Да ли је стари закон био проблем на тржишту изнајмљивања које је неконтролисано као оно у Доминиканској Републици? Погодно је – и чак наивно – решење мислити да ће једноставно доношење новог закона искоренити деценије злоупотреба. Систем 2+1 је најјаснији пример: у сваком новинском извештају који најављује његово укидање, коментари станодаваца су недвосмислени – „Наставићу да наплаћујем исто, а ако они то не желе, неко други ће платити.“.
Питање је неизбежно: на тржишту где потражња далеко премашује понуду, који механизам или институција ће гарантовати да се оно што је написано у новом Закону о закупу спроводи? Јер ако не постоји тело које би примало жалбе, изрицало санкције и штитило закупце, правило 2+1 неће нестати... само ће променити име.
Закон помиње Национални институт за становање (INVI) као ентитет одговоран за спровођење прописа, али то је више козметичка формалност него стварно решење. INVI нема буџет, специјализовано особље и структуру за ефикасно спровођење надзора или заштите. Штавише, закон не наводи јасно ниједну институцију са стварном, конкретном и практичном одговорношћу за спровођење одредби, примање жалби или изрицање санкција. Ова институционална двосмисленост прети да нови закон учини мртвим словом на папиру, неспособним да заштити најрањивије.
Након година чекања, нацрта и празних обећања, Доминиканска Република коначно има нови Закон о закупу. Вест је примљена као значајан корак напред, са укидањем система „2+1“ – једног од најзначајнијих захтева закупаца – и са надом да ће злоупотребе бити ствар прошлости. Али убрзо након његовог усвајања, поставило се питање које су многи избегавали: Ко ће бити одговоран за спровођење овог закона? Јер ново законодавство није довољно ако не постоји надлежно тело које би га надгледало.
Тржиште изнајмљивања које је ван контроле и које се шири
Тржиште изнајмљивања у Доминиканској Републици доживело је брз раст, вођен разним социоекономским факторима. Према недавним подацима Централне банке и Националног завода за статистику (ONE), више од 1,2 милиона Доминиканаца тренутно живи у изнајмљеним становима, што представља приближно 40% домаћинстава у већим урбаним подручјима као што су Велики Санто Доминго, Сантијаго и Ла Вега.
Овај раст је повезан са све већим унутрашњим миграцијама у градове, дефицитом станова који прелази 600.000 јединица и тржиштем некретнина које није успело да генерише довољно приступачних станова за секторе са средњим и нижим приходима. Студије Министарства становања показују да потражња премашује понуду за 30% до 40% у већим градовима, што врши притисак на раст цена.
У насељима средње и више класе у Националном дистрикту, цене закупнине су порасле за преко 30% у последњих пет година, док је просечан реални приход породица једва растао за 2% годишње током последње деценије. Ово је проширило јаз између онога што закупац може да приушти и стварних трошкова закупнине, приморавајући многе да прибегавају неформалним уговорима и експлоататорским условима како би приступили становању.
Економски утицај ове ситуације је значајан: процењује се да трошкови закупнине представљају између 25% и 40% укупног прихода рањивих домаћинстава, што их у многим случајевима приморава да жртвују друге основне трошкове као што су храна, образовање и здравство.
2+1: Симбол злостављања које и даље траје
Пракса „2+1“ – захтевање двомесечне кирије као депозита и једномесечне кирије унапред за потписивање уговора о закупу – постала је симбол злоупотреба на доминиканском тржишту изнајмљивања. Иако је незаконит, овај захтев је опстао као неписано правило и често се помиње у сведочењима станара и јавним жалбама.
Формално укидање захтева „2+1“ у новом закону представља значајан корак напред, али пракса и даље постоји због недостатка ефикасних механизама за спровођење. На друштвеним мрежама и јавним форумима уобичајено је пронаћи станодавце који признају своју намеру да задрже ове захтеве, ослањајући се на велику потражњу како би обезбедили закупце спремне да их прихвате.
Да ли је стари закон заиста био проблем?
