Theo Luật số 108-05 về Đăng ký Bất động sản, tài sản duy nhất được bảo đảm là tài sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu do Cơ quan có thẩm quyền về Bất động sản cấp.
SANTO DOMINGO. – Brenda gần như đã quen với việc nhận được “cơ hội” mỗi tuần kể từ khi cô ấy tuyên bố kế hoạch mua nhà và trở về Santo Domingo, do bạn bè, gia đình và một số môi giới bất động sản mà cô ấy đã liên hệ gửi đến.
Lần này, trong lúc đang trò chuyện với anh trai Alfredo và chị dâu Thelma, anh nhận được cuộc gọi từ em gái Ana, người đã bay từ Madrid đến Santo Domingo để đón Giáng sinh.
"Brenda! Nghe kỹ này: căn hộ đó là dành cho cậu đấy," Ana nói mà không thèm chào hỏi. "Sáng nay tớ đã đi xem rồi. Nó ở khu La Fe, trong khu phức hợp dân cư Ortega y Gasset. Yên tĩnh lắm; cậu có thể nghe thấy tiếng chim hót cả ngày. Vị trí trung tâm, rộng lớn, có ba phòng ngủ, hai phòng tắm, một phòng ngủ thứ hai có chỗ đậu xe riêng, và mọi thứ đều sạch sẽ tinh tươm. Và điều tuyệt vời nhất: giá chỉ 8 triệu peso Dominica.".
Brenda hít một hơi thật sâu: “Vậy có điều gì khuất tất ở đây? Bởi vì tôi biết rằng khi một điều gì đó nghe có vẻ quá tốt ở Cộng hòa Dominica…”
Ana hạ giọng xuống một chút và nói: “Ừm… nó không có giấy tờ sở hữu. Nhưng đừng lo, chủ sở hữu nói với tôi rằng việc đó có thể giải quyết được.”.
Brenda nhắm mắt lại. Câu nói "Chuyện đó có thể giải quyết được" chính xác là điều cô từng nghe khiến nhiều người gặp rắc rối. Sau khi cúp máy, cô quyết định làm theo lời anh họ Cesar dạy: đừng bao giờ hào hứng mà không xác minh, và cô quyết định gọi cho anh ấy.
"Gọi César đi," Alfredo nói với anh ta, "tôi không cảm thấy yên tâm chút nào.".
Sau khi gia đình chào hỏi, César, với tất cả sự kiên nhẫn của mình, đã cố gắng giải thích cho họ thực tế về việc mua một bất động sản mà không có giấy tờ hợp lệ.
Ý nghĩa
Việc một bất động sản “không có giấy chứng nhận quyền sở hữu” có nghĩa là gì? Tại Cộng hòa Dominica, một bất động sản không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có thể mang nhiều ý nghĩa khác nhau, một số nghiêm trọng hơn những ý nghĩa khác:
1. Chỉ có một "giấy chứng nhận mua bán" duy nhất, nhưng nó chưa bao giờ được đăng ký tại Cơ quan đăng ký bất động sản. Đây là trường hợp phổ biến nhất, và rất có thể bất động sản đã được chuyển nhượng nhiều lần, nhưng không ai hoàn tất quá trình chuyển nhượng.
2. Tài sản đó thuộc về một dự án nhà nước (như trường hợp này) mà không có các căn hộ riêng lẻ. Nhiều khu phức hợp nhà ở do chính phủ xây dựng từ những năm 1980 đến 1990, bao gồm cả khu phức hợp Ortega y Gasset, đều có bản quy hoạch được phê duyệt, nhưng các căn hộ chưa bao giờ được chia nhỏ.
3. Có tranh chấp về quyền thừa kế hoặc người thừa kế, do đó, không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho đến khi quá trình pháp lý được giải quyết.
4. Đất đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng công trình xây dựng chưa được "đăng ký". Tình huống này xảy ra thường xuyên hơn chúng ta tưởng: các công trình xây dựng không có bản khai báo về việc cải tạo và đăng ký với Cơ quan quản lý bất động sản.
Nhịp thở của Brenda trở nên gấp gáp hơn khi César, giờ đã quen với những cuộc gọi khẩn cấp của cô, giải thích: "Trước khi mơ, Brenda, em phải tự hỏi mình những câu hỏi này":
1. Lý do chính xác khiến bất động sản này không có giấy chứng nhận quyền sở hữu là gì?
Nếu không có câu trả lời này, sẽ không thể có tiến triển nào. Điều này giống như việc chẩn đoán trước khi phẫu thuật.
