Bài viết của Joan Feliz Valoys
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Thủ tục cấp phép xây dựng tại Cộng hòa Dominica đã trở thành một trong những trở ngại chính đối với sự phát triển bất động sản. Tại một quốc gia mà ngành xây dựng chiếm khoảng 10% GDP và tạo ra hơn 300.000 việc làm trực tiếp và gián tiếp, theo số liệu của Ngân hàng Trung ương, quy trình phê duyệt giấy phép kéo dài và rườm rà đang làm chậm sự tăng trưởng của ngành, và do đó, ảnh hưởng đến đầu tư, việc làm và nguồn cung nhà ở.
Hiện nay, các nhà phát triển bất động sản đang phải đối mặt với một hệ thống rời rạc, quan liêu và kém hiệu quả, trong đó việc xin giấy phép cần thiết có thể mất từ 12 đến 24 tháng, tùy thuộc vào vị trí và quy mô dự án. So với các quốc gia khác trong khu vực, nơi các thủ tục thường chỉ mất từ 6 đến 12 tháng, Cộng hòa Dominica đang tụt hậu, dẫn đến chi phí vượt dự toán, làm nản lòng các nhà đầu tư và làm chậm tiến độ thực hiện các dự án có thể thúc đẩy nền kinh tế.
Vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư lớn và các nhà phát triển tư nhân, mà còn tác động tiêu cực đến các lĩnh vực trọng yếu như du lịch, xây dựng nhà ở giá rẻ và thương mại. Cần cải cách khẩn cấp để đơn giản hóa quy trình, giảm bớt quyền lực tùy ý và loại bỏ những trở ngại không cần thiết nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và cạnh tranh.
Mê cung cấp phép: Một trở ngại không cần thiết
Quy trình cấp phép tại quốc gia này liên quan đến nhiều cơ quan chính phủ, mỗi cơ quan có các yêu cầu, thời gian phản hồi và phương pháp riêng, khiến quá trình cấp phép trở thành một thách thức to lớn đối với các nhà phát triển. Các tổ chức chính tham gia bao gồm:
Bộ Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên: Cấp phép môi trường, quá trình phê duyệt có thể mất đến 18 tháng, tùy thuộc vào tác động của dự án.
Bộ Công trình Công cộng và Truyền thông (MOPC): Phê duyệt quy hoạch đường bộ, giấy phép tiếp cận và xây dựng trên các tuyến đường cao tốc hoặc khu vực chiến lược.
Hội đồng thành phố: Cấp phép xây dựng, quy hoạch và sử dụng đất, với quy trình có thể kéo dài từ 6 đến 12 tháng, tùy thuộc vào từng thành phố.
Bộ Du lịch (Mitur): Đối với các dự án du lịch, cần có thêm các phê duyệt bổ sung, với thời gian chờ đợi có thể lên đến một năm rưỡi.
Tổng cục Thuế nội địa (DGII): Xử lý các thủ tục liên quan đến việc nộp thuế, chuyển nhượng đất đai và các vấn đề thuế khác.
Một trong những vấn đề chính là các tổ chức này thiếu một nền tảng tích hợp để quản lý tất cả các giấy phép cùng một lúc. Thay vào đó, các nhà phát triển phải liên hệ với từng tổ chức riêng lẻ, gửi cùng một loại tài liệu nhiều lần và phải chờ đợi lâu mà không có khung thời gian phản hồi rõ ràng.
Thêm vào đó là sự thiếu hụt số hóa, vì nhiều quy trình vẫn phụ thuộc vào tài liệu giấy và các thủ tục trực tiếp, điều này không chỉ làm chậm quá trình mà còn làm tăng chi phí quản lý cho các nhà phát triển.
Tác động kinh tế của việc cấp phép không hiệu quả
Ngân hàng Thế giới, trong báo cáo "Doing Business 2020", đã xếp hạng Cộng hòa Dominica ở vị trí thứ 115 trên 190 quốc gia về mức độ dễ dàng kinh doanh, nhấn mạnh quy trình cấp phép là một trong những trở ngại chính. Hệ thống phê duyệt giấy phép kém hiệu quả sẽ gây ra những hậu quả trực tiếp đối với đầu tư và tăng trưởng kinh tế
1. Yếu tố cản trở đầu tư trong và ngoài nước: Các nhà đầu tư tìm kiếm những quốc gia có quy trình đơn giản và minh bạch. Tại các quốc gia như Panama và Costa Rica, việc phê duyệt giấy phép diễn ra nhanh hơn nhiều, dẫn đến một số vốn đầu tư chuyển sang các thị trường này.
2. Chi phí dự án tăng cao: Việc chậm trễ trong việc xin giấy phép phát sinh thêm chi phí tài chính, vì các nhà phát triển phải gánh thêm chi phí lãi ngân hàng, bảo trì đất đai và các chi phí vận hành khác.
