Luật 85-25 biến mọi tin rao bán bất động sản thành một cam kết ràng buộc về mặt pháp lý. Các môi giới phớt lờ thực tế này có thể phải đối mặt với các biện pháp trừng phạt từ Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng, và những chủ sở hữu bất động sản không độc quyền cũng có thể gặp rủi ro. Dưới đây là cách để bảo vệ sự nghiệp của bạn trong kỷ nguyên mới này.
Chưa đầy ba tháng trước, việc đăng tin cho thuê bất động sản chỉ đơn giản là: một tin đăng. Một quảng cáo, với những bức ảnh đẹp, một vài đặc điểm, giá cả và số điện thoại.
Ngày nay, về mặt pháp lý, thông báo tương tự đó là một hành vi pháp lý tạo ra các nghĩa vụ có thể kiểm chứng được.
Và đó không phải là sự phóng đại. Đó là thực tế được quy định trong Luật số 85-25 về Cho thuê và Trục xuất, cụ thể là Điều 22, một điều khoản hoàn toàn thay đổi cuộc chơi đối với các đại lý bất động sản, chủ nhà và các nền tảng.
Ba dòng chữ đã thay đổi tất cả
Luật quy định rõ ràng:
“Điều 22.– Chào bán công khai bất động sản cho thuê. Các thông báo trên báo chí hoặc bất kỳ phương tiện quảng cáo nào khác, thông qua đó bất động sản được chào bán cho thuê, sẽ mang tính chất chào bán công khai.”.
Đây không phải là lời đề nghị. Đây là nghĩa vụ pháp lý trực tiếp.
Mỗi bài đăng bạn thực hiện bây giờ đều là một lời hứa pháp lý. Không phải là lời mời. Mà là một lời hứa. Và lời hứa đó có những hậu quả.
Trước đây, nếu bạn rao bán một căn hộ với giá 50.000 RD$ và chủ nhà nói giá là 60.000 RD$, thì… thế là xong, hợp đồng thuê nhà bị hủy. Đó là cách mà ngành bất động sản hoạt động. Một cuộc đàm phán.
Ngày nay, sự khác biệt đó cấu thành hành vi vi phạm chào mời công khai. Khách hàng có thể khiếu nại với Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng về quảng cáo gây hiểu nhầm. Chủ sở hữu sẽ bị phạt. Và bạn bị mắc kẹt giữa một cuộc xung đột pháp lý lẽ ra có thể tránh được. Đó không chỉ là hành vi xấu mà còn là vi phạm pháp luật.
Trách nhiệm chung
Trách nhiệm không chỉ thuộc về bạn hay chỉ thuộc về chủ sở hữu. Đó là trách nhiệm chung.
Chủ sở hữu phải đảm bảo thông tin chính xác và cập nhật. Người môi giới phải lưu giữ hồ sơ các bất động sản đã đăng và đảm bảo sự nhất quán giữa những gì được quảng cáo và những gì thực sự được chào bán. Điều này có nghĩa là phải lưu giữ hồ sơ của từng bất động sản, phối hợp thay đổi giá cả trong thời gian thực, xem xét các thông số kỹ thuật của bất động sản trước khi đăng bán và cập nhật ngay lập tức khi bất động sản không còn được bán nữa.
Đây không phải là những lời đề nghị. Đây là những nghĩa vụ pháp lý nhằm bảo vệ sự nghiệp của bạn.
Sự hỗn loạn thầm lặng: những chủ nhà không cung cấp dịch vụ cho thuê độc quyền
Đây là điều mà không ai nhắc đến: Còn những chủ nhà đăng bán bất động sản của mình cho nhiều môi giới cùng một lúc thì sao?
Hãy tưởng tượng thế này: một chủ sở hữu không độc quyền có căn hộ được niêm yết bán cho 5 đại lý bất động sản khác nhau.
- Môi giới số 1 niêm yết giá là 50.000 RD$
- Người môi giới số 2 niêm yết nó với giá RD$45,000 kèm theo mô tả khác
- Đặc vụ 3 sử dụng ảnh cũ và dịch vụ lỗi thời
- Nhân viên môi giới số 4 nói "sẵn sàng cho thuê ngay" trong khi anh ta vẫn đang thuê nhà
- Nhân viên môi giới số 5 quảng cáo những tiện nghi không hề tồn tại
Kết quả theo Luật 85-25: Có năm "lời chào bán công khai" trái ngược nhau cho cùng một bất động sản. Bất kỳ khách hàng nào cảm thấy bị lừa dối đều có nhiều cơ sở pháp lý để khiếu nại. Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng có thể can thiệp vào bất kỳ vụ nào trong số đó. Chủ sở hữu đang phải chịu trách nhiệm pháp lý. Các môi giới đang đổ lỗi cho nhau.
Những chủ sở hữu vẫn chưa hiểu rằng Luật 85-25 yêu cầu họ phải có trách nhiệm chung sẽ là tâm điểm của rắc rối.
Yếu tố khác biệt
Trong khi các đại lý khác bỏ qua những khía cạnh pháp lý này, bạn có thể biến sự thay đổi này thành lợi thế cạnh tranh lớn nhất của mình.
Khách hàng hiện đại—đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài—đánh giá cao những chuyên gia am hiểu về sự phức tạp pháp lý của mỗi giao dịch. Khi bạn truyền đạt rằng các thông tin niêm yết của bạn tuân thủ Luật 85-25, rằng các khoản đầu tư của bạn đã được xác minh và hồ sơ của bạn hoàn hảo—và điều đó thực sự đúng— bạn sẽ xây dựng được lòng tin ở một cấp độ hoàn toàn mới.
Đó không phải là chi tiết hành chính. Đó là sự khác biệt.
Câu hỏi triệu đô
Hôm nay, hãy thành thật tự hỏi bản thân: Có bao nhiêu trong số các bất động sản bạn đang rao bán tuân thủ đầy đủ Điều 22? Bạn có quy trình được ghi chép lại không? Bạn làm việc độc quyền hay chia sẻ danh sách bất động sản với các môi giới khác? Bạn có nắm rõ trách nhiệm pháp lý trong từng trường hợp không?
Nếu câu trả lời không phải là "có" rõ ràng, bạn sẽ có nguy cơ vi phạm pháp luật.
Bạn chuyển nhà hôm nay
Hãy xem xét lại quy trình đăng tin cho thuê của bạn trong tuần này. Thiết lập một quy trình xác minh. Ghi chép lại mọi thứ. Bởi vì mỗi tin đăng bạn tạo ra từ hôm nay trở đi không chỉ đơn thuần là tiếp thị.
Đó là một lời hứa pháp lý mà bạn có nghĩa vụ phải thực hiện.
Những người đại diện vẫn nghĩ rằng ngành xuất bản chỉ là tiếp thị sẽ bị tụt hậu. Bạn có phải là một trong số họ?