2. Tòa nhà đã được phân định ranh giới chưa?
Nếu không, quy trình sẽ kéo dài và phụ thuộc vào sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu.
3. Có chủ sở hữu ban đầu nào có giấy chứng nhận quyền sở hữu chính thức không?
Nếu chỉ có "tiêu đề chung của cốt truyện", thì giai đoạn quan trọng nhất sẽ bị thiếu: cá nhân hóa từng đơn vị câu chuyện.
4. Hiện có quy trình thừa kế nào đang diễn ra không?
Nếu người bán là người thừa kế, họ phải xuất trình:
• Tuyên bố về người thừa kế
• Giấy chứng nhận không phản đối
• Mẫu đơn đồng ý
Nếu thiếu mất một món đồ, Brenda có thể mất thời gian… và tiền bạc.
5. Các kế hoạch đã được Sở Công trình công cộng và Cơ quan đăng ký nhà ở và bất động sản phê duyệt chưa?
Không có bản thiết kế, không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
6. Ai sẽ chi trả cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phân định ranh giới + khai báo + thuế)?
Quá trình này có thể tốn từ 120.000 đến 250.000 đô la Dominica hoặc hơn, tùy thuộc vào từng trường hợp. Người bán đưa ra "giá hời" hầu như không bao giờ muốn nhận việc này.
7. Cần bao nhiêu thời gian để lấy được bằng?
Trên thực tế: từ 6 tháng đến 2 năm (ước tính lạc quan nhất).
Chiếc bút chì của Brenda đã dùng hết một nửa, nhưng cô vẫn tiếp tục ghi chép mọi thứ. Và cô ấy đã đặt ra câu hỏi không thể tránh khỏi: Mình có nên mua căn nhà đó không?
Câu trả lời của César rất mang tính chuyên môn: tùy thuộc vào từng trường hợp. Và đó là bởi vì, theo Luật 108-05 về Đăng ký Bất động sản, tài sản duy nhất được đảm bảo an toàn là tài sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu do Cơ quan quản lý bất động sản cấp.
Mọi thứ khác là vấn đề riêng tư, không có bất kỳ sự đảm bảo thực sự nào. Do đó, nếu Brenda muốn xem xét việc mua hàng này, cô ấy phải tuân thủ các điều kiện trong danh sách kiểm tra sau:
✔ Có giấy tờ sở hữu rõ ràng, không vướng mắc bất kỳ điều khoản nào
✔ Các kế hoạch đã được phê duyệt
✔ Tòa nhà có thể được phân định ranh giới
✔ Tất cả người thừa kế đều còn sống và ký tên
✔ Người bán đồng ý khấu trừ chi phí vệ sinh khỏi giá bán
✔ Quá trình này do một chuyên gia khảo sát được đăng ký thực hiện
Tuy nhiên, nếu bất kỳ khía cạnh nào sau đây không được đáp ứng, Brenda nên quên đi "món hời" đó và đừng bao giờ nghĩ đến việc mua nó:
✘ Có mâu thuẫn giữa những người thừa kế
✘ Hiện chưa có bản vẽ nào của tòa nhà
✘ Có sự phản đối trong khu chung cư
✘ Họ hứa sẽ "lấy bằng sau" mà không cần giấy tờ chứng minh
✘ Căn hộ này đã ở trong tình trạng "không rõ ràng về mặt pháp lý" hơn 30 năm
Anh họ Cesar nói rất rõ ràng: “Brenda, đừng ném tiền vào việc mua bán. Nếu không có con đường pháp lý rõ ràng, hãy bỏ qua đi. Thủ đô đầy rẫy những cơ hội tốt, có hoặc không có giấy tờ sở hữu, nhưng em cần sự an toàn, chứ không phải những rắc rối.”
"Đừng có mà nghĩ đến chuyện đó!" Thelma và Alfredo đồng thanh nói với anh ta.
“Mình sẽ viết một cuốn sách ghi lại tất cả những gì mình đang viết. Có rất nhiều chi tiết mà nhiều người không biết,” Brenda tự nhủ khi cất cuốn sổ tay đi.
