SANTO DOMINGO. – Trong phần thứ năm của loạt bài mà El Inmobiliario phân tích kỹ lưỡng dự luật thành lập Cơ quan Giám sát Chung cư, cần xem xét lại chương VII và VIII, bao gồm các điều từ 28 đến 47, với xung đột tới 50%.

Trong phần này của bài viết, gồm 20 bài báo, 17 bài thể hiện một số dạng đối đầu và mặc dù không cho thấy mức độ rủi ro thể chế cao như đã được xác định trong các phần trước, nhưng trong trường hợp này, các bài báo chứa đựng những điểm mâu thuẫn về mặt quy phạm đáng chú ý, xoay quanh việc thành lập các cơ quan đăng ký song song hoặc các khoa cấp bằng.

Hai chương này của dự án, được Phó nghị sĩ Tobías Crespo, quy định các vấn đề như môi giới bất động sản, nghĩa vụ của các công ty xây dựng và phát triển, bảo vệ người mua, quản trị chung cư và mối quan hệ với chính quyền địa phương.

Trong mọi trường hợp, những người đề xuất đều có ý định tổ chức các lĩnh vực nơi hiện đang tồn tại sự đa dạng về các hoạt động. Tuy nhiên, một số điều khoản chồng chéo chức năng với các tổ chức hiện có hoặc trùng lặp các quy trình và sổ đăng ký hiện đang hoạt động theo các khuôn khổ khác.

Môi giới Bất động sản: Một Sổ đăng ký Ngành trùng lặp.

Chương VII đề xuất việc tạo ra một khuôn khổ pháp lýcho các công ty xây dựng, chủ đầu tư, môi giới bất động sản và các đại lý bán hàng, với một trong những điểm trọng tâm là một sổ đăng ký ngành bắt buộc mới do Cục Giám sát quản lý.

Mặc dù mục đích là điều chỉnh lĩnh vực này, yêu cầu này sẽ tương đương với việc bổ sung thêm một quy trình vào quy trình mà các tổ chức chịu sự giám sát của MIVHED, CODIA, Pro Consumidor và DGII đã tuân thủ.

Điều 30 và 31 quy định các biện pháp kiểm soát, bảo đảm và nghĩa vụ trùng khớp một phần với quyền hạn của Pro Consumidor và với các điều khoản của Luật 189-11 về phát triển ủy thác.

Việc đăng ký, gia hạn định kỳ và giám sát kỹ thuật cũng trùng lặp với các hoạt động xác minh hiện đang được thực hiện bởi MIVHED trong lĩnh vực xây dựng, CODIA trong lĩnh vực chứng nhận chuyên môn và Pro Consumidor trong lĩnh vực quảng cáo và bán dự án.

Bảo vệ người mua: kiểm soát chặt chẽ hơn, sự chồng chéo giữa các bên.

Dự án đưa ra các biện pháp như bắt buộc sử dụng tài khoản ký quỹ hoặc quỹ tín thác, kế hoạch công việc được chứng nhận, hồ sơ thông tin trước khi ký kết hợp đồng và thời gian xem xét năm ngày, những thực tiễn này trùng khớp với các tiêu chuẩn được áp dụng bởi các nhà phát triển chính thức.

Việc quản lý bởi một cơ quan giám sát mới có thể trùng lặp các chức năng hiện đang được phân tán giữa Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng (Pro Consumidor), Cục Thuế vụ (DGII) và các tổ chức ủy thác do Cơ quan Giám sát Ngân hàng giám sát.

Hơn nữa, chế độ xử phạt theo ngành tại Điều 34 bao gồm các biện pháp trùng lặp một phần với các biện pháp xử phạt được quy định trong Luật Bảo vệ Người tiêu dùng, tạo ra các con đường kỷ luật song song tiềm tàng.

Quản trị và Minh bạch: Đăng ký Bắt buộc và Giám sát Mở rộng.

