Luật mới này làm thay đổi thị trường cho thuê sau 70 năm áp dụng các quy định lỗi thời. Giới hạn rõ ràng về tiền đặt cọc, tùy chọn sử dụng ngân hàng và các quy tắc điều chỉnh giá thuê mới định hình tương lai của thị trường bất động sản, nhưng vẫn còn những lỗ hổng mà các chuyên gia cần lường trước trong khi chờ đợi việc công bố các quy định sẽ làm rõ các điều khoản cuối cùng.
Sau 70 năm chờ đợi, cuối cùng thì nó cũng đã đến. Luật 85-25 vừa thay đổi luật chơi cho tất cả chúng ta trong lĩnh vực bất động sản Cộng hòa Dominica. Câu hỏi không còn là liệu nó có ảnh hưởng đến bạn hay không, mà là bạn đã chuẩn bị như thế nào để thích nghi với lãnh địa mới này.
Các đại lý nắm vững những quy định này sẽ xây dựng được lợi thế cạnh tranh bền vững, trong khi những người phớt lờ chúng sẽ mất đi vị thế trên thị trường.
Luật số 85-25 về Cho thuê và Thu hồi Bất động sản đã được ban hành (Công báo chính thức, ngày 14 tháng 8 năm 2025). Luật này mở ra một chương mới sau hơn bảy thập kỷ áp dụng các quy định lỗi thời.
Những tiến bộ mà tất cả chúng ta đều chờ đợi
Xóa bỏ tiền đặt cọc bảo đảm (Điều 13)
Đối với nhà ở, chủ nhà chỉ được phép yêu cầu tối đa hai tháng tiền thuê nhà làm tiền đặt cọc. Đối với bất động sản thương mại, số tiền này sẽ do hai bên thỏa thuận. Cuối cùng, chúng tôi có những giới hạn rõ ràng nhằm bảo vệ người thuê nhà mà vẫn đảm bảo quyền lợi cho chủ nhà.
Ngân hàng và lãi suất (Điều 15)
Khoản tiền đặt cọc có thể được gửi vào Banreservas hoặc Banco Agrícola và sẽ sinh lãi cho người thuê nhà. Quyền này, được quy định trong Luật số 4314, hiện đang được hiện đại hóa trong việc áp dụng.
Phí và chi phí pháp lý (Điều 7)
Luật quy định rõ ràng: "Phí môi giới sẽ do bên ký hợp đồng chi trả" và "chi phí pháp lý phát sinh từ hợp đồng thuê nhà sẽ do chủ nhà/người cho thuê và người thuê/người sử dụng lao động cùng chịu trách nhiệm.".
Điều chỉnh có giới hạn (Điều 8)
Trừ khi có thỏa thuận khác, mức tăng giá thuê nhà ở không được vượt quá 10% mỗi năm. Điều này tạo ra sự cân bằng giữa việc bảo vệ người thuê nhà và bảo vệ quyền lợi của chủ nhà trước những biến động kinh tế. Về mặt này, luật pháp chính thức hóa điều mà nhiều người coi là thông lệ thị trường hợp lý.
Những thách thức mà không ai thảo luận
Sự trống rỗng của tháng đầu tiên
Luật không làm rõ liệu khoản tiền đặt cọc tháng đầu tiên có được tính vào giới hạn tiền đặt cọc hai tháng hay không. Cho đến khi các quy định làm rõ sự khác biệt này, các đại lý và luật sư phải thiết lập các tiêu chí rõ ràng trong hợp đồng của họ để tránh các tranh chấp trong tương lai trên thị trường.
Sự hợp tác giữa các đồng nghiệp đang gặp nguy hiểm
Nguyên tắc "ai thuê thì người đó trả tiền" có thể được sử dụng để hạn chế việc chia hoa hồng, làm suy yếu sự hợp tác vốn là đặc điểm của những người môi giới bất động sản giỏi nhất.
Sự mâu thuẫn trong chi phí pháp lý
Nghĩa vụ phân chia chi phí pháp lý trái với Điều 1593 của Bộ luật Dân sự. Sự không nhất quán về quy định này sẽ cần đến sự giải thích của tòa án, điều này có thể gây ra sự không chắc chắn cho đến khi được giải quyết.
Kế hoạch hành động tức thì của bạn
Vì không thể phớt lờ luật này, đây là chiến lược của bạn:
Tuần này:
- Xem xét lại các hợp đồng hiện có và xác định những hợp đồng nào không đáp ứng các yêu cầu mới
- Hãy hướng dẫn khách hàng của bạn ngay từ cuộc gặp đầu tiên về tiền đặt cọc, phí và các điều chỉnh
- Nó thiết lập các giao thức nội bộ nhằm thống nhất các tiêu chí về phí và sự hợp tác
Tháng này:
- Nó bao gồm các điều khoản phòng ngừa để tránh xung đột liên quan đến việc trả trước, tiền đặt cọc hoặc điều chỉnh
- Hãy tham gia các khóa đào tạo về khía cạnh kỹ thuật của các quy định mới, vì nhiều tổ chức trong lĩnh vực này đang tổ chức các buổi huấn luyện để giúp bạn cập nhật kiến thức
Hãy nhớ: Một người môi giới không nắm vững các quy định này sẽ mất uy tín với mọi khách hàng mà họ phục vụ.
Khoảnh khắc quyết định
Kỷ nguyên của Luật 85-25 đã bắt đầu. Quá trình hợp nhất pháp luật sẽ tiếp tục với việc ban hành các quy định, trong đó sẽ xác định các thủ tục cụ thể và giải quyết những điểm mơ hồ hiện tại
Thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica đang rất cần bản cập nhật này để thúc đẩy hơn nữa đầu tư bất động sản. Và những người môi giới nào nắm vững nó đầu tiên sẽ là những người xây dựng được sự nghiệp vững chắc nhất.
Cam kết của chúng tôi với tư cách là những chuyên gia không phải là phàn nàn về sự thay đổi, mà là biến khuôn khổ pháp lý mới này thành lợi thế cạnh tranh của chúng ta.
Bởi vì sự chắc chắn về mặt pháp lý, hơn cả một nguyên tắc, chính là chìa khóa vạn năng làm nền tảng cho mọi khoản đầu tư bất động sản tại Cộng hòa Dominica. Và giờ đây, chiếc chìa khóa đó lại có những ổ khóa mới mà chỉ những chuyên gia được đào tạo bài bản mới có thể mở được.
Bước tiếp theo của bạn rất đơn giản nhưng vô cùng quan trọng: Tuần này, hãy tự hỏi bản thân: Có bao nhiêu hợp đồng hiện tại của bạn tuân thủ các yêu cầu mới của Luật 85-25? Nếu bạn không thể trả lời một cách chắc chắn tuyệt đối, bạn cần phải nỗ lực hơn nữa.
Uy tín nghề nghiệp của bạn phụ thuộc vào điều đó. Ngành nghề cần những chuyên gia lành nghề, những người nâng cao tiêu chuẩn cho tất cả mọi người, và thị trường sẽ tưởng thưởng cho những người chủ động dự đoán sự thay đổi hơn là phản ứng lại nó.
