Trong số đó, văn bản này đề cập đến việc làm rõ và điều chỉnh các điều kiện hoặc sự khác biệt giữa các hợp đồng nhà ở thường trú, du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại hoặc các loại nhà ở khác.
SANTO DOMINGO.- Theo luật sư Maridalia Rodríguez Padilla, một chuyên gia về vấn đề này, "Dự luật về cho thuê và trục xuất bất động sản" vừa được Hạ nghị sĩ Alfredo Pacheco đệ trình lên Quốc hội là một văn bản chưa hoàn thiện vì thiếu một nhóm các yếu tố thiết yếu trong quy trình cho thuê nhà.
Mặc dù thừa nhận rằng luật này nhằm giải quyết nhu cầu đổi mới và thống nhất các quy định rải rác về cho thuê bất động sản trong nước, nhưng nó lại bỏ sót những điểm quan trọng, bao gồm việc làm rõ và quy định các điều kiện hoặc sự khác biệt giữa các hợp đồng cho thuê nhà ở thông thường, du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại hoặc các loại hình cho thuê khác.
Rodríguez Padilla cũng đề cập đến việc thiết lập các quy tắc ưu tiên mua lại cho người thuê nhà, việc quy định các phương tiện giải quyết xung đột thay thế và mối liên hệ giữa việc cho thuê bất động sản và các công cụ pháp lý tài chính (ví dụ: ủy thác bất động sản).
Vị luật sư giàu kinh nghiệm tin rằng, so với các dự án trước đây, đề xuất mới không nêu rõ những đóng góp đáng kể nào liên quan đến nghĩa vụ gửi tiền bảo đảm thuê nhà hoặc tiền đặt cọc.
“Điều tưởng chừng như là một sự đổi mới có thể được hiểu đơn thuần là sự thay thế đơn vị quản lý các khoản tiền này, từ Ngân hàng Nông nghiệp sang Ngân hàng Dự trữ, và mặc dù mục đích là tạo ra một quỹ đặc biệt với các khoản tiền gửi này, việc đơn vị quản lý là Bộ Nhà ở và Xây dựng (MIVED) có thể được hiểu là sự ép buộc chuyển giao trách nhiệm công sang cho khu vực tư nhân”, học giả nghiên cứu về chủ đề này giải thích.
Ông hiểu rằng cần phải xem xét lại các nền tảng pháp lý và cách thức nó sẽ mang lại lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản, không chỉ đơn thuần là nhận được lãi suất tiết kiệm thông thường.
Mặc dù phần mở đầu của dự án có đề cập đến sự cần thiết phải thúc đẩy đầu tư bất động sản nước ngoài, nhưng chuyên gia cho rằng dự luật mới không đóng góp gì vào khía cạnh này.
"Mặc dù Điều 3 của dự thảo mới bổ sung một số ngoại lệ vào phạm vi áp dụng của luật, chẳng hạn như cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn các dự án du lịch, nhưng nó không làm rõ quy định về vấn đề này (ví dụ: cho thuê nhà ở không có giấy phép kinh doanh du lịch như Airbnb)", ông chỉ ra.
Về hình phạt đối với việc chấm dứt hợp đồng sớm được đề xuất trong dự luật mới, ông cho rằng có thể xem xét các biện pháp nhẹ nhàng hơn, dẫn chứng ví dụ rằng trong các luật khác, hình phạt này có thể là khấu trừ một tháng tiền thuê nhà mỗi năm, vì đôi khi tỷ lệ phần trăm có thể gây thiệt hại lớn hơn.
"Dự án này không phân biệt đối xử giữa các chủ sở hữu khác nhau: chủ nhà lớn hay nhỏ, cá nhân hay pháp nhân. Điều này có thể tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản và đặc biệt là nguồn cung cho thuê.".
Rodríguez Padilla nhận thấy rằng dự án mới tạo ra các chức năng hoặc nhiệm vụ cho Ngân hàng Dự trữ mà dường như thuộc thẩm quyền của MIVED hơn (ví dụ: đăng ký hợp đồng, giao trả tài sản trong trường hợp có tranh chấp giữa người thuê và chủ sở hữu).
Ông kết luận rằng, nhìn chung, "có thể nói rằng về cơ bản đó vẫn là dự án tương tự với một vài sửa đổi nhỏ mà chúng ta đã đề cập.".
Cuộc điều tra
Trong nghiên cứu “Luật cho thuê và trục xuất: các đề xuất pháp lý cho một nguồn cung nhà ở cân bằng”, được công bố năm ngoái, Rodríguez Padilla và Denisse Härtling lập luận rằng các quy định về các vấn đề liên quan đến việc thuê nhà đã lỗi thời và những sửa đổi sau đó không hài hòa với vấn đề nhà ở hiện tại trong nước.
“Trước tình hình này, chúng tôi muốn nhân cơ hội này để nhấn mạnh những đóng góp tiềm năng mà một thị trường cho thuê được bảo vệ tốt có thể mang lại, đặc biệt là khả năng cân bằng nguồn cung nhà ở của chúng ta,” các chuyên gia chỉ ra.
Họ nhấn mạnh điểm chính là cần cải thiện các thủ tục quản lý hoạt động cho thuê, xét trên khía cạnh pháp lý, vì họ hiểu rằng cả chủ nhà và người thuê nhà đều cần được bảo vệ và cần có các giải pháp hiệu quả cho những tranh chấp phát sinh trong các mối quan hệ hợp đồng này.