3. Tình trạng thiếu nhà ở kéo dài: Theo Hiệp hội các nhà xây dựng và phát triển nhà ở Dominica (ACOPROVI), Cộng hòa Dominica đang thiếu hơn 1 triệu căn nhà. Nếu việc cấp phép xây dựng được đẩy nhanh, nhiều dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập trung bình có thể được hoàn thành nhanh hơn.
4. Mất việc làm và động lực kinh tế: Xây dựng là một trong những lĩnh vực tạo ra nhiều việc làm nhất trong nước. Mỗi dự án bị trì hoãn đồng nghĩa với việc hàng trăm công nhân thất nghiệp trong nhiều tháng, ảnh hưởng đến kinh tế của hàng nghìn gia đình.
Những câu chuyện thành công trong khu vực: Những tấm gương tiêu biểu
Một số quốc gia Mỹ Latinh đã thực hiện thành công các cải cách nhằm đơn giản hóa quy trình cấp phép và khuyến khích đầu tư:
Chile: Triển khai nền tảng kỹ thuật số "DOM en Línea", cho phép quản lý giấy phép xây dựng ảo với thời gian phản hồi được thiết lập trước. Kết quả là, thời gian phê duyệt đã giảm 40%.
Colombia: Áp dụng khái niệm "giấy phép nhanh" cho các dự án có tác động môi trường và đô thị thấp, rút ngắn thời gian phê duyệt từ 12 tháng xuống còn 6 tháng.
Mexico: Tại các thành phố như Monterrey và Guadalajara, các trung tâm dịch vụ một cửa đã được thành lập, tích hợp tất cả các cơ quan vào một địa điểm, giúp giảm thiểu nạn quan liêu và tham nhũng.
Những ví dụ này chứng minh rằng, với ý chí chính trị và việc sử dụng công nghệ, hoàn toàn có thể chuyển đổi hệ thống cấp phép để làm cho nó hiệu quả và cạnh tranh hơn.
Các đề xuất hiện đại hóa quy trình cấp phép tại Cộng hòa Dominica
Để giải quyết vấn đề này, cần có các biện pháp khẩn cấp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc xin giấy phép mà không ảnh hưởng đến việc tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn. Một số giải pháp chính bao gồm:
1. Triển khai một hệ thống quản lý trực tuyến toàn diện: Một hệ thống trực tuyến cho phép các nhà phát triển quản lý tất cả các quyền hạn tại một nơi duy nhất, với khả năng theo dõi thời gian thực và thiết lập thời gian phản hồi.
2. Thời gian phản hồi tối đa: Phải thiết lập thời hạn cho từng tổ chức. Nếu thời hạn hết hạn mà không có phản hồi, giấy phép phải được tự động phê duyệt ngầm.
3. Tự động hóa quy trình và loại bỏ các thủ tục dư thừa: Số hóa và đơn giản hóa các biểu mẫu, loại bỏ sự trùng lặp yêu cầu giữa các đơn vị khác nhau.
4. Tăng cường tính minh bạch và kiểm soát: Triển khai các cơ chế kiểm toán và trách nhiệm giải trình để ngăn chặn sự tùy tiện và tham nhũng trong việc phê duyệt giấy phép.
5. Cải cách quy định của thành phố: Thống nhất các tiêu chí trong hội đồng thành phố để các yêu cầu được đồng nhất trên toàn quốc và không khác nhau giữa các đô thị.
Phần kết luận
Việc phát triển bất động sản tại Cộng hòa Dominica có tiềm năng rất lớn để tiếp tục thúc đẩy nền kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân. Tuy nhiên, quy trình cấp phép vẫn là một trở ngại cản trở đầu tư và làm tăng chi phí dự án.
Nếu quốc gia muốn củng cố vị thế là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư và duy trì tăng trưởng bền vững trong lĩnh vực xây dựng, việc hiện đại hóa hệ thống cấp phép là điều thiết yếu. Triển khai hệ thống một cửa điện tử, thiết lập thời gian phản hồi tối đa và tăng cường tính minh bạch là những thay đổi cấp bách sẽ mang lại lợi ích cho toàn ngành.
Đã đến lúc chính phủ và các cơ quan liên quan cần nhận ra rằng hệ thống cấp phép hiện hành không đáp ứng được nhu cầu thị trường và thay vì trở thành rào cản, nó nên trở thành động lực thúc đẩy phát triển.
Tác giả là thạc sĩ quản trị kinh doanh (MBA), chuyên gia về tiếp thị kỹ thuật số và là Giám đốc điều hành tại Constructora Incaribe, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và du lịch.
