Корак по корак: Како добити грађевинску дозволу за ваш пројекат некретнина?

САНТО ДОМИНГО – Спровођење било ког пројекта у Доминиканској Републици, од породичне куће до стамбене зграде, нужно почиње са истом почетном тачком: грађевинском дозволом. Без овог документа, сваки грађевински пројекат – без обзира на то колико је добро осмишљен или финансиран – по закону се сматра неправилном градњом, подложан обуставама радова, казнама, па чак и рушењу. Оно што је до пре неколико година био процес раштркан између различитих канцеларија сада је углавном концентрисано у једној институцији: Министарству за становање, станиште и зграде (MIVHED), основаном Законом 160-21, који је апсорбовао функције које је раније обављало Министарство јавних радова и комуникација (MOPC) у вези са обрадом планова и дозвола.

Процес се такође недавно значајно променио: 10. априла 2026. године, нови Грађевински законик Доминиканске Републике (CCRD) ступио је на снагу Резолуцијом 007-2026. Овај технички документ сада регулише планове, структурне прорачуне, геотехничке студије и практично сваки технички аспект изградње. Свако ко ће започети пројекат – или је започео један по претходним прописима – мора да разуме шта овај нови оквир захтева.

Овај водич објашњава, практичним језиком, ко издаје лиценцу, која документа су потребна, колико кошта, колико времена је потребно и које грешке треба избегавати, користећи као референцу само информације које су објавили сам MIVHED и Јединствени шалтер за грађевинарство (VUC), дигитални портал преко којег се данас обавља цео процес.

1. Шта је грађевинска дозвола и ко је издаје?

Грађевинска дозвола је званично овлашћење којим Доминиканска држава потврђује да је пројекат у складу са важећим законима, прописима и техничким, правним, архитектонским, санитарним и електричним стандардима, те да изградња стога може почети. Издаје је Министарство за становање, урбани развој и становање (MIVHED) преко своје Дирекције за обраду, процену и лиценцирање, а читав процес се управља путем Јединственог шалтера за грађевинарство (VUC), дигиталне платформе која интегрише све институције које морају да издају изјаву о пројекту – општине, Министарство заштите животне средине, ватрогасну службу, електроенергетска предузећа, између осталог – у једну електронску датотеку.

• Коме је намењено: промотерима и инвеститорима у некретнине, власницима земљишта или имовине, грађевинским компанијама, стручњацима у сектору (регистрованим инжењерима, архитектама и геодетима) и јавним или приватним субјектима који развијају инфраструктурне или грађевинске пројекте.
• Ко може да га обрађује: подносилац захтева директно или урбани менаџер, стручњак кога је овластио MIVHED да делује као технички представник у процесу. Ова улога је опционална: не утиче на приступ услузи, а њихове накнаде се директно договарају између менаџера и подносиоца захтева.
• Главна правна основа: Закон 160-21 (којим се ствара MIVHED), Закон 675-44 о урбанизацији, јавном улепшавању и изградњи, Закон 687-82 о техничкој регулативи инжењерских пројеката, Закон 6200 о инжењерској и архитектонској пракси, Закон 368-22 о територијалном планирању и горе поменута Резолуција 007-2026 којом се успоставља важећи Грађевински законик.

2. Општи захтеви за било коју врсту градње

Без обзира на врсту пројекта, MIVHED захтева скуп докумената заједничких за све захтеве за грађевинску дозволу:

• Важећи трговачки регистар, издат од стране одговарајуће Привредне и производне коморе (важи само за правна лица).
• Дефинитивни титулар/и власништва над земљиштем.
• Катастарски план(ови) са обележеним границама, оверени власничким листом; ако постоји више премера, потребна је скица спојених парцела, потписана од стране регистрованог геодетског вештака.
• Потврда о коришћењу земљишта и одступању од градње, коју издаје надлежно градско веће.
• Потврда о непостојању примедби на пројекат, такође издата од стране градског већа.
• Еколошки сертификат или овлашћење од Министарства за животну средину и природне ресурсе (Мимарена).
• Скуп архитектонских и техничких планова (електричних, санитарних и структурних), у формату 24″ x 36″, припремљених у складу са важећим Грађевинским прописима, у црно-белој техници и оверених од стране надлежног градског већа.
• Опис пројекта, укључујући његов обим, материјале и техничке спецификације.
• Копија важеће CODIA (Колегијум инжењера, архитеката и геодета) картице или сертификата одговорног стручњака.
• Извештај о структурном прорачуну, потписан од стране одговорног грађевинског инжењера, са укљученом дигиталном датотеком модела прорачуна.
• Геотехничка студија, коју припремају само стручњаци или компаније квалификоване од стране MIVHED-а.
• Извештај о хидрауличном прорачуну, потребан је само ако комерцијални пројекат прелази 20 санитарних јединица, стамбени пројекат прелази 100 или ако укључује базене директно повезане са водокотлићем.
• Фотографије парцеле које приказују тренутно стање земљишта.
• Одобрење одговарајућег аквадукта, ако стамбени пројекат прелази 10.000 м².
• Одобрење снабдевања електричном енергијом из одговарајуће ЕДЕ, ако пројекат прелази 10.000 м², има више од 22 грађевинска блока или више од 200 станова.

3. Додатни захтеви у зависности од врсте пројекта

Поред општег пакета, свака категорија пројекта додаје специфичне захтеве, дизајниране за одређени ризик или осетљивост те активности:

• Индустријски пројекти: потребно је одобрење Проиндустрије за непостављање опасности, еколошка дозвола од Мимарене (обавезно у случајевима као што су земљиште веће од 10.000 м², зграде са више од осам спратова, болнице, бензинске пумпе или индустрије са опасним материјама) и индустријски електрични планови потписани од стране овлашћеног стручњака.
• Туристички пројекти: потребна је Одобрење за коришћење земљишта од Министарства туризма (МИТУР), планови одобрени и оверени од стране исте институције, еколошка дозвола од Мимарене и, ако се пројекат налази на поморској траци или се граничи са главним путевима, овлашћење за коришћење поморске траке или права пролаза од MOPC-а.
• Бензинске пумпе: потребна је овлашћење Министарства индустрије, трговине и микро, малих и средњих предузећа (MICM), потврда о процени и катастарском упису, без приговора од стране ватрогасне службе, без приговора од стране Цивилне заштите и писмо о комерцијалној вези са дистрибутером горива.
• Пројекти здравствене инфраструктуре: потребна је здравствена дозвола од Министарства јавног здравља и еколошки сертификат од Мимарене.
• Пројекти у областима наслеђа: захтевају сагласност Националне дирекције за споменичко наслеђе.

4. Корак-по-корак поступак на јединственом шалтеру за грађевинарство

Читав процес се управља онлајн, преко VUC портала, и прати добро дефинисан редослед:

• Регистрација и креирање поступка: подносилац захтева се региструје или пријављује у ВУЦ, назначује да ли је физичко или правно лице, бира услугу Грађевинска дозвола и покреће поступак.
• Отпремите датотеку: попуните онлајн образац и приложите сваки потребан документ у PDF формату (рачунски модел за структурни прорачун мора бити отпремљен компресован у .ZIP или .RAR датотеци).
• Преглед докумената: MIVHED проверава да ли је документација комплетна; ако постоје било какви проблеми, обавештава подносиоца захтева путем портала како би их могао исправити.
• Почетна уплата и техничка процена: након што је датотека валидирана, врши се одговарајућа уплата и она се прослеђује техничким областима архитектуре, санитарних услова, електротехнике, конструкција, геотехнике, процене и, када је применљиво, пројектовања путева и права пролаза.
• Процена пројекта: Након завршетка техничког прегледа, област процене утврђује вредност изградње и израчунава одговарајуће накнаде.
• Инспекција локације: Пре издавања дозволе, Одељење за верификацију статуса градње прегледа земљиште како би потврдило његово тренутно стање; ако пронађе непријављене градње, досије се враћа на структурну процену.
• Коначно плаћање и издавање: Након што је инспекција потврђена, плаћање процене је завршено и, када се то потврди, MIVHED обавештава подносиоца захтева путем е-поште о преузимању грађевинске дозволе и запечаћених планова.

5. Трошкови и накнаде повезане са поступком

Плаћања општини и CODIA-и се врше директно тим институцијама, а рачуни се затим отпремају у VUC. Накнада за услугу MIVHED се плаћа трансфером или депозитом на рачун Националног трезора код Banco de Reservas. Међутим, овлашћења за прелиминарне радове и делимични почетак радова су бесплатна.

6. Колико дуго траје процес у зависности од сложености пројекта?

Време одзива зависи од тога да ли је пројекат класификован као несложен или сложен:

• Једноставни пројекти (до 60 радних дана): стамбена или комерцијална намена, зграде до шест спратова, земљиште мање од 10.000 м² и за које није потребно одобрење више од пет субјеката.
• Сложени пројекти (до 120 радних дана): мешовита намена, туристички или здравствени пројекти, јефтино становање, бензинске пумпе, зграде више од шест спратова, земљиште веће од 10.000 м², водени паркови, ветроелектране или фотонапонски паркови, урбанизације или пројекти у приобалним или еколошки осетљивим подручјима.

