Theo thống kê dân số năm 2022, 68,6% hộ gia đình ở Cộng hòa Dominica không được kết nối với hệ thống thoát nước thải. Điều này có ý nghĩa gì đối với đất đai, tầng đất dưới và giá trị tài sản bất động sản?
SANTO DOMINGO. – Khi một nhà phát triển hoàn tất việc mua một lô đất ở Bávaro, Las Terrenas, hoặc các khu vực mở rộng của Đại Santo Domingo, cuộc thảo luận kỹ thuật sẽ xoay quanh việc sử dụng đất, các hạn chế về chiều cao, khoảng lùi và các dịch vụ sẵn có.
Hệ thống thoát nước thải xuất hiện như một mục trong danh sách các dịch vụ: "được kết nối với mạng lưới công cộng hoặc bể tự hoại, không cần phân tích thêm.".
Tập II của Tổng điều tra dân số và nhà ở quốc gia lần thứ X năm 2022, do Văn phòng Thống kê Quốc gia công bố vào tháng 5 năm 2026, cung cấp bức tranh toàn cảnh về vấn đề này, và nó không mấy khả quan:
- Trên phạm vi toàn quốc, 68,6% hộ gia đình Dominica có sử dụng dịch vụ vệ sinh môi trường đều kết nối với bể tự hoại.
- Chỉ có 25,2% sử dụng hệ thống cống rãnh công cộng.
- 4,1% được thải vào hệ thống thoát nước tự nhiên.
- 2,1% còn lại sử dụng các cơ chế khác mà thống kê dân số gộp chung lại mà không nêu rõ thêm chi tiết.
- Tại khu vực thành thị, tỷ lệ này được cải thiện, nhưng không nhiều như mong đợi: 63,3% hộ gia đình có dịch vụ vệ sinh vẫn phụ thuộc vào bể tự hoại, so với 32,1% có thể tiếp cận mạng lưới cống thoát nước.
- Ở vùng nông thôn, sự phụ thuộc vào giếng nước gần như tuyệt đối: 83,3%.
Những vấn đề mà bể tự hoại không giải quyết được trên quy mô lớn
Một bể tự hoại được thiết kế và lắp đặt tốt sẽ hoạt động hiệu quả. Vấn đề không nằm ở kỹ thuật, mà là ở quy mô: có thể đặt bao nhiêu bể tự hoại trong một khu phố đông dân cư trước khi đất bị bão hòa và nước ngầm bắt đầu nhận những chất không nên có?
Câu hỏi này có liên quan đến bất kỳ khu vực phát triển mạnh nào. Tại Los Alcarrizos, Pantoja, hay Pedro Brand, những địa phương thuộc vùng Đại Santo Domingo với tốc độ tăng trưởng theo chiều ngang nhanh chóng, đất không có khả năng hấp thụ tương đương với một thửa đất nông thôn biệt lập.
Hành lang Punta Cana-Bávaro cũng không ngoại lệ, nơi hàng nghìn đơn vị nhà ở, khách sạn và thương mại cùng chia sẻ mực nước ngầm tương đối nông và kế hoạch phát triển không ngừng nghỉ.
Theo thống kê dân số, có 32.751 hộ gia đình tại Quận Verón Punta Cana. Toàn tỉnh La Altagracia có 88.896 hộ gia đình được sử dụng dịch vụ vệ sinh. Mặc dù báo cáo không có dữ liệu cụ thể về số lượng kết nối ở cấp quận, nhưng xu hướng chung của cả nước vẫn đúng: hầu hết các hộ gia đình này đều xả thải vào bể tự hoại trong một khu vực thiếu hệ thống cống công cộng phát triển để đáp ứng tốc độ tăng trưởng dân số.
2,8% những người không có gì cả
Trước khi tiếp tục với các giếng khoan, đây là dữ liệu khó hiểu nhất từ BÁO CÁO DUY NHẤT này:
- 2,8% hộ gia đình ở Cộng hòa Dominica, tương đương khoảng 104.000 hộ, cho biết họ không có bất kỳ dịch vụ vệ sinh nào.
- Tại các khu vực đô thị, tỷ lệ này giảm xuống còn 1,4%.
- Ở khu vực nông thôn, tỷ lệ này tăng lên 6,4%.
Đối với thị trường bất động sản, dữ liệu này xác định một cách thực nghiệm những nghiêm trọng nhất trong vùng.
