Bài viết của Reyna Echenique
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Việc thiếu một khung pháp lý hiệu quả cho việc quản lý chung cư tại Cộng hòa Dominica đã tạo ra một tình trạng đáng lo ngại, nơi mà các hành vi lạm dụng và quản lý tùy tiện lấn át quản lý chuyên nghiệp. Vai trò lẽ ra phải là dịch vụ tập trung vào phúc lợi của chủ sở hữu, trong nhiều trường hợp, lại trở thành vị trí nắm quyền được thực thi một cách tùy tiện và thiếu sự giám sát đầy đủ.
Vai trò đa diện của người quản trị
Quản lý chung cư hiện đại không chỉ đơn thuần là thu phí. Người quản lý phải là một chuyên gia có khả năng:
● Quản lý hiệu quả nguồn tài chính của khu chung cư
● Giám sát việc bảo trì các cơ sở hạ tầng phức tạp
● Hòa giải các xung đột giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư
● Đảm bảo tuân thủ các quy định và luật lệ
● Thực hiện các cải tiến và cập nhật cần thiết
Những thiếu sót trong quy định hiện hành
Việc thiếu các yêu cầu tối thiểu để làm quản trị viên chung cư tạo ra những tình huống đáng lo ngại:
● Những người không có kiến thức về khung pháp lý địa phương
● Các quản trị viên không cư trú tại khu chung cư
● Thiếu sự chuẩn bị về quản lý tài chính và hành chính
● Thiếu các quy trình vận hành tiêu chuẩn hóa
● Thiếu cơ chế giám sát và kiểm soát
Thực tế là bất kỳ ai cũng có thể được bổ nhiệm làm người quản lý chung cư, bất kể trình độ chuyên môn hay kinh nghiệm, điều này gây nguy hiểm cho cả quyền lợi và quyền của chủ sở hữu cũng như việc quản lý hiệu quả các bất động sản.
Thực tiễn tốt nhất quốc tế
Tại các quốc gia có hệ thống phát triển hơn, quản lý chung cư là một nghề nghiệp được quy định chặt chẽ và đòi hỏi:
● Chứng chỉ chuyên môn cụ thể
● Giáo dục thường xuyên bắt buộc
● Tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức
● Giám sát bởi các cơ quan có thẩm quyền
● Hệ thống trách nhiệm giải trình
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc chuyên nghiệp hóa vai trò của người quản lý sẽ dẫn đến quản lý hiệu quả hơn, sự hài lòng của chủ sở hữu cao hơn và bảo tồn giá trị tài sản tốt hơn.
Đề xuất cải tiến
Để nâng cao tiêu chuẩn quản lý chung cư tại Cộng hòa Dominica, cần đáp ứng các yêu cầu sau:
1. Chuyên nghiệp hóa vai trò:
● Thiết lập các yêu cầu đào tạo tối thiểu
● Xây dựng các chương trình chứng nhận
● Triển khai hệ thống đánh giá liên tục
● Xây dựng bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp
2. Hệ thống trách nhiệm giải trình:
● Báo cáo tài chính tiêu chuẩn hóa
● Kiểm toán định kỳ bắt buộc
● Cơ chế đánh giá hiệu quả hoạt động
● Các giao thức minh bạch trong quản lý
3. Cơ chế kiểm soát:
● Giám sát bởi các cơ quan có thẩm quyền
● Hệ thống giải quyết khiếu nại và xung đột
● Các biện pháp xử phạt đối với hành vi sai phạm
● Bảo vệ quyền của chủ sở hữu
Tác động đến đầu tư bất động sản
Việc thiếu chuyên nghiệp trong quản lý chung cư không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động hàng ngày mà còn tác động trực tiếp đến môi trường đầu tư. Những hành vi đáng ngờ, chẳng hạn như việc tính phí bảo trì tùy tiện dựa trên diện tích các khu vực riêng tư—như diện tích căn hộ—thay vì diện tích các khu vực chung, gây ra sự mất lòng tin trong giới đầu tư.
Việc bắt chủ sở hữu phải trả thêm phí bảo trì chỉ vì họ sở hữu căn hộ lớn hơn là phi lý và thiếu cơ sở pháp lý, trong khi các khu vực chung được bảo trì như nhau cho tất cả mọi người. Thực tiễn này, trái ngược với cả luật pháp và lẽ thường, cho thấy việc thiếu quy định rõ ràng có thể làm giảm đầu tư bất động sản ở nước ta.
Các nhà đầu tư quốc tế, vốn quen thuộc với các hệ thống được quản lý chặt chẽ và minh bạch hơn, có thể coi những hoạt động tùy tiện này là một dấu hiệu cảnh báo. Chuyên nghiệp hóa lĩnh vực này không chỉ đơn thuần là vấn đề hiệu quả hành chính, mà còn là yếu tố cơ bản để duy trì và nâng cao sức hấp dẫn của Cộng hòa Dominica như một điểm đến đầu tư bất động sản.
Hướng tới một nền quản trị chuyên nghiệp
Chuyên nghiệp hóa quản lý chung cư không phải là điều xa xỉ, mà là điều cần thiết. Sự phát triển của thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp và du lịch, đòi hỏi những nhà quản trị lành nghề, những người có thể:
● Quản lý ngân sách lớn
● Quản lý các công nghệ hiện đại
● Thực hiện các hoạt động bền vững
● Đảm bảo sự hài lòng và quyền sở hữu của các chủ sở hữu ngày càng khắt khe hơn
Việc hiện đại hóa khung pháp lý cần bao gồm các điều khoản cụ thể về việc chuyên nghiệp hóa đội ngũ quản trị viên chung cư. Chỉ bằng cách này, chúng ta mới có thể đảm bảo quản lý hiệu quả, bảo vệ cả khoản đầu tư của chủ sở hữu và chất lượng cuộc sống trong các khu chung cư.
Bài viết này là một phần trong loạt bài về Chế độ chung cư tại Cộng hòa Dominica.
Tác giả là một nhà môi giới bất động sản, doanh nhân bất động sản, Giám đốc điều hành của Tập đoàn Echenique, nhà đầu tư bất động sản, Thư ký Hội đồng quản trị AEI nhiệm kỳ 2024-2026, và là một nhà môi giới chuyên về thị trường bất động sản Dominica và quốc tế.
