Bài viết của Indhira Desangles
Hợp đồng thuê mặt bằng thương mại là văn bản pháp lý được chủ doanh nghiệp và người thuê sử dụng để xác định quyền và lợi ích của cả hai bên. Văn bản này cần được soạn thảo bởi chuyên gia trong lĩnh vực này, vì nó là nguồn lực pháp lý cung cấp sự bảo vệ trong trường hợp sửa đổi hoặc vi phạm hợp đồng. Do đó, điều quan trọng là nó phải rõ ràng và đầy đủ. Nó phải được đăng ký tại văn phòng công chứng.
Điều quan trọng cần lưu ý là mỗi bên đều có những mục tiêu và mối quan tâm riêng biệt vốn có trong hoạt động thương mại.
Đối với chủ nhà, mối quan tâm hàng đầu là sự tăng giá trị của bất động sản theo thời gian. Do đó, để tiến hành hợp đồng cho thuê, họ phải đặc biệt chú ý đến tình trạng của bất động sản và điều kiện của người thuê. Họ cũng quan tâm đến việc thu hút và giữ chân những người thuê nhà chất lượng cao, duy trì bất động sản trong tình trạng tốt, chuyển giao rủi ro cho người thuê thông qua các điều khoản trong hợp đồng và đảm bảo quyền thu hồi lại bất động sản nếu người thuê vi phạm hợp đồng hoặc phá sản.
Những mối quan tâm phổ biến nhất của người thuê nhà xoay quanh việc liệu mặt bằng có đáp ứng được yêu cầu của họ hay không, vị trí thuận tiện, thời hạn thuê, diện tích, bố trí không gian, sự thuận tiện cho nhân viên của họ đi lại bằng phương tiện giao thông công cộng, chỗ đậu xe, khoảng cách đến nhà cung cấp và khách hàng, chi phí sửa chữa, chuyển nhà, nâng cấp, cũng như các tiện ích xung quanh như trung tâm thương mại, siêu thị, ngân hàng, cửa hàng, trường đại học, nhà ở, phòng tập thể dục, v.v.
Mối quan tâm của người thuê nhà khác nhau tùy thuộc vào loại bất động sản, nhưng chúng rất giống nhau bất kể đó là bất động sản thương mại, văn phòng, công nghiệp hay căn hộ, và có thể so sánh được bất kể quy mô. Chính những mối quan tâm này được tổng hợp lại thành một thỏa thuận giữa các bên để đàm phán các điều khoản mang lại sự an toàn cho cả hai phía.
Những điều khoản thiết yếu nào có trong mọi hợp đồng thuê mặt bằng thương mại?
Điều cần thiết là phải bao gồm đầy đủ thông tin chi tiết của chủ sở hữu, người thuê nhà và người bảo lãnh, cùng với mô tả về bất động sản, số tiền phải trả cho chủ sở hữu tiền thuê nhà, và tất cả các chi phí và trách nhiệm của các bên.
Có những điều khoản tưởng chừng như hiển nhiên, chẳng hạn như nêu rõ rằng không gian cho thuê ở trong điều kiện tối ưu; tuy nhiên, chính người thuê nhà phải xác nhận điều này, và điều khoản này sẽ được quy định trong hợp đồng.
Các quyền được cấp khi quyền của chủ sở hữu và người thuê nhà được xác định rõ.
Chủ nhà trao quyền sở hữu cho người thuê và người thuê trả tiền thuê; nhờ vào văn bản hợp đồng này, mọi tranh chấp có thể phát sinh trong suốt thời hạn hợp đồng đều được dự liệu và giải quyết.
Độ phức tạp của nó thay đổi tùy thuộc vào yêu cầu và nhu cầu của cả hai bên và thường có thể từ 2 đến 50 trang.
Các loại hình cho thuê:
Hợp đồng thuê ròng tuyệt đối: Người thuê trả toàn bộ hoặc một phần chi phí vận hành.
Hợp đồng thuê hỗn hợp: cả hai bên cùng thanh toán chi phí vận hành.
Tiền thuê nhà theo chỉ số: Tính toán mức tăng tiền thuê nhà theo tỷ lệ thuận với một chỉ số đã được thiết lập trước, thường là Chỉ số giá tiêu dùng (CPI).
Giá thuê cố định: Giá thuê không đổi trong suốt thời hạn hợp đồng. Không tăng giá. Thường được tính bằng peso trên mỗi mét vuông.
Hợp đồng thuê theo bậc thang: Có sự tăng giá dần qua các năm, liên quan đến thuế, bảo hiểm, tiện ích, vận hành và bảo trì tài sản.
Hợp đồng thuê nhà trọn gói: Chủ nhà chịu chi phí vận hành và bảo trì tài sản. Người thuê trả một khoản tiền cố định hàng tháng cho chủ nhà, người này sau đó sẽ trả thuế, bảo hiểm, bảo trì, điện nước, vệ sinh và an ninh. Một khoản phí cố định trên mỗi mét vuông được tính riêng biệt với tiền thuê nhà.
Phí bảo trì khu vực chung (CAM): Áp dụng cho các trung tâm thương mại và các tòa nhà nhiều người thuê, bao gồm việc bảo trì các khu vực chung như sảnh, hành lang, thang máy, cầu thang, tầng hầm, bãi đậu xe, v.v.
Cải tạo cho người thuê nhà: Đây là một điều khoản về kinh tế, trong đó chủ nhà cấp cho người thuê nhà phương tiện để tiến hành sửa chữa và cải tạo tường, sàn, trần nhà, hệ thống điện, phòng tắm, theo nhu cầu và yêu cầu của người thuê nhà.
Gia hạn: Quyền được gia hạn hợp đồng thuê nhà và các điều kiện gia hạn, chẳng hạn như tỷ lệ tăng giá.
Mở rộng: Quyền sử dụng/thuê thêm diện tích, nếu có. Tùy chọn này thậm chí có thể được thêm vào các không gian cho thuê hiện có, chẳng hạn như các đơn vị liền kề trong tòa nhà, trong một khoảng thời gian cụ thể, với giá thị trường hoặc mức giá đã được xác định trước.
Chấm dứt hợp đồng sớm: Đây là điều khoản xem xét cho phép người thuê nhà chấm dứt hợp đồng sớm, quy định ngày và chi phí nếu việc thực hiện là cần thiết.
Tiền thuê mặt bằng bán lẻ (phần trăm): Đây là phần trăm tiền thuê bổ sung trên tiền thuê cơ bản trả cho người thuê mặt bằng bán lẻ, dựa trên doanh thu hàng năm. Khoản tiền này phải được trả cho chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và quảng bá trung tâm thương mại.
Các nhượng bộ phổ biến bao gồm thời gian ân hạn hoặc miễn phí tiền thuê nhà trong một khoảng thời gian nhất định
Giảm giá thuê nhà và bao gồm chỗ đậu xe, hoặc các tiện ích bổ sung miễn phí hoặc nâng cấp đi kèm
Việc đưa các điều khoản này vào hợp đồng mà các bên sẽ ký kết là vô cùng cần thiết, vì điều này sẽ ngăn chặn việc lách luật bất kỳ thỏa thuận nào trước đó và tránh được các vấn đề phát sinh trong tương lai do hiểu sai hoặc thông tin không lường trước được.