Các tỉnh có tỷ lệ hộ gia đình không có dịch vụ vệ sinh cao nhất cũng là những tỉnh có mức độ xây dựng không chính thức cao nhất và khả năng tiếp cận tín dụng thế chấp chính thức thấp nhất.
Đây là các thị trường can thiệp vào nhà ở xã hội chứ không phải thị trường đầu tư tư nhân, nhưng cấu trúc của chúng ảnh hưởng đến nhu cầu lao động, chi phí hậu cần và nhận thức về rủi ro ở các tỉnh lân cận.
Hệ thống thoát nước như một biến giá trị
Có một khía cạnh mà thị trường có thể khai thác triệt để hơn, đó là sự khác biệt về giá trị giữa một tài sản được kết nối với hệ thống thoát nước và một tài sản không được kết nối. Tại các thị trường phát triển, sự kết nối đó là một yếu tố định giá đã được xác định rõ ràng.
Tại Cộng hòa Dominica, nơi 68,6% hộ gia đình không có hệ thống này, tiêu chuẩn so sánh bị bóp méo theo hướng giảm xuống: bể tự hoại phổ biến đến mức không ai đánh giá cao nó.
Bạn có nên làm vậy không? Một căn hộ chung cư được kết nối với hệ thống thoát nước công cộng có chi phí bảo trì dài hạn thấp hơn, rủi ro sụp đổ hệ thống vệ sinh trong trường hợp hỏng hóc kỹ thuật thấp hơn và phù hợp hơn với các tiêu chuẩn môi trường quốc tế.
Trong một thị trường nơi chứng nhận LEED đang ngày càng phổ biến và người mua nước ngoài, đặc biệt là ở các khu du lịch, mang theo những kỳ vọng được hình thành trong bối cảnh có cơ sở hạ tầng vệ sinh hoàn chỉnh, việc kết nối với hệ thống thoát nước có thể trở thành yếu tố tạo nên sự khác biệt của sản phẩm.
Nhưng hiện tại thì không phải vậy. Có lẽ vì 75% thị trường hoạt động mà không cần đến nó và không ai yêu cầu điều đó cả.
Hệ thống thoát nước tự nhiên và sông hoặc suối
Tài liệu này cho thấy rằng 4,1% hộ gia đình có dịch vụ vệ sinh trên toàn quốc và 6,1% ở khu vực nông thôn xả thải vào hệ thống thoát nước tự nhiên; thêm vào đó, 44.351 hộ gia đình khác xả rác thải sinh hoạt (không phải phân) trực tiếp xuống sông hoặc suối.
Chúng thuộc các nhóm điều tra dân số khác nhau, nhưng tác động của chúng đến các lưu vực sông và tầng chứa nước ngầm là tương đồng.
Đối với các dự án bất động sản tại những khu vực tập trung vàodu lịch sinh thái, du lịch nông nghiệp hoặc bảo tồn, chẳng hạn như những dự án đang phát triển mạnh ở Miches, Pedernales hoặc hành lang Los Haitises, tình hình nước sinh hoạt của các hộ dân lân cận không phải là chi tiết thứ yếu. Đó là bối cảnh mà lời hứa về tính bền vững của dự án được vận dụng.
Những điều mà ngành này cần đặt ra
Báo cáo của ONE không phải là một lời buộc tội, mà là một sự đánh giá. Nhưng những số liệu trong đó đặt ra những câu hỏi mà ngành bất động sản Cộng hòa Dominica vẫn cần phải giải đáp:
- Liệu giấy phép xây dựng ở những khu vực không có hệ thống thoát nước thải có bao gồm nghiên cứu về khả năng hấp thụ của đất trước khi phê duyệt mật độ xây dựng hay không?
- Liệu các nhà tài chính, ngân hàng, CONFOTUR và các quỹ đầu tư có yêu cầu đánh giá sức khỏe như một phần của quy trình thẩm định môi trường hay không?
- Liệu các chuyên gia định giá có quy trình nào để chiết khấu chi phí tương lai của hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt cho các bất động sản mật độ cao không?
Đất nước đang xây dựng trên nền tảng không vững chắc. Chừng nào câu trả lời cho những câu hỏi đó vẫn là không, thì đất nước sẽ tiếp tục làm như vậy mà không cân nhắc đến những rủi ro.
Nguồn: Tập II. Nước sạch và vệ sinh trong các hộ gia đình tại Cộng hòa Dominica. Điều tra dân số và nhà ở quốc gia lần thứ X năm 2022, ONE, tháng 5 năm 2026.
Tài liệu tham khảo:
