Cơ quan xếp hạng tín nhiệm Fitch cũng dự đoán giá nhà ở tại Mỹ sẽ giảm 5% trên danh nghĩa. Điều này có nghĩa là giá sẽ giảm 5% bất kể lạm phát, và trên thực tế, điều này sẽ dẫn đến sự sụt giảm giá bất động sản còn lớn hơn nữa.
Các nhà phân tích và các công ty được ủy quyền cho rằng thị trường bất động sản Mỹ đang ngày càng tiến gần đến một cuộc hạ cánh cứng, và mặc dù các chuyên gia loại trừ khả năng xảy ra một cuộc khủng hoảng như năm 2007-2008, một số chỉ số thị trường hàng đầu dự đoán một "đỉnh điểm" đáng kể về giá nhà ở và hoạt động bất động sản nói chung, điều này có thể làm trầm trọng thêm cuộc suy thoái mà Mỹ sẽ phải đối mặt trong những quý tới.
Theo tờ báo tài chính El Economista.es của Tây Ban Nha, chỉ số doanh số bán nhà chờ xử lý (PHSI) đã giảm mạnh 4,6% trong tháng 10, với mức giảm giao dịch chờ xử lý so với cùng kỳ năm ngoái lên tới gần 37%, mức giảm lớn nhất trong lịch sử của chỉ số này.
Chỉ số này được các nhà đầu tư và nhà kinh tế theo dõi sát sao vì nó thường dự báo được những biến động trên thị trường bất động sản, cả về giá cả và hoạt động chung trong lĩnh vực này. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), tổ chức công bố chỉ số này, giải thích rằng chỉ số doanh số bán nhà chờ xử lý là một chỉ báo hàng đầu cho lĩnh vực nhà ở, dựa trên các giao dịch bán nhà hiện có đang chờ xử lý.
Giao dịch mua bán được hiển thị ở trạng thái chờ xử lý khi hợp đồng đã được ký kết, nhưng giao dịch chưa được hoàn tất. Thông thường, giao dịch sẽ được hoàn tất trong vòng một đến hai tháng kể từ khi ký kết. Khi chỉ số này giảm mạnh, đó là do hoạt động mua bán đang bắt đầu chậm lại vì một lý do nào đó.
Theo báo cáo el inmobiliario được công bố tuần này, Fitch Ratings nhận định rằng "nhu cầu nhà ở tại Mỹ sẽ tiếp tục giảm trong suốt năm 2023, làm giảm giá nhà hơn nữa. Chi phí thế chấp tăng đáng kể (mức thanh toán trung bình đã tăng hơn 50% kể từ năm 2021) sẽ ảnh hưởng đến người mua nhà lần đầu và những người muốn nâng cấp nhà cửa." Báo cáo cũng cho biết thêm, "Các nhà đầu tư bất động sản đã bắt đầu rút lui và sẽ tiếp tục đứng ngoài cuộc trong suốt năm 2023.".
Một lượng lớn dữ liệu tiêu cực
Lượng dữ liệu khổng lồ được công bố mỗi tháng vềel inmobiliario phản ánh cùng một xu hướng, mặc dù trong vô số các chỉ số tiêu cực, số liệu doanh số bán nhà hiện có trong tháng 10, được công bố vào giữa tháng 11, lại nổi bật. Đây là một thống kê quan trọng khác của NAR để nghiên cứu thị trường, vì doanh số bán nhà hiện có - được ghi nhận khi hợp đồng được ký kết - chiếm khoảng 90% tổng số nhà ở tại Mỹ.
Trong tháng 10, doanh số bán nhà hiện có đã giảm tháng thứ chín liên tiếp. Số lượng hợp đồng hoàn tất giảm 5,9% xuống mức tỷ lệ hàng năm là 4,43 triệu trong tháng, mức thấp nhất kể từ tháng 5 năm 2020. Doanh số bán nhà ở đơn lập giảm 6,4% so với tháng trước, đạt mức thấp nhất kể từ tháng 5 năm 2020. Con số so với cùng kỳ năm ngoái rất đáng báo động: tất cả các loại nhà hiện có đều giảm 28,4%, trong khi doanh số bán nhà ở đơn lập giảm 28,2%.
