Преваре су у мањини, али праве више буке.
Продаја стана без померања камена на камену. Промовисање пројекта без градских дозвола, без студија тла, чак и без крочења на земљиште. То је нова норма на тржишту некретнина у Доминиканској Републики, а о томе се не прича довољно. Данас, свако ко има Инстаграм налог и добро урађен рендеринг може зарадити милионе у претпродаји без иједног одобреног плана.
Важно је започети ову анализу појашњењем: преваре у некретнинама су и даље мањина. На сваких 70 пројеката који су у току и који су испоручени на време и како је обећано, може постојати један који није завршен или ствара проблеме. Али тај један, онај који не испуни обећања, прави више буке од осталих 69. То је онај који добија медијску пажњу, онај који генерише тужбе, онај који изазива разочарање и неповерење међу инвеститорима и купцима.
Продаја без дозвола: ново опасно правило
Оно што би требало да нас забрињава није сам модел претпродаје, већ како се он примењује у пракси. Све је чешће видети пројекте који се агресивно промовишу на друштвеним мрежама, чак и са спектакуларним приказима и привлачним ценама, без рашчишћавања земљишта, без дозвола Градског већа, без процене утицаја на животну средину од стране Министарства заштите животне средине и без спроведених студија земљишта. У неким случајевима, иза пројекта не стоји чак ни формално регистрована компанија.
Како компанија може да објави да је продала 100% пројекта, а да није померила ни камен на камену? Ко то надгледа? Недостатак јасних контрола омогућава да оно што би требало да буде изузетак постане норма. И ту почиње прави ризик за купца.
Новац као мамац: од хватања у празнину
Већина ових претпродаја функционише по једноставном принципу: прикупљање између 10% и 20% вредности некретнине као капаро. Ако је у питању стан од 5 милиона бразилских долара, говоримо о 500.000 до 1 милион бразилских долара предатих без икаквих структурираних гаранција. Тај новац, у рукама неискусних инвеститора без финансијске подршке, постаје темпирана бомба.
Ако пројекат није правилно финансиран или ако компанији недостаје неопходна техничка и финансијска структура, тај новац се користи за покривање оперативних трошкова, оглашавања, уговора о куповини земљишта или чак претходних дугова. А када дође време за формални почетак изградње, средства су нестала. Од тада, кашњења, изговори, тишина, а у неким случајевима и пројекат потпуно нестаје.
Неизбежна кашњења наспрам прикривене импровизације
Озбиљни грађевинари знају да су кашњења део игре у овој индустрији. Грађевинарство није егзактна наука. Временски услови, несташица материјала, логистички проблеми или регулаторне промене могу померити рокове. Разумемо.
Али оно што је неприхватљиво јесте импровизација. Многа продужена кашњења у предпродајним пројектима нису последица спољних фактора, већ потпуног недостатка планирања. Када пројекат започне без реалног техничког временског оквира, структурираног финансијског распореда и квалификованог тима, осуђен је на пропаст.
Ризик се множи када се комбинује са континуираним повећањем трошкова. Према Индексу директних трошкова изградње станова (ICDV) који је објавио ONE, просечни трошкови изградње су порасли за 18% од 2021. године, због глобалне инфлације челика, цемента, електричних система и завршних обрада. Финансијски лоше структуриран пројекат не може да издржи овај утицај.
Где су контролни механизми?
С обзиром на овај сценарио, хитно је да себи поставимо питање: ко надгледа ове праксе? Данас, у Доминиканској Републици, практично свако може себе назвати „грађевинским предузетником за некретнине“, направити рендер, отворити Инстаграм налог и почети са продајом без иједног законског поступка.
Ни локална већа, ни агенције за заштиту животне средине, ни повереници не проверавају да ли најављени пројекти имају правну и техничку основу. И често се прелиминарни уговори о продаји потписују без правног савета, са нејасним клаузулама или без стварних казни у случају кршења уговора.
У међувремену, купац остаје беспомоћан. Не постоји јасан закон о заштити, нити регулаторно тело са стварним моћима да казни оне који крше закон. А то ствара плодно тло за неформалност и злоупотребу.
Не ради се о заустављању раста, већ о његовом организовању
Индустрији некретнина нису потребне кочнице. Потребни су јој ред, транспарентност и паметна регулација. Озбиљни инвеститори – а има их много у овој земљи – не плаше се надзора. Напротив, он им је потребан, јер њихов углед зависи од тржишта које функционише по јасним правилима.
Земље попут Колумбије и Чилеа успоставиле су регулаторне оквире где је претпродаја дозвољена тек након што пројекат добије формалне дозволе и одобрене студије. У неким случајевима, новац купца се чак држи у поверењу док се не достигну одређене прекретнице у изградњи. Ово штити обе стране: купца и инвеститора.
Зашто не можемо имати нешто слично у Доминиканској Републици?
Ово се тиче свих нас: позив сектору
Дошло је време да схватимо да ово није изолован проблем. Ово утиче на све нас. Утиче на градитеља који испуњава своје обавезе, инвеститора који испоручује на време, продавца који марљиво ради, купца који му верује и комерцијални и туристички сектор који имају користи од здравог окружења за некретнине.
Као део екосистема, имамо одговорност да се јавно изјаснимо и захтевамо озбиљну регулативу. Не можемо наставити да дозвољавамо да импровизација и неформалност уништавају кредибилитет сектора који се показао кључним за развој земље.
Ако желимо да туризам некретнина настави да расте, да стране инвестиције остану јаке и да Доминиканци наставе да улажу у своју земљу, морамо да се бринемо о тој индустрији. А то почиње обуздавањем хаоса и постављањем јасних граница.
Будућност сектора зависи од његовог кредибилитета
Грађевинарство и развој некретнина ће наставити да буду стубови економског раста земље. Али ако се не предузму никакве мере, ризик по репутацију ће се претворити у смањење локалних и међународних инвестиција. Озбиљни инвеститори - било да су то Доминиканци у иностранству, страни фондови или локалне породице - морају знати да је њихов новац заштићен не само речју инвеститора.
Време је да се донесу одлуке. Питање није да ли регулисати претпродају, већ како то учинити интелигентно и праведно, како би сектор наставио да расте, а да не остави жртве за собом.
Јер грађење није само полагање цигли: већ и испуњавање обећања. А у земљи где је поверење капитал, нема вредније инвестиције од кредибилитета.
Мишљења изражена у овом чланку су искључива одговорност аутора.