Chương VIII quy địnhvề ban quản trị chung cư,trách nhiệm giải trình, cơ chế giải quyết tranh chấp thay thế, cũng như các vấn đề như an ninh, khả năng tiếp cận, tính bền vững và số hóa. Mặc dù các điều khoản này không ảnh hưởng đến quyền hạn theo hiến pháp, nhưng chúng đưa ra các cơ chế có thể làm thay đổi quản trị nội bộ của các chung cư.

Điều 37 quy định rằng tất cả các ban quản trị chung cư phải đăng ký với Cơ quan Giám sát và việc không đăng ký sẽ hạn chế hiệu lực của các quyết định của họ đối với bên thứ ba. Yêu cầu này bổ sung thêm một lớp hành chính cho các cơ quan mà theo Luật 5038-58, hoạt động chủ yếu thông qua các cuộc họp và quy chế nội bộ.

Mặt khác, các cơ chế hòa giải và trọng tài được quy định tại Điều 39 cùng tồn tại với các cấu trúc hiện có trong ngành Tư pháp và các trung tâm chuyên biệt về giải quyết tranh chấp thay thế.

Quan hệ với chính quyền địa phương: sự chồng chéo về quyền hạn địa phương.

Một số điều khoản giao cho các chung cư các nghĩa vụ liên quan đến an ninh, trật tự, quản lý chất thải rắn, quan hệ cộng đồng và kiểm soát tiếng ồn. Mặc dù các yêu cầu này không gây ra xung đột nghiêm trọng, nhưng chúng có thể chồng chéo với các chức năng của chính quyền địa phương được quy định trong Luật 176-07.

Điều 46 quy định thêm về Cơ quan Giám sát là liên lạc giữa các khu chung cư và chính quyền địa phương, một vai trò cần được hài hòa với các quyền hạn đã được pháp luật địa phương trao trực tiếp cho chính quyền địa phương.

Rủi ro ở mức độ vừa phải, không có xung đột nghiêm trọng.

Nhìn chung, các điều khoản từ 28 đến 47 tiềm ẩn rủi ro từ thấp đến trung bình, với các vấn đề trùng lặp quy định, các cơ quan đăng ký bổ sung và sự chồng chéo về thẩm quyền với các tổ chức chuyên môn.

Tuy nhiên, không có điều khoản nào trong số này đạt đến mức độ xung đột như đã được phân tích trong các chương trước đó, đặc biệt là liên quan đến chức năng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc việc thành lập các cấu trúc song song với Cơ quan đăng ký bất động sản hoặc các tổ chức thuế.

Các điểm quan trọng trong các chương này tập trung vào việc đăng ký ngành nghề bắt buộc đối với các công ty và đại lý, sự trùng lặp trong kiểm soát kỹ thuật và người tiêu dùng, việc mở rộng giám sát đối với ban quản lý chung cư, và các lĩnh vực mà quyền hạn của thành phố và hướng dẫn của Cơ quan Giám sát chồng chéo nhau.

Việc xem xét Chương VII và VIII cho thấy một nửa nội dung của chúng, tức 10 trong số 20 điều khoản, thể hiện những xung đột pháp lý đáng kể, trong đó bốn điều khoản có rủi ro cao và sáu điều khoản có rủi ro trung bình.

Các điều khoản gây nhiều vấn đề nhất là 29, 34, 40 và 44, và sáu điều khoản khác có mức độ cảnh báo trung bình do trùng lặp chức năng hoặc quy trình song song (30, 31, 32, 33, 37, 39). Các điều khoản xác định (28, 35, 36, 38) không có bất kỳ xung đột nào.

Trong phần này, El Inmobiliario tiếp tục phân tích chi tiết các tác động pháp lý của dự án, cung cấp cho độc giả cái nhìn toàn diện về cách mỗi chương có thể ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản, sự chung sống và quản lý các khu chung cư trong nước, nhưng trên hết, cảnh báo các nhà lập pháp về sự cần thiết phải xem xét kỹ lưỡng và thảo luận sâu rộng dự án này với các bên liên quan.

Môi giới bất động sản, bảo vệ người mua, quản trị và tính minh bạch.Các xung đột liên quan, chương VII và VIII.