Правна рупа која кошта милионе и уништава инвестиционе снове.
Пре две недеље, примио сам очајнички позив од клијенткиње која је управо добила кључеве од свог апартмана у одмаралишту у Пунта Кани. „Докторе, наплаћују ми 500 долара за услуге које ми никада нису објаснили и забранили су ми да изнајмљујем своју некретнину осим ако не потпишем правила одмаралишта. Да ли је ово легално?“
Овај разговор се понављао неколико пута током две недеље у мојој канцеларији. Заједнички именилац: нико није прочитао прописе комплекса пре куповине, или пре потписивања.
Као адвокат и саветник за некретнине који је саветовао у неколико трансакција у туристичким пројектима, приметио сам ситуацију која захтева нашу хитну пажњу како бисмо заштитили снагу нашег сектора који називамо туризмом некретнина: прописи у одмаралиштима можда функционишу у правном вакууму који треба решити.
Скривена стварност великих комплекса
Током мојих 20 година искуства у праву некретнина, видео сам како су ови величанствени комплекси одмаралишта створили сопствене „мини-државе“ са правилима која могу бити изненађујућа, а у неким случајевима крше основна права власника или потенцијалних власника.
Проблем није у томе што прописи постоје. Проблем је у томе што они функционишу без посебног правног оквира који би их регулисао
За разлику од прописа о кондоминијумима, који су јасно утврђени Законом 5038 и његовим амандманима, прописи ових туристичких комплекса функционишу у правној сивој зони која може генерисати скупе и дуготрајне сукобе.
Шта се заправо дешава?
Прописи за ове комплексе могу укључивати ограничења која се крећу од:
- Ограничења у коришћењу имовине (забране краткорочног изнајмљивања, ограничења за госте, породице, пријатеље итд.)
- Обавезни трошкови нису јасно наведени у уговору о куповини
- Изузетно рестриктивни прописи о градњи и модификацији
- Прописи о кућним љубимцима који би могли изненадити власнике
- Рестриктивнији приступ и време коришћења заједничких просторија него у традиционалним кондоминијумима
- Клаузуле о комерцијалној ексклузивности које могу ограничити економске активности
Питања од милион долара су: Колико купаца је свесно ових ограничења пре потписивања? Колико агената за некретнине зна да ови прописи постоје и темељно их је проучило пре него што је саветовало своје клијенте?
Цена незнања
Документовао сам случајеве где су се станодавци суочили са:
- Неочекиване казне за кршење прописа којих нису били свесни
- Ограничења профитабилности због ограничења која нису благовремено откривена
- Дуготрајни правни сукоби због двосмислених тумачења прописа
- Губитак вредности због ограничења која утичу на накнадни маркетинг
Грешка у разумевању ових прописа може коштати више него провизија од целе продаје.
Правна рупа коју нико не помиње
Овде лежи основни проблем: ови прописи нису регулисани ниједним посебним законом који их надгледа, као што је случај са стамбеним зградама.
То значи да:
- Не постоји јасан законски оквир који би регулисао ограничења
- Станодавци имају мању правну заштиту од потенцијалних злоупотреба
- Не постоји посебан механизам владиног надзора
- Сукоби се решавају у редовним судовима, а не у специјализованим телима
Ова ситуација може кршити основна права као што су право на имовину загарантовано чланом 51. доминиканског устава и права потрошача загарантована Законом 358-05.
Заједничка одговорност
За агенте за некретнине:
Познавање пројекта више није довољно. Потребно је да савладате прописе комплекса.
Када продајете у затвореном комплексу, попут оних горе поменутих, не продајете само стан; продајете начин живота са одређеним правилима. Ваш професионални кредибилитет зависи од тога да ваш клијент неће бити изненађен након примопредаје.
За програмере:
Изградња у овим комплексима захтева детаљно познавање њихових прописа пре стављања на тржиште.
Видео сам грађевинске инвеститоре који обећавају погодности или намене које се касније испоставе као кршење прописа матичног комплекса. Резултат: фрустрирани клијенти и избегљиви судски спорови.
Али постоји озбиљнији проблем: многе грађевинске компаније шаљу само прелиминарни уговор о продаји, без укључивања прописа комплекса. Ова пракса се мора одмах променити. Прописи би увек требало да прате почетни уговор, а не да се појаве као изненађење приликом испоруке.
За купце:
Захтева читање и потписивање прописа пре коначног уговора, а не после.
Мој хитни правни савет:
Управитељима комплекса: Региструјте своје прописе код Агенције за заштиту потрошача како бисте спречили да се сматрају злоупотребом уговора о адхезији. Ова превентивна мера може избећи скупе парнице и промовисати већу транспарентност. Захтевајте од грађевинских компанија које послују или граде у вашим комплексима да увек укључе прописе у уговор о куповини.
Грађевинским компанијама: Од првог контакта обавестите и агента и купца о прописима комплекса. Немојте само послати уговор; укључите комплетне прописе. Ова почетна транспарентност спречава будуће спорове и гради поверење.
Финансијским институцијама: Процените прописе стамбених комплекса пре него што одобрите финансирање. Злоупотреба прописа може учинити ваш колатерал неликвидним. Шта се дешава када стекнете некретнину, али је не можете продати због сложених ограничења? Овај системски ризик захтева претходну процену.
За стручњаке из индустрије: Укључите регулаторну ревизију као стандардни део вашег процеса продаје и дужне пажње. То није опционо; то је питање професионалног опстанка. Запамтите: не продајете само пројекат, већ цео комплекс и његов регулаторни екосистем.
Купцима: Никада не потписујте уговор без претходног читања и разумевања прописа комплекса.
Позив на акцију
Као адвокат, саветник за некретнине и аутор књиге „Некретнине из правне перспективе“, упућујем хитан апел нашем сектору:
Неопходно је изменити Закон 5038 како би се укључили специфични прописи за ова туристичка одмаралишта и њихова правила. Реалност је да нису сви тренутни прописи „поштени“ – неки крше основна права купаца под изговором да су „правила одмаралишта“.
Потребна су нам јасна правила, али правила која не крше права. Правила без злоупотребе моћи. Правила која нису ни произвољна ни једнострана.
Документовао сам случајеве где су купци потписали скуп прописа, али су се важећи прописи драстично променили након тога, на основу клаузула које дозвољавају „једностране измене када администрација то сматра прикладним“. То није право; то је злоупотреба.
Као што је Бенито Хуарез прикладно рекао: „Поштовање права других је мир.“ Овај принцип би требало да управља овим комплексима.
У међувремену, једина права заштита је превентивно знање и транспарентност од првог контакта.
Питање које мења све
Пре ваше следеће продаје у било ком од ових комплекса, запитајте се: Могу ли да објасним свом клијенту тачно шта може, а шта не може да ради са својом некретнином према прописима комплекса?
Ако је одговор не, онда ваш купац купује на слепо, а ви продајете на опасној територији.
Непрочитани прописи су загарантовани проблем.
Нетранспарентно деловање не штети само појединачним купцима; оно штети целом сектору некретнина, укључујући стране инвестиције, туризам и нашу економију. Транспарентност и поштовање права нису опциони; они су темељ одрживог и поузданог сектора и загарантоване правне сигурности.
Професионална изврсност у сектору луксузних некретнина више се не мери само закљученим продајама, већ избегнутим конфликтима и поштованим правима. Запамтите ово:„Прави луксуз некретнина је правна сигурност.“
Овај чланак је део серије „Правна заштита у некретнинама“.
Мишљења изражена у овом чланку су искључива одговорност аутора.