Điều này phù hợp với mô hình được các nhà phân tích tại Apollo IM phát triển, những người dự báo doanh số bán nhà ở đơn lẻ hiện có sẽ giảm gần 24% trong những tháng kể từ khi Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu tăng lãi suất trở lại vào mùa xuân năm nay. Theo các số liệu lịch sử được các nhà nghiên cứu của công ty quản lý tài sản này tổng hợp, kéo dài từ những năm 1970, đây là mức giảm doanh số mạnh nhất và ngắn nhất kể từ lần tăng lãi suất đầu tiên trong chu kỳ nới lỏng lãi suất của Fed.
Mức giảm so với cùng kỳ năm ngoái là mức giảm lớn nhất trong lịch sử nước Mỹ
Doanh số bán nhà đã giảm mỗi tháng kể từ tháng Hai, đánh dấu chuỗi giảm dài nhất trong dữ liệu kể từ năm 1999 của Báo cáo Số lượng Nhà ở Quốc gia (NAR). Những nỗ lực của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) nhằm chống lạm phát thông qua lãi suất đã thúc đẩy chi phí vay tăng nhanh, làm giảm mạnh nhu cầu và khiến việc sở hữu nhà trở nên ngoài tầm với của nhiều gia đình.
“Nhiều người mua nhà tiềm năng đã không đủ khả năng mua nhà trên thị trường thế chấp trong tháng 10 do lãi suất thế chấp tăng cao”, ông Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, cho biết trong một tuyên bố sau khi công bố dữ liệu. “Lãi suất thế chấp đã giảm kể từ khi đạt đỉnh vào giữa tháng 11, vì vậy doanh số bán nhà có thể đang gần chạm đáy trong chu kỳ nhà ở hiện tại.” Lãi suất thế chấp gần đây đã giảm xuống dưới 7%, nhưng vẫn ở mức rất cao và các nhà phân tích không lạc quan. Cần lưu ý rằng vào đầu năm 2022, các mức lãi suất này (thường là lãi suất cố định 30 năm) ở mức khoảng 3%.
"Doanh số bán nhà hiện có đã giảm 5,9% so với tháng trước, xuống còn 4,43 triệu căn trong tháng 10, giảm 32% so với mức đỉnh đạt được hồi đầu năm. Sự sụt giảm doanh số phản ánh tình trạng mua nhà ngày càng xấu đi, khi lãi suất thế chấp tăng cao đã đẩy khả năng chi trả xuống mức tồi tệ nhất kể từ năm 1985", Sam Hall của Capital Economics tóm tắt sau khi số liệu tháng 10 được công bố.
Chịu áp lực trong năm 2023
“Chúng tôi dự đoán doanh số bán nhà sẽ tiếp tục chịu áp lực trong phần lớn năm 2023, do khả năng chi trả giảm sút, suy thoái kinh tế và nguồn cung vẫn còn khan hiếm”, Nancy Vanden Houten, chiến lược gia trưởng về thị trường Mỹ tại Oxford Economics, dự báo sau khi dữ liệu doanh số bán nhà hiện tại được công bố. Bà nói thêm: “Chúng tôi dự đoán tăng trưởng giá nhà hàng năm sẽ chuyển sang âm vào năm 2023, chạm đáy ở mức -5% so với cùng kỳ năm trước trong quý 2”.
Cơ quan xếp hạng tín nhiệm Fitch cũng dự đoán giá nhà ở Mỹ sẽ giảm 5% trên danh nghĩa. Điều này có nghĩa là giá nhà sẽ giảm 5% bất kể lạm phát, và trên thực tế, mức giảm giá bất động sản sẽ còn lớn hơn nữa. "Với một Quốc hội Mỹ bị chia rẽ, bất kỳ sự can thiệp nào để cải thiện khả năng chi trả nhà ở đều phải đến từ các ngân hàng, vì sự hỗ trợ đáng kể từ chính phủ khó có thể xảy ra. Các khu vực có mức tăng giá nhà cao nhất kể từ đại dịch dự kiến sẽ chịu mức giảm nghiêm trọng hơn mức trung bình toàn quốc", các chuyên gia này nhận định.
Andreas Steno Larsen, cựu chiến lược gia trưởng tại Nordea, tin rằng "dựa trên các mô hình của họ, chỉ số giá nhà ở do Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS) duy trì dường như có khả năng giảm 15-20%". BIS sở hữu một trong những chuỗi dữ liệu lịch sử về giá nhà ở dài nhất và toàn diện nhất hiện có, dựa trên dữ liệu từ các ngân hàng trung ương, các tổ chức tư nhân và các viện thống kê quốc gia. Theo cơ sở dữ liệu này, giá nhà ở thực tế (đã điều chỉnh theo lạm phát) so với cùng kỳ năm trước đã giảm trong quý 2 năm 2022 tại các quốc gia như Thụy Điển, Phần Lan, Đan Mạch và Tây Ban Nha, nhưng vẫn tăng trưởng tích cực tại Mỹ.
Theo Hall of Capital Economics, việc lãi suất thế chấp tăng lên 7% trong tháng 10 đồng nghĩa với việc doanh số bán nhà có thể còn giảm mạnh hơn nữa: “Việc tăng lãi suất đã gây ra một đợt giảm nữa trong số đơn xin vay thế chấp mua nhà trong tháng 10, vốn thường đi trước doanh số bán nhà hiện có một tháng. Dựa trên điều này, chúng tôi dự đoán doanh số bán nhà hiện có sẽ giảm xuống khoảng 4,2 triệu căn mỗi năm vào cuối năm 2022.”.
Sam Hall (Capital Economics): "Giá nhà cần tiếp tục giảm trong năm tới để việc sở hữu nhà trở thành lựa chọn khả thi đối với hầu hết các hộ gia đình."
“Nhìn về phía trước, những hạn chế về khả năng chi trả sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến doanh số bán nhà trong năm tới, và người mua cũng sẽ phải đối mặt với những hạn chế khác. Với dự báo về sự sụt giảm liên tục của giá nhà, chúng tôi dự kiến các ngân hàng sẽ duy trì các điều kiện cho vay chặt chẽ, điều này sẽ khiến nhiều người mua không đủ khả năng mua nhà. Và với nền kinh tế đang hướng tới một cuộc suy thoái nhẹ, người mua sẽ thận trọng hơn trong việc mua nhà”, ông Hall nói thêm, nhấn mạnh rằng “năm 2023 sẽ là năm yếu nhất về doanh số bán nhà hiện có kể từ năm 2011”.
Vài ngày sau, chỉ số giá nhà Case-Shiller . Mặc dù có sự chậm trễ rõ rệt, các con số đã xác nhận bằng chứng. Sau khi điều chỉnh theo mùa, chỉ số Case-Shiller chung ghi nhận mức giảm 0,8% về giá nhà trong tháng 9 so với tháng trước. Tính theo năm, điều này có nghĩa là tốc độ tăng trưởng giảm xuống còn 10,6%, từ mức 13,0% trong tháng 8. Và điều này cần lưu ý rằng chỉ số Case-Shiller là mức trung bình của dữ liệu trong ba tháng gần nhất, do đó ấn phẩm này không phản ánh đầy đủ tác động của việc lãi suất thế chấp tăng trên 7%.
“Giá nhà sẽ cần tiếp tục giảm trong năm tới để việc sở hữu nhà trở thành lựa chọn khả thi đối với hầu hết các hộ gia đình. Với suy nghĩ đó, các ngân hàng có khả năng sẽ hạn chế việc cung cấp các sản phẩm cho vay có tỷ lệ giá trị tài sản trên giá trị cao hơn để giảm rủi ro nợ xấu. Điều này sẽ tạo thêm áp lực giảm giá đối với sức mua và giá cả,” Hall nhận định trong một phân tích gần đây hơn. Chuyên gia này dự đoán tốc độ tăng trưởng giá nhà hàng năm sẽ chuyển sang âm vào đầu năm 2023 và giá sẽ giảm 8% từ đỉnh xuống đáy.
Tác động đến nền kinh tế
Sự suy thoái củael inmobiliario có thể gây ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế Mỹ. Đầu tư vào nhà ở sẽ kéo GDP của Mỹ xuống, trong khi sự sụt giảm giá nhà sẽ tác động đến quyết định chi tiêu của hộ gia đình thông qua hiệu ứng tài sản. Sự suy giảm giá trị nhà ở, tài sản chính của các hộ gia đình, thường dẫn đến việc giảm tiêu dùng của các gia đình, những người có xu hướng tiết kiệm để bù đắp cho sự giảm giá trị tài sản của họ. Như Steno Larsen đã chỉ ra, trích dẫn dữ liệu từ Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Quốc gia (NAHB), nhà ở chiếm từ 15 đến 18% GDP của đất nước, do đó vẫn là "động lực chính của nền kinh tế Mỹ".
Allianz dự báo thị trường nhà ở sẽ giảm 6,3% trong năm nay và thêm 6,4% vào năm tới, nhưng điều này chỉ làm giảm tăng trưởng GDP hàng năm khoảng 0,2 điểm phần trăm. Tuy nhiên, lĩnh vực dịch vụ bất động sản lại có tác động mạnh mẽ hơn nhiều. Việc giảm hoạt động trong lĩnh vực này và giá cả giảm có thể làm giảm đáng kể giá trị gia tăng mà ngành này tạo ra cho nền kinh tế. Theo tính toán của Allianz, sự điều chỉnh của thị trường nhà ở có thể làm giảm GDP tới 1,7 điểm phần trăm vào đầu năm 2024, làm tăng nguy cơ suy thoái kéo dài hơn.
“Triển vọng kinh tế yếu kém cũng cho thấy giá nhà sẽ tiếp tục giảm. Khi lãi suất tăng làm chậm hoạt động kinh tế và giảm việc làm, các hộ gia đình sẽ ngần ngại chi tiêu tiền tiết kiệm của mình để mua những món đồ lớn như nhà. Kỳ vọng tiêu cực về giá nhà cũng sẽ thuyết phục nhiều người trì hoãn việc mua nhà”, ông Hall của Capital Economics cho biết.
Một chỉ số từ NAHB nói trên gần đây đã xác nhận tương lai trung hạn không chắc chắn của nền kinh tế Mỹ. Chỉ số thị trường nhà ở (HMI) của tổ chức này, được công bố vào giữa tháng 11, cho thấy mức 33 điểm (dưới 50 được coi là suy giảm). Mối lo ngại của các chuyên gia về sự thiếu tự tin này trong giới xây dựng xuất phát từ mối tương quan đã được chứng minh giữa sự sụt giảm mạnh của chỉ số và sự gia tăng tỷ lệ thất nghiệp, thường xảy ra sau 9-12 tháng.
Các dự báo của nhà phân tích về việc tỷ lệ thất nghiệp tăng lên mức 6-8% từ mức hiện tại là 3,7% trong khoảng thời gian đó đã làm dấy lên nỗi lo ngại về suy thoái kinh tế vào mùa xuân năm 2023. Áp dụng cái gọi là Quy tắc Sahm, một trong những chiến lược gia này, Alfonso Peccatiello, chiến lược gia tại The Macro Compass và trước đây làm việc tại ING, đã dự đoán sự khởi đầu của suy thoái kinh tế vào quý thứ hai năm sau, cụ thể là vào tháng Năm.
Nguồn: El Economista.es
