là hệ thống. Robin là người chuyên nghiệp sử dụng hệ thống đó một cách chính xác.
Cách họ phối hợp với nhau
"Thẩm định kỹ lưỡng là cách để đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch bất động sản. Hai yếu tố này bổ trợ cho nhau," tôi đã giải thích trong bài giảng của mình.
Sự chắc chắn về mặt pháp lý mang lại cho bạn những công cụ:
- Cơ quan đăng ký quyền sở hữu
- Quảng cáo đăng ký
- sự chắc chắn về địa chính
- Không thể thực thi đối với bên thứ ba
Quá trình thẩm định sẽ cho bạn biết cách sử dụng chúng:
- Yêu cầu giấy chứng nhận quyền sở hữu
- Kiểm tra các khoản thế chấp và hạn chế
- Xác nhận số liệu đo đạc địa chính
- Xem xét các thủ tục pháp lý đang chờ xử lý
- Xem xét hợp đồng
Thiếu một trong hai thì không thể trọn vẹn.
Trường hợp của những người đã làm điều đó một cách hoàn hảo
Tôi nhớ có một dự án đã bán được 90% số căn hộ trước khi khởi công và bàn giao sớm hơn 6 tháng so với kế hoạch.
Đảm bảo an toàn pháp lý: Đất đứng tên bạn, đầy đủ giấy phép, không tranh chấp pháp lý, hợp đồng đã đăng ký và không có điều khoản bất lợi.
Quá trình thẩm định đã được thực hiện: Kiểm tra hồ sơ, xác nhận giấy phép, kiểm định chứng chỉ hành nghề, xem xét hợp đồng.
Kết quả: Nhà đầu tư tự tin, bán hàng nhanh chóng, thực hiện hoàn hảo.
Batman và Robin cùng nhau giải cứu Gotham.
Khi một người thất bại
Tình huống 1: Batman không có Robin (không có biện pháp bảo vệ pháp lý phòng ngừa)
Chúng tôi có một hệ thống an ninh pháp lý vững mạnh. Chúng tôi đã cải thiện điểm số về quyền sở hữu tài sản từ 25 lên 56 điểm trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2024, vượt trội so với mức trung bình toàn cầu.
Nhưng hệ thống chỉ hoạt động hiệu quả nếu chúng ta sử dụng nó một cách chủ động và phòng ngừa.
Tôi gọi đó là sự đảm bảo pháp lý mang tính phòng ngừa: sử dụng các công cụ của hệ thống trước khi vấn đề phát sinh. Tôi đã chứng kiến những giao dịch mà giấy tờ sở hữu hoàn hảo, khung pháp lý hiện hữu, tất cả các công cụ đều có sẵn, nhưng không ai sử dụng chúng. Không có sự thẩm định kỹ lưỡng.
Nó giống như việc có Batman ở Gotham , nhưng Robin lại đang ngủ. Tội phạm vẫn xảy ra.
Tình huống 2: Robin không có Batman
Trong những năm nghiên cứu hệ thống bất động sản ở các quốc gia khác, tôi đã tìm hiểu các thị trường nơi các chuyên gia làm mọi thứ đúng đắn từ phía họ, nhưng hệ thống lại khiến họ thất bại.
Tôi đã gặp các đồng nghiệp ở những quốc gia mà dù bạn có tìm hiểu kỹ lưỡng đến đâu, khung pháp lý vẫn yếu kém, hệ thống đăng ký hỗn loạn, quyền sở hữu tài sản không được bảo vệ theo hiến pháp, và các quy định thay đổi theo lợi ích chính trị.
Robin có thể là thám tử giỏi nhất thế giới, nhưng nếu không có Batman hỗ trợ, Gotham sẽ sụp đổ.
Đó là lý do tại sao tôi nói với các nhà đầu tư nước ngoài: lợi thế của Cộng hòa Dominica là ở đây chúng ta có Batman và Robin cùng nhau làm việc.
Danh sách kiểm tra bộ đôi năng động của bạn
Để liên minh này hoạt động hiệu quả, bạn cần:
Về tính chắc chắn pháp lý (Batman):
- Hệ thống đăng ký đáng tin cậy
- khu vực pháp lý chuyên biệt về bất động sản
- Bảo vệ các quyền đã được xác lập
Từ quá trình thẩm định (Robin):
- Xác minh giấy chứng nhận quyền sở hữu
- Xác minh tình trạng pháp lý và thuế
- Xác nhận địa chính
- Rà soát giấy phép và chứng chỉ
- Xem xét và xác nhận hợp đồng sẽ được sử dụng.
Khi kết hợp cả hai yếu tố này, bạn sẽ có một giao dịch an toàn.
Thực tế mà tôi đã chia sẻ
"Nếu chúng ta không áp dụng sự chắc chắn về mặt pháp lý cùng với việc thẩm định kỹ lưỡng có trách nhiệm, các nhà đầu tư sẽ chuyển nguồn lực của họ sang các quốc gia khác."
Chúng ta không đủ khả năng để có được sự xa xỉ đó.
Chúng ta có một hệ thống pháp luật vững chắc. Chúng ta có các công cụ. Chúng ta có khuôn khổ hiến pháp. Giờ đây, chúng ta cần thêm nhiều chuyên gia tận tâm, biết sử dụng chúng một cách chính xác.
Bạn thuộc đội nào?
Bạn có hoàn toàn dựa vào Batman mà không tự làm công việc của mình không?
Bạn có làm việc như Robin mà không tận dụng sự hỗ trợ của hệ thống không?
Hay nói cách khác: Bạn đã sẵn sàng trở thành một phần của bộ đôi năng động, cùng nhau bảo vệ các khoản đầu tư, xây dựng niềm tin và củng cố lĩnh vực của chúng ta chưa?
Bởi vì trong lĩnh vực bất động sản Cộng hòa Dominica, Batman và Robin không phải là tùy chọn, mà là thiết yếu.
Và khi họ hợp tác với nhau, thị trường bất động sản sẽ vẫn an toàn cho tất cả mọi người.
Các quan điểm được nêu trong bài viết này hoàn toàn thuộc trách nhiệm củatác giả.
