Sau 70 năm áp dụng luật lỗi thời, Cộng hòa Dominica cuối cùng cũng có luật cho thuê nhà mới. Nhưng liệu đây có thực sự là sự cải thiện toàn diện mà chúng ta cần?
Với tư cách là luật sư bất động sản và Thư ký Hội đồng quản trị của Hiệp hội các Đại lý và Công ty Bất động sản (AEI), tôi rất vinh dự và biết ơn vì đã đóng góp, cùng với chủ tịch Alberto Bogaert và toàn bộ nhóm của ông, vào việc thúc đẩy dự luật này. Giờ đây, khi dự luật đang được trình lên nhánh hành pháp để ban hành, đã đến lúc tiến hành một phân tích trung thực và mang tính kỹ thuật.
Câu hỏi mà mọi người đều đang đặt ra rất đơn giản: Liệu đây có thực sự là sự tiến bộ mà chúng ta cần?
Những tiến bộ không thể phủ nhận
Công bằng mà nói: luật này thể hiện một bước tiến đáng kể sau bảy thập kỷ với những quy định lỗi thời không phản ánh thực trạng hiện tại của thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica.
Những khía cạnh tích cực rất rõ ràng. Việc thống nhất quy định là vô cùng cần thiết. Trước đây, chúng ta có những điều khoản rải rác gây ra sự nh confusion và những kẽ hở pháp lý. Giờ đây, chúng ta có một khung pháp lý toàn diện điều chỉnh các hợp đồng cho thuê nhà ở, thương mại và các hoạt động phi lợi nhuận trong một văn bản duy nhất.
Việc điều chỉnh tiền đặt cọc cũng là một bước tiến tích cực (mặc dù cần làm rõ thêm). Thượng viện đã khôn ngoan giảm giới hạn ba tháng (do Hạ viện đề xuất) xuống còn hai tháng đối với nhà ở, tạo ra sự cân bằng hợp lý hơn (mặc dù điều này cũng cần làm rõ thêm). Các lựa chọn ngân hàng linh hoạt đối với tiền gửi và khả năng sử dụng hợp đồng bảo hiểm làm tài sản thế chấp là những đổi mới hiện đại hóa các hoạt động trong ngành.
Những mối lo ngại mà chúng ta không thể phớt lờ
Tuy nhiên, với tư cách là một luật sư chuyên về luật bất động sản, tôi phải chỉ ra những khía cạnh gây rắc rối có thể tạo ra nhiều vấn đề phức tạp hơn là giải pháp.
Vấn đề nghiêm trọng nhất là việc vi phạm Điều 1593 của Bộ luật Dân sự. Luật mới quy định chi phí pháp lý sẽ được chia đều giữa chủ nhà và người thuê nhà. Điều này trái ngược hoàn toàn với Bộ luật Dân sự của chúng ta, trong đó quy định rõ ràng nguyên tắc rằng bên có quyền lợi chính trong giao dịch sẽ chịu chi phí. Việc thay đổi tùy tiện một nguyên tắc pháp lý cơ bản như vậy khiến tôi vô cùng lo ngại.
Nguyên tắc "ai thuê thì người đó trả tiền" đối với hoa hồng, dù có vẻ hợp lý, có thể dẫn đến những hậu quả không lường trước được. Là một ngành nghề, chúng tôi lo ngại điều này có thể tạo ra tiền lệ bất lợi, ảnh hưởng đến các giao dịch mua bán và tác động tiêu cực đến dự luật điều chỉnh dịch vụ bất động sản hiện đang được trình lên Quốc hội.
Tác động thực tế đối với các đại lý bất động sản
Đây là điểm mà luật pháp ảnh hưởng trực tiếp đến nghề nghiệp của chúng ta, và những hệ lụy của nó phức tạp hơn nhiều so với vẻ bề ngoài.
Thực tế mới sẽ là: khi một khách hàng tiềm năng yêu cầu dịch vụ tìm nhà cho thuê của chúng tôi, nếu chúng tôi không có bất động sản đó trong danh mục hoặc trên trang web, chúng tôi phải thông báo cho họ rằng họ sẽ chịu trách nhiệm thanh toán phí dịch vụ của chúng tôi. Đồng thời, người môi giới nào có bất động sản đó sẽ nhận được hoa hồng từ chủ sở hữu, như thông lệ hiện hành.
Nhưng vấn đề thực sự nằm ở đây: còn việc hợp tác giữa các đồng nghiệp thì sao? Khi một môi giới gọi cho một môi giới khác vì họ có khách hàng quan tâm đến bất động sản của mình, người môi giới giới thiệu có thể lập luận rằng, theo luật mới, "ai thuê thì người đó trả tiền" và do đó họ sẽ không chia hoa hồng.
Điều này có thể làm suy yếu sự hợp tác chuyên nghiệp vốn là thế mạnh của lĩnh vực chúng ta.
Những khoảng trống đáng lo ngại
Luật hiện hành không phân biệt rõ ràng giữa tiền đặt cọc và tiền thuê nhà trả trước. Điều này cản trở mô hình "2+1" (hai tháng tiền đặt cọc cộng một tháng tiền thuê trả trước) vốn đang phổ biến trên thị trường. Chúng tôi hy vọng rằng các quy định thực thi sẽ làm rõ rằng giới hạn hai tháng không bao gồm tiền thuê tháng đầu tiên, vốn thường được trả trước.
Điều đáng chú ý là luật này hoàn toàn bỏ qua khoản lãi phát sinh từ tiền đặt cọc. Luật số 4314 trước đây đã công nhận các quyền này của người thuê nhà. Phải chăng đây là một bước thụt lùi?
Liệu chúng ta có thích nghi với sự thay đổi?
Với tư cách là những người chuyên nghiệp, chúng ta phải thành thật: thích nghi là điều không thể tránh khỏi và cần thiết. Vấn đề không phải là liệu chúng ta có thích nghi hay không, mà là chúng ta sẽ thích nghi nhanh chóng và hiệu quả như thế nào.
Giáo dục khách hàng sẽ là chìa khóa. Chúng ta cần giải thích rõ ràng các quy tắc mới ngay từ lần tiếp xúc đầu tiên. Những nhân viên nào truyền đạt tốt nhất giá trị dịch vụ của mình và chứng minh được mức phí hợp lý sẽ là những người thành công trong môi trường mới này.
Chúng ta cũng cần phải suy nghĩ lại về sự hợp tác giữa các đồng nghiệp. Có lẽ chúng ta cần phát triển các mô hình làm việc nhóm mới phù hợp với các quy định mới, hoặc tìm ra những cách sáng tạo để duy trì sự hợp tác chuyên nghiệp đã mang lại lợi ích rất nhiều cho chúng ta.
Phán quyết pháp lý của tôi
Sau khi phân tích kỹ lưỡng các quy định này, kết luận của tôi khá phức tạp: chúng ta đã có một bước tiến cần thiết nhưng chưa hoàn chỉnh.
Việc hiện đại hóa là cấp thiết và đáng hoan nghênh. Bảy mươi năm với một đạo luật lỗi thời đã tạo ra quá nhiều sự không chắc chắn về mặt pháp lý. Theo nghĩa đó, đạo luật này chắc chắn là một bước tiến hướng tới sự chắc chắn về mặt pháp lý liên quan đến bất động sản.
Nhưng chúng ta không thể phớt lờ những điểm không nhất quán về mặt pháp lý và những hậu quả không lường trước được. Việc vi phạm Điều 1593 của Bộ luật Dân sự không phải là vấn đề nhỏ. Các nguyên tắc pháp luật cơ bản không nên bị thay đổi nếu không có lý do chính đáng và tranh luận rộng rãi.
Đây có phải là tiến bộ không? Có. Nó có hoàn hảo không? Chắc chắn là không.
Con đường phía trước
Với tư cách là một ngành công nghiệp, chúng ta có hai lựa chọn: chống lại sự thay đổi hoặc thích nghi một cách thông minh. Tôi chọn phương án thích nghi thông minh.
Điều này có nghĩa là chúng ta cần giáo dục khách hàng, điều chỉnh mô hình kinh doanh và hợp tác để tối đa hóa lợi ích của các quy định mới đồng thời giảm thiểu các khía cạnh bất lợi của chúng.
Điều đó cũng có nghĩa là duy trì hoạt động tích cực trong quy trình quản lý và đề xuất những điều chỉnh cần thiết cho các sửa đổi trong tương lai.
Vì suy cho cùng, một đạo luật chưa hoàn hảo nhưng có thể được cải thiện vẫn tốt hơn là phải sống thêm 70 năm nữa với một đạo luật lỗi thời.
Thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica cần sự hiện đại hóa này. Giờ đây, trách nhiệm của chúng ta, với tư cách là những chuyên gia, là biến điều đó thành hiện thực cho tất cả mọi người: chủ sở hữu, người thuê nhà và các nhà môi giới bất động sản.
Câu hỏi không còn là liệu luật pháp có hoàn hảo hay không. Câu hỏi là: liệu chúng ta đã sẵn sàng để vận hành nó hay chưa?
Bạn nghĩ gì về những thay đổi này? Bạn nghĩ ngành công nghiệp của chúng ta nên thích ứng như thế nào? Cuộc thảo luận chỉ mới bắt đầu, và chúng ta cần tất cả các ý kiến để xây dựng con đường tốt nhất phía trước.
Nội dung bài viết này hoàn toàn thuộc trách nhiệm của tác giả.
