Kết quả là một giấy chứng nhận quyền sở hữu chính thức kèm theo bản đồ địa chính đã được phê duyệt, giúp cho bất động sản đó tách biệt khỏi phần còn lại của thửa đất và được cấp một mã số định danh duy nhất.
SANTO DOMINGO.- Nếu bạn là một người môi giới bất động sản, bạn sẽ không thể thờ ơ với câu hỏi, "Liệu mảnh đất đã được phân định ranh giới chưa?", một câu hỏi thường xuyên xuất hiện trong công việc hàng ngày của nghề này.
Người khảo sát là chuyên gia được giao nhiệm vụ xử lý kiến thức chuyên môn về thuật ngữ này; tuy nhiên, vì nó là một phần của từ vựng bất động sản, nên mọi nhà môi giới đều phải có khả năng trả lời các câu hỏi của khách hàng.
Chúng tôi xin chia sẻ những khái niệm cơ bản về ý nghĩa của nó, phòng trường hợp bạn vẫn chưa hiểu rõ. Luật số 108-05 về Đăng ký Bất động sản, tại điều 130, quy định về khái niệm phân định ranh giới, là một quy trình xác định ranh giới giữa hai khu đất khác nhau. Nó nhằm mục đích phân biệt quyền sở hữu tài sản của một người với những người khác cùng sở hữu trên cùng một vị trí hoặc thửa đất.
Nó bao gồm vị trí chính xác của bất động sản thông qua tọa độ thu được bằng thiết bị đo GPS, được thể hiện trên bản đồ địa chính và được trình lên Cục Khảo sát Địa chính để xem xét và phê duyệt.
Định nghĩa thứ hai nêu rõ rằng đó là hoạt động kỹ thuật và quy trình pháp lý nhằm mục đích tách một phần đất mà quyền sở hữu bất động sản được đăng ký theo hình thức cộng đồng sở hữu, để từ đó nó được công nhận là tài sản cá nhân hóa, với tên gọi địa chính riêng và đầy đủ các hệ quả pháp lý nghiêm ngặt.
Kết quả của việc phân định ranh giới là một giấy chứng nhận quyền sở hữu chính thức kèm theo bản đồ địa chính đã được phê duyệt, giúp cho thửa đất tách biệt khỏi phần còn lại của khu đất và được cấp một số định danh duy nhất.
Việc mua một bất động sản đã được khảo sát và định vị địa lý trước đó mang lại sự an toàn cao hơn cho các khoản đầu tư bất động sản tại Cộng hòa Dominica, vì nó cho phép xác minh ngay lập tức vị trí vệ tinh, ranh giới và diện tích chính xác của bất động sản. Hơn nữa, nó tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn từ các tổ chức tài chính. Tóm lại, nó làm cho các khoản đầu tư trong khuôn khổ giao dịch bất động sản trở nên khả thi và hiệu quả hơn.
Vì tọa độ của một bất động sản được khảo sát là duy nhất và không thể lặp lại, quy trình này cung cấp cho chủ sở hữu sự đảm bảo về các quyền độc quyền được xác nhận bởi Cục Khảo sát Địa chính và Cơ quan Đăng ký Quyền sở hữu.
Các giai đoạn
Quá trình phân định ranh giới bao gồm nhiều giai đoạn. Cụ thể là;
Giai đoạn kỹ thuật bao gồm việc khảo sát địa chính một thửa đất để xác định, định vị và xác định ranh giới của khu đất mà trên đó quyền sở hữu sẽ được thiết lập. Công việc này được thực hiện bởi một kỹ sư địa chính. Giai đoạn này kết thúc bằng việc phê duyệt kỹ thuật công trình bởi Cục Địa chính Khu vực có thẩm quyền về mặt lãnh thổ. Quá trình này mất từ bốn mươi lăm ngày đến ba tháng, tùy thuộc vào độ phức tạp của công việc (nếu có sự phản đối từ các chủ đất lân cận hoặc bên thứ ba không liên quan đến giao dịch) và thửa đất cụ thể đang được khảo sát.
Có hai loại cốt truyện:
• Đơn giản, bao gồm diện tích dưới 20.000,00 mét vuông và có ít hơn 10 người đồng sở hữu
• Các khu phức hợp, bao gồm tất cả các căn hộ có diện tích hơn 20.000,00 mét vuông hoặc các căn hộ có diện tích dưới 20.000,00 mét vuông nhưng có hơn 10 chủ sở hữu chung.
Giai đoạn thứ hai là giai đoạn tư pháp, trong đó các bản quy hoạch được cơ quan khảo sát phê duyệt sẽ được trình lên Tòa án Đất đai có thẩm quyền ban đầu để tòa án này xem xét quá trình phân định ranh giới và quyết định tính hợp lệ của nó.
Bước thứ ba bao gồm việc đăng ký ranh giới lãnh thổ hoặc thửa đất mới được xác định sau quá trình phân định và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu theo các thông số được nêu trong phán quyết.
Một chút lịch sử
Năm 1920, Cộng hòa Dominica thiết lập một cơ chế chuyển nhượng bất động sản, được gọi là Hệ thống Torrens, đặt theo tên tác giả của nó, Robert Torres, một người Úc; hệ thống này quy định rằng Nhà nước là chủ sở hữu ban đầu của tất cả đất đai.
Mỗi thửa đất được gán một số để xác định vị trí của nó trong khu vực, được gọi là Quận Địa chính (Cadastral District - DC). Như vậy, mỗi thửa đất thuộc về một DC trong một đô thị thuộc một tỉnh, ví dụ: Thửa đất số 5, DC 7, Jarabacoa, La Vega.
Khi một thửa đất được đăng ký, cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền theo lãnh thổ sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong đó có thông tin về thửa đất và chủ sở hữu. Để bán toàn bộ thửa đất, chủ sở hữu phải chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng để bán chỉ một phần của thửa đất, một cơ chế khác đã được áp dụng: Giấy chứng nhận có chú thích (CA).
CA là một văn bản chứng nhận quyền sở hữu của một người đối với một phần đất trong một thửa đất; tuy nhiên, nó đã bị bãi bỏ vì không nêu rõ vị trí.
Về vấn đề này, Cơ quan quản lý bất động sản, thông qua Nghị quyết số 517-2007, đã ban hành quy định tạm dừng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu có ghi chú mới, chỉ cấp trong các trường hợp ngoại lệ. Các quy định này không áp dụng cho các Hiệp hội chung cư nắm giữ quyền đối với các căn hộ chung cư.
