Ове недеље, док је Доминиканска Република била гостујућа земља на сајму SIMA у Мадриду, хиљаде европских инвеститора истраживало је доминиканско тржиште. Вреди се сетити шта је у основи ове привлачности: уставни и законски оквир који штити стране инвеститоре експлицитним гаранцијама и, за шпанске инвеститоре, споразум о двоструком опорезивању који штити њихов принос
Ове недеље, IFEMA Мадрид је био домаћин још једног издања SIMA-е, највећег шпанског сајма некретнина и једног од најутицајнијих у Европи, а Доминиканска Република је била земља гост. Међу моделима пројеката у Пунта Кани, Хуан Долију, Ла Романи, Сантијагу, Самани и Пуерто Плати, и пред делегацијама из четрдесет земаља, хиљаде европских инвеститора су се у неком тренутку поставиле исто питање: какву правну заштиту имам ако инвестирам у Доминиканској Републици?
Одговор не лежи у речима брошуре или у тржишним праксама, већ у експлицитним уставним и законским гаранцијама. И мора се јасно рећи: стране инвестиције у земљи не почивају на прећутном одобрењу, већ на прописима највишег реда.
Устав као полазна тачка
Основа права странца да инвестира у некретнине у Доминиканској Републици лежи у Уставу. Члан 221 успоставља једнак третман и за домаће и за стране инвестиције, гарантујући им исте законске услове. Члан 25 предвиђа да странци на територији Доминиканске Републике уживају иста права и обавезе као и држављани, осим изричито предвиђених изузетака. У питањима некретнина, то значи да само држављанство није препрека за остваривање права на имовину.
Од почетка до оперативног стандарда
На тој основи стоји Закон бр. 16-95 о страним инвестицијама, који уставни принцип преводи у конкретне гаранције: једнак третман, слободу репатријације капитала и профита и заштиту од експропријације, осим у случајевима предвиђеним законом и уз праведну надокнаду. То је, у суштини, обећање које земља даје страном капиталу, утврђено законом.
Предност намењена шпанском инвеститору
Постоји чињеница коју шпански инвеститори треба да знају пре потписивања, а коју мало брошура помиње: Шпанија и Доминиканска Република имају споразум о избегавању двоструког опорезивања, потписан у Мадриду 2011. године, а на снази је од 2014. године. То није мали детаљ. Доминиканска Република има само два таква споразума у свету – други је са Канадом – а Шпанија је један од њих.
Шта ово значи у пракси? То значи да се приход од инвестиција, укључујући профит од продаје некретнина, не опорезује два пута у обе земље: споразум дели пореска овлашћења између њих. За шпанске инвеститоре, ово се претвара у ниже порезе и већу предвидљивост у погледу стварног поврата на њихов капитал.
Јасне границе, без изненађења
Једнак третман није апсолутан, као у сваком озбиљном правном систему. Постоје специфични изузеци – политичко учешће и стицање некретнина у пограничним подручјима – где национални интерес има предност. Ово нису опште забране, већ специфична и транспарентна правила. И ова транспарентност је, сама по себи, гаранција: инвеститори могу да процене обим својих права пре потписивања.
Закон који регулише имовину
Члан 3. Доминиканског грађанског законика утврђује да се на непокретности које се налазе на националној територији примењује доминиканско право, без обзира на то ко је њихов власник. За стране инвеститоре то значи предвидљивост: њихова имовина ће увек бити регулисана истим правилима, без сукоба закона на основу пасоша власника.
Више од пуке могућности куповине: знање како структурирати
А ево поенте коју сајамска изложба не може да пренесе. Само зато што странац може да купи некретнину у Доминиканској Републици не значи да то може да уради како треба. Правна сигурност се не завршава могућношћу куповине; почиње тиме како је инвестиција структурирана, како су стечена права заштићена и како је та имовина интегрисана у ширу стратегију управљања богатством.
Зато инсистирам: право питање за стране инвеститоре није да ли могу да купе, већ како да структурирају своју инвестицију тако да се те гаранције претворе у стварну заштиту. То је разлика коју сам настојао да развијем у свом раду са циљем да објасним систем некретнина Доминиканске Републике јасним језиком страним инвеститорима.
Институционална подршка сектора
Није случајно што је представника Доминиканске Републике на сајму предводило Удружење агената и компанија за некретнине (AEI), са председником Албертом Богаертом и међународним директором Белкисом Куељом, поред сопственог штанда. Као земља гост, организација је деловала као највиши представник доминиканског сектора некретнина у Мадриду. И у томе лежи порука за инвеститоре: зрело тржиште се препознаје не само по својим пројектима, већ и по институцијама и прописима који га подржавају.
Разговор који сваки инвеститор заслужује да води
Тржиште представљено у Мадриду не нуди само дозволу за куповину: оно нуди оквир експлицитних гаранција, са уставним статусом и фискалном подршком, за инвестирање са поверењем. Али ове гаранције постају права заштита само када се примењују разумно.
Дакле, пре него што се пријави за тај пројекат који им је привукао пажњу на сајму, сваки инвеститор треба да себи постави три питања. Да ли знам уставне, законске и пореске гаранције које штите моју инвестицију или само узимам реч из брошуре здраво за готово? Да ли структурирам своју куповину тако да ме ове гаранције заиста заштите или само потписујем да бих избегао да пропустим нешто? Да ли имам саветнике на својој страни који разумеју доминикански правни систем или се слепо сналазим у страном систему?
Разумевање правног оквира који штити инвестицију је први корак. Његова примена уз прави савет је оно што разликује једноставну куповину од заиста сигурне инвестиције.
Препоручена литература:
