Након 70 година са застарелим законом, Доминиканска Република коначно има нови закон о закупу. Али да ли је то заиста потпуно побољшање које нам је било потребно?
Као адвокат за некретнине и секретар Управног одбора Удружења агената и компанија за некретнине (AEI), почаствован сам и захвалан што сам, заједно са нашим председником Албертом Богаертом и целим његовим тимом, допринео промоцији овог закона. Сада када је пред извршном властом на усвајање, време је да се спроведе искрена и техничка анализа.
Питање које сви постављају је једноставно: Да ли је ово заиста напредак који нам је био потребан?
Неоспорни напредак
Будимо фер: овај закон представља значајан корак напред након седам деценија са застарелим прописима који нису одражавали тренутну стварност доминиканског тржишта некретнина.
Позитивни аспекти су јасни. Уједињавање прописа је било хитно потребно. Раније смо имали раштркане одредбе које су стварале забуну и правне рупе. Сада имамо свеобухватни оквир који регулише уговоре о закупу за становање, трговину и непрофитне активности у једном документу.
Регулација депозита је такође позитиван корак (иако захтева даља појашњења). Сенат је мудро смањио тромесечно ограничење (које је предложио Представнички дом) на два месеца за становање, постижући разумнију равнотежу (иако и ово захтева даља појашњења). Флексибилне банкарске опције за депозите и могућност коришћења полиса осигурања као залоге су иновације које модернизују праксе у индустрији.
Забринутости које не можемо игнорисати
Међутим, као адвокат специјализован за право некретнина, морам да укажем на проблематичне аспекте који могу створити више компликација него решења.
Најозбиљније питање је кршење члана 1593 Грађанског законика. Нови закон предвиђа да ће се судски трошкови подједнако делити између закупца и закупца. Ово је директно у супротности са нашим Грађанским закоником, који јасно утврђује принцип да страна која има примарни интерес у трансакцији сноси трошкове. Ова произвољна измена основног правног принципа ме дубоко забрињава.
Правило „ко год запосли, плаћа“ за провизије, иако наизглед логично, могло би имати нежељене последице. Као индустрија, бојимо се да би ово могло да створи неповољан преседан који се протеже на продајне трансакције и негативно утиче на закон који регулише услуге у вези са некретнинама, а који је тренутно пред Конгресом.
Прави утицај на агенте за некретнине
Овде закон директно утиче на нашу професију, а импликације су сложеније него што се на први поглед чине.
Нова реалност ће бити следећа: када потенцијални клијент затражи наше услуге за проналажење некретнине за изнајмљивање, ако немамо некретнину доступну у нашем инвентару или на листи, морамо га обавестити да ће бити одговорни за плаћање наших професионалних трошкова. Истовремено, агент који поседује некретнину добиће провизију од власника, као што је тренутно пракса.
Али ево правог проблема: шта је са сарадњом између колега? Када један агент позове другог јер има клијента заинтересованог за његову некретнину, агент који га упућује може да тврди да, према новом закону, „ко год ангажује, плаћа“ и да стога неће делити провизију.
Ово би могло фрагментирати професионалну сарадњу која је била снага нашег сектора.
Празнине које брину
Закон не прави јасну разлику између депозита за сигурност и авансне уплате закупнине. То омета шему „2+1“ (депозит за два месеца плус једномесечна уплата) која је стандардна на тржишту. Надамо се да ће имплементациони прописи разјаснити да двомесечно ограничење не укључује закупнину за први месец, која се традиционално плаћа унапред.
Такође је вредно напоменути да закон потпуно изоставља камату наплаћену на депозит. Претходни Закон 4314 јесте признавао ова права закупаца. Да ли је ово корак уназад?
Хоћемо ли се прилагодити променама?
Као професионалци, морамо бити искрени: адаптација ће бити неизбежна и неопходна. Питање није да ли ћемо се прилагодити, већ колико брзо и ефикасно ћемо то учинити.
Едукација купаца ће бити кључна. Мораћемо јасно да објаснимо нова правила од самог првог контакта. Агенти који најбоље комуницирају вредност својих услуга и оправдавају своје накнаде биће они који ће напредовати у овом новом окружењу.
Такође ћемо морати да преиспитамо сарадњу међу колегама. Можда треба да развијемо нове моделе заједничког рада који функционишу у оквиру нових прописа или да пронађемо креативне начине да одржимо професионалну сарадњу која нам је толико користила.
Моја правна пресуда
Након темељне анализе ових прописа, мој закључак је нијансиран: имамо неопходан, али непотпун корак напред.
Модернизација је била хитна и добродошла. Седамдесет година са застарелим законом створило је превише правне несигурности. У том смислу, овај закон је дефинитивно корак напред у нашој правној сигурности у вези са некретнинама.
Али не можемо игнорисати правне недоследности и потенцијалне нежељене последице. Кршење члана 1593 Грађанског законика није мало важно питање. Основни правни принципи не би требало да се мењају без доброг образложења и опсежне расправе.
Да ли је то напредак? Да. Да ли је савршено? Дефинитивно није.
Пут напред
Као индустрија, имамо две опције: одупрети се променама или се интелигентно прилагодити. Гласам за интелигентно прилагођавање.
То значи едукацију наших купаца, прилагођавање наших пословних модела и сарадњу како бисмо максимизирали користи од нових прописа, а истовремено минимизирали њихове проблематичне аспекте.
То такође значи останак активан у регулаторном процесу и предлагање неопходних корекција за будуће измене.
Јер на крају крајева, бољи је несавршен закон који се може побољшати него још 70 година са застарелим законом.
Доминиканском тржишту некретнина је била потребна ова модернизација. Сада је на нама, као професионалцима, да је учинимо корисном за све: власнике, закупце и агенте за некретнине.
Питање више није да ли је закон савршен. Питање је: да ли смо спремни да га учинимо функционалним?
Шта мислите о овим променама? Како мислите да би требало да се прилагодимо као индустрија? Разговор тек почиње и потребни су нам сви гласови како бисмо изградили најбољи пут напред.
Садржај овог чланка је искључива одговорност његовог аутора.