Стари Закон о закупу, усвојен 1955. године, годинама је био истицан као препрека развоју фер тржишта. Међутим, овај закон је већ садржао одредбе о ограничавању депозита, заштити закупаца и регулисању исељења. Прави проблем је увек био недостатак спровођења и одсуство институција које би осигурале поштовање закона.
Недостатак снажног регулаторног тела, одсуство приступачних канала за пријављивање и недостатак ефикасних санкција омогућили су неконтролисани раст неформалности и злоупотреба.
Стари закон о закупу из 1955: Прави проблем?
Закон бр. 348 из 1955. године био је закон који је регулисао тржиште изнајмљивања у Доминиканској Републици више од шест деценија. Осмишљен за друштвени и економски контекст веома другачији од данашњег, закон је садржао неколико чланова намењених заштити и станодаваца и закупаца. Међу његовим главним одредбама биле су:
Ограничење депозита на највише две месечне кирије.
Регулисање уговора ради гарантовања одређене формалности.
Одређивање рокова и поступака за исељење.
Дефиниција права и обавеза обе стране.
Међутим, економски и друштвени контекст 1950-их нема никакве везе са садашњом реалношћу: земљом са високим дефицитом станова, масовним унутрашњим миграцијама у градове и много динамичнијим и сложенијим тржиштем некретнина.
Иако је закон укључивао ове основне заштите, недостатак ажурирања и, пре свега, одсуство институционалних механизама за ефикасно спровођење, ограничили су његову примену. Неформалност и злоупотребе су расле на тржишту које није било ни адекватно регулисано нити надгледано.
Стога, иако је стари закон имао мане и био застарео, рећи да је само он био проблем је претерано поједностављивање које игнорише стварност слабог и непостојећег институционалног оквира у смислу надзора и санкција.
Нови закон: садржај, ограничења и изазови
Нови Закон о закупу уводи важна побољшања као што су:
Забрана „2+1“.
Ограничење на један месечни депозит и једну месечну авансно плаћање.
Регулација повећања закупнине.
Обавезна регистрација уговора.
Професионализација посредника у некретнинама.
Казне за непоштовање прописа.
Међутим, ове одредбе ће бити ефикасне само ако их прати чврст институционални оквир који гарантује њихово поштовање.
Велики институционални вакуум и његове последице
Иако закон помиње INVI као повезани ентитет, овој институцији недостаје инфраструктура, особље и буџет за надгледање тржишта. Такође не постоје јавне платформе за подношење жалби нити јасни поступци за закупце да остваре своја права.
Сходно томе, тржиштем и даље доминирају неформалност и злоупотребе, а власници и брокери послују некажњено.
Позив на акцију: јаке институције и политичка посвећеност
Доминиканска држава мора да оснује Националну канцеларију омбудсмана за закупце са аутономијом, буџетом и овлашћењем за надзор и изрицање санкција. Поред тога, неопходна је обавезна обука за агенте за некретнине и едукативне кампање за станодавце и закупце.
Само овим мерама може се гарантовати да закон престане да буде мртво слово на папиру и постане инструмент социјалне правде.
Ко штити најрањивије?
Данас, закупци не изнајмљују из слободе, већ из нужности. Ако не прихвате експлоататорске услове, једноставно не могу да изнајме. На тржишту велике потражње и мале понуде, станодавци држе сву моћ. Стога се закон не може посматрати као панацеја, већ као први корак ка праведнијем тржишту закупа. Али да би ово постало стварност, потребна је акција, а одговорност је на држави.
Закључак: Изазов је политичке и институционалне природе
Закони не мењају државе; институције мењају. Национална политика закупнине мора бити више од самог закона на папиру. Време је да се земља обавеже на стварање стварне инфраструктуре за спровођење закона како би се осигурало да се закони поштују. Ако не створимо јаку регулаторну структуру, наставићемо да гледамо како закон џунгле превладава на улицама.
Јер ако држава није у стању да спроводи сопствене законе, онда нисмо постигли никакав напредак. А ако не постигнемо напредак, наставићемо да осуђујемо хиљаде породица да живе под анархијом изнајмљивања, неписаним, али веома стварним законом.
Садржај овог чланка је искључива одговорност његовог аутора.