Ови рокови важе само када подносилац захтева од самог почетка правилно поднесе све захтеве; сва нерешена питања продужавају стварно време чекања.

7. Допунске услуге: прелиминарни радови и делимични почетак

Док се коначна дозвола још увек обрађује, MIVHED нуди два међуовлашћења која омогућавају напредак без чекања на коначно решење, под условом да је већ у току захтев за грађевинску дозволу:

• Условно овлашћење за припремне радове: Овим се дозвољава почетак ископавања темеља, постављање грађевинске опреме или постављање привременог складишта за материјал. Геотехничка студија је потребна за ископе; није потребна за привремене инсталације. Време одзива је 5 радних дана за привремене инсталације и 10 радних дана када су у питању ископи.
• Овлашћење за делимични почетак радова: Ово омогућава обављање одређених радова пре издавања коначне лиценце, под условом да техничка одељења MIVHED-а немају примедби на тражени обим. Време одговора за једноставне пројекте је 5 радних дана.

Ниједна од ове две услуге нема цену, и обе захтевају, у неком тренутку процеса, посету MIVHED-а локацији ради провере физичког стања земљишта пре него што се одобри почетак радова.

Шта се променило 2026. године?

Најрелевантнија промена године је ступање на снагу Грађевинског законика Доминиканске Републике (CCRD), кроз Резолуцију 007-2026 од 10. априла 2026. године. Овај закон је сада обавезни технички референтни документ за израду планова, извештаја о структурним прорачунима, геотехничких студија и извештаја о хидрауличним прорачунима: сваки фајл који није у складу са његовим смерницама и размерама може бити прегледан или одбијен од стране MIVHED-а.

Ову регулаторну промену допуњује институционална консолидација коју представља сам MIVHED, створен Законом 160-21 ради централизације функција које су раније биле расподељене између MOPC-а и других агенција у оквиру једног ентитета. Јединствени шалтер за грађевинарство, поново активиран Уредбом 806-21, сада је обавезна улазна тачка за практично цео процес, а његов декларисани циљ је смањење времена обраде интегрисањем свих институција које су раније захтевале одвојене посете у једну дигиталну датотеку.

8. Најчешће грешке приликом обраде грађевинске дозволе

Већина случајева који се одлажу у MIVHED-у имају неколико узрока који се могу избећи:

• Достављање планова који нису у складу са Грађевинским прописима из 2026. Формати, размере или прикази боја који нису у складу са важећим прописима аутоматски су разлог за посматрање.
• Забрањено је изостављање геотехничке студије или наручивање њене израде стручњаку који није квалификован од стране MIVHED-а. Прихватају се само студије са званичне листе квалификованих стручњака.
• Потцењивање специфичних захтева типа пројекта. Туристички или индустријски развој који представља само опште захтеве је аутоматски непотпун.
• Почетак ископавања без одговарајуће условне дозволе. Било који прелиминарни рад без ове дозволе доводи до застоја пројекта, чак и ако је коначна дозвола у току.
• Непровера стварног статуса имовине пре подношења захтева за дозволу. Ако Министарство за становање, урбани развој и становање (MIVHED) током инспекције пронађе непријављену градњу, предмет се враћа на структурну процену, што губи драгоцено време.
• Погрешно израчунавање трошкова поступка. Општинске и CODIA таксе, обрачунате на основу процењене вредности радова, обично су много веће од фиксне накнаде за пријаву и препоручљиво је да се од почетка урачунају у буџет.
• Делегирање поступка без формализовања заступања. Промена заступника током процеса захтева овлашћење које је потписао власник; његово изостављање ће зауставити обраду предмета.

9. Студија случаја: шестоспратна стамбена зграда

Инвеститор планира да изгради шестоспратну стамбену зграду на парцели од 4.000 м² у Санто Домингу, пројекат који се, због своје величине и намене, квалификује као једноставан. Пре него што се обрати Министарству за становање, урбано развијање и становање (MIVHED), он прикупља власнички лист, план катастарског снимања и потврду о изласку из трговачког регистра своје компаније, и ангажује грађевинског инжењера и геотехничког инжењера које је сертификовало само министарство да припреме структурне прорачуне и студију тла у складу са новим Грађевинским прописима.

Када је технички досије комплетан, он обрађује Потврду о коришћењу земљишта и Одлуку о одсуству приговора на пројекат са одговарајућом општином и захтева еколошку дозволу од Мимарене. Тек тада приступа Једном шалтеру за пројекте (VUC), креира процедуру, отпрема све документе и чека почетни преглед докумената. Док досије напредује кроз техничка одељења, и с обзиром на потребу да се избегну кашