Trong nhiều năm, hàng trăm công ty trong lĩnh vực xây dựng hoạt động trong bối cảnh một câu hỏi chưa có câu trả lời rõ ràng: liệu chúng ta có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật 155-17 hay không? Nghị quyết CONCLAFIT-2025-02 vừa cung cấp câu trả lời mà thị trường cần, và nó đang thay đổi bối cảnh pháp lý của ngành này.
Công ty xây dựng của bạn có phải báo cáo các hoạt động chống rửa tiền/chống tài trợ khủng bố chỉ vì mục đích kinh doanh của công ty có đề cập đến "bất động sản" không? Nếu bạn trả lời "có", tôi có tin xấu: bạn đã sai. Và tin tốt: bạn đã phát hiện ra điều này kịp thời.
Nghị quyết CONCLAFIT-2025-02 vừa chấm dứt nhiều tháng nhầm lẫn về quy định. Không phải vì luật được soạn thảo kém, mà vì chúng ta đã hiểu sai. Và sự khác biệt đó, tin tôi đi, có thể khiến bạn phải trả giá đắt hơn bạn tưởng.
Vấn đề không nằm ở điều luật 155-17, mà là chúng ta không biết cách đọc nó một cách chính xác.
Câu hỏi mà không ai có thể trả lời rõ ràng. Kể từ khi Luật 155-17 về phòng chống rửa tiền có hiệu lực, nhiều người đã liên tục tự hỏi: Liệu việc đăng ký kinh doanh của tôi ghi là "xây dựng và mua bán bất động sản" có tự động khiến tôi phải tuân thủ các quy định này không? Tôi có phải thực hiện tất cả các biện pháp kiểm soát AML/CFT ngay cả khi công ty của tôi chỉ xây dựng và không bao giờ bán bất động sản không?
Và câu trả lời mà nhiều người đưa ra là: "Phòng bệnh hơn chữa bệnh, cứ tuân thủ mọi quy định cho chắc ăn.".
Cách tiếp cận "phòng ngừa rủi ro" đó đã khiến hàng trăm công ty phải tốn thời gian, nguồn lực và quy trình không cần thiết. Bởi vì việc tuân thủ quá mức do sợ hãi không phải là cách phòng ngừa thông minh. Đó là sự quản lý quá mức xuất phát từ sự hoảng loạn.
Nghị quyết CONCLAFIT-2025-02 cuối cùng đã làm được điều đáng lẽ phải làm ngay từ đầu: làm rõ vấn đề mà không vòng vo tam quốc.
Nội dung chính xác của nghị quyết (không dùng thuật ngữ pháp lý gây khó hiểu)
Tôi xin nói một cách đơn giản:
Nghị quyết này không tạo ra điều gì mới. Nó không tạo ra những nghĩa vụ chưa từng tồn tại trước đây. Điều nó làm là chỉ rõ chính xác khi nào các quy định hiện hành được áp dụng. Và sự khác biệt là rất lớn.
Điểm mấu chốt là: mục đích hoạt động của công ty không quyết định liệu bạn có phải chịu nghĩa vụ pháp lý hay không. Điều quyết định là hoạt động thực tế của bạn. Điều khoản trong điều lệ công ty không quan trọng. Điều quan trọng là những gì bạn làm trên thực tế.
Bạn xây dựng các công trình nhưng một công ty khác lại bán chúng? Bạn không tự động phải tuân thủ các quy định này.
Bạn có phát triển các dự án rồi sau đó chuyển giao cho đối tác hoặc bên thứ ba không? Không.
Liệu hoạt động kinh doanh thực tế của bạn có bao gồm việc mua, bán hoặc môi giới bất động sản không? Các nghĩa vụ chống rửa tiền/chống tài trợ khủng bố không phát sinh chỉ vì mục đích kinh doanh của công ty bạn có đề cập đến "bất động sản".
Nếu bạn là một đại lý bất động sản, nhà môi giới hoặc trung gian thực hiện các giao dịch và thu phí hoa hồng cho việc đó, thì các nghĩa vụ này vẫn áp dụng ngay cả khi bạn không hề nhận được một xu nào từ giao dịch đó.
Vì rủi ro không chỉ nằm ở việc quản lý tiền bạc. Nó nằm ở việc kết nối các bên lại với nhau. Sự khác biệt này lẽ ra phải rõ ràng ngay từ đầu. Nhưng không phải vậy. Và đó là lý do tại sao chúng ta cần nghị quyết này.
Tại sao điều này không được coi là "làm cho hệ thống linh hoạt hơn"?
Tôi đoán trước được một số người sẽ nói: "Họ đang nới lỏng kiểm soát. Họ đang tạo điều kiện dễ dàng hơn cho việc rửa tiền." Sai.
Những gì CONCLAFIT đang làm là điều chỉnh quy định sao cho phù hợp với khuyến nghị của Lực lượng Đặc nhiệm Hành động Tài chính (FATF): một cách tiếp cận dựa trên rủi ro, chứ không phải một cách tiếp cận hình thức.
Với tư cách là một luật sư có 20 năm kinh nghiệm bảo vệ quyền lợi pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, tôi đã chứng kiến những gì xảy ra khi các quy tắc được áp dụng mà không có tiêu chí: các công ty chi tiền cho việc tuân thủ mà họ không cần, những công ty khác bối rối về những gì họ thực sự nên làm, và một hệ thống mất đi hiệu quả vì phân bổ nguồn lực vào những nơi không cần thiết.
Khi một cơ quan có thẩm quyền làm rõ vấn đề, điều đó không làm suy yếu hệ thống mà ngược lại, củng cố hệ thống.
Áp dụng các biện pháp kiểm soát một cách bừa bãi không cải thiện công tác phòng ngừa. Nó chỉ tạo ra ảo tưởng về việc phòng ngừa trong khi nguồn lực bị phân tán. Phòng ngừa hiệu quả đòi hỏi sự hiểu biết về quy định: biết được rủi ro thực sự nằm ở đâu và tập trung nỗ lực vào đó.
Nghị quyết này ra đời là nhờ các hiệp hội ngành nghề như Hiệp hội các đại lý và công ty bất động sản (AEI), Hiệp hội các nhà xây dựng và phát triển nhà ở Dominica (ACOPROVI) và Hiệp hội các công ty tín thác Dominica (ASOFIDOM), với sự hỗ trợ kỹ thuật từ RMC – Risk Management & Compliance, đã đặt ra những câu hỏi đúng đắn, và CONCLAFIT đã đáp lại một cách chín chắn. Đó chính là điều phân biệt các thị trường nghiêm túc với các thị trường tự phát.
Điều này có ý nghĩa gì đối với hoạt động kinh doanh của bạn (trên thực tế)?
Nếu bạn là một nhà thầu chỉ chuyên xây dựng, bạn vừa tiết kiệm được hàng tháng trời các thủ tục không cần thiết. Nếu bạn là một môi giới đóng vai trò trung gian, giờ đây bạn đã biết chắc chắn tại sao các nghĩa vụ của mình lại áp dụng. Nếu bạn là một nhà phát triển bất động sản kiêm luôn cả việc bán hàng, bạn luôn có nghĩa vụ và điều đó không thay đổi.
Phòng ngừa thực sự không nằm ở việc ban hành thêm nhiều quy định, mà nằm ở việc áp dụng tốt hơn những quy định hiện có.
Điều này không làm giảm sự giám sát. Nó chỉ tập trung sự giám sát. Nó thừa nhận rằng không phải tất cả các hoạt động hay đối tượng đều có mức độ giám sát như nhau. Và việc giả vờ rằng chúng đều như nhau, nói thẳng ra, là vô trách nhiệm.
Lĩnh vực bất động sản chính thức không phải là rủi ro. Nó là đồng minh chiến lược nhất trong cuộc chiến chống rửa tiền. Bởi vì khi các quy định rõ ràng và cân xứng, việc tuân thủ sẽ không còn là gánh nặng mà trở thành lợi thế cạnh tranh.
Sai lầm mà chúng ta đã mắc phải (và cách khắc phục)
Trong nhiều tháng qua, các công ty đã đưa ra các quyết định về quy định dựa trên những cách hiểu rộng rãi, thực hiện các thủ tục vì sợ hãi và tuân thủ quá mức "phòng ngừa rủi ro". Cách tiếp cận này phải trả giá: nó làm xao nhãng khỏi những rủi ro thực sự.
Khi luật được hiểu đúng đắn, việc tuân thủ sẽ trở nên dễ dàng hơn. Và khi việc tuân thủ dễ dàng hơn, nhiều doanh nghiệp sẽ thực hiện đúng quy định.
Nghị quyết CONCLAFIT-2025-02 không làm cho mọi thứ linh hoạt hơn. Nó hoàn thiện hệ thống. Nó làm cho hệ thống trở nên kỹ thuật hơn, công bằng hơn và phù hợp hơn với các tiêu chuẩn quốc tế và thực tế của ngành. Bởi vì quản lý tốt không phải là thêm nhiều quy định. Mà là quản lý thông minh.
Câu hỏi mà bạn không thể né tránh bây giờ
Công ty của bạn tuân thủ dựa trên hoạt động thực tế hay dựa trên mục tiêu kinh doanh đã đề ra? Các quy trình chống rửa tiền/chống tài trợ khủng bố của bạn được thiết kế phù hợp với rủi ro thực tế cần quản lý hay dựa trên cách hiểu chung chung kiểu "phòng ngừa rủi ro"?
Phán quyết này mang lại cho bạn điều mà nhiều cơ quan quản lý không có: sự rõ ràng mà không gây hiểu nhầm. Câu hỏi đặt ra là liệu bạn sẽ sử dụng nó để điều chỉnh việc tuân thủ của mình một cách cân xứng và hiệu quả, hay bạn sẽ vẫn ở trong vùng xám của "thà cẩn trọng còn hơn sai".
Bởi vì trong một thị trường đang bão hòa, việc hiểu rõ các quy tắc không phải là lợi thế cạnh tranh, mà là điều kiện tiên quyết để tồn tại.
Và giờ đây, khi các quy tắc đã rõ ràng, bạn không còn lý do gì để không hiểu chúng nữa.
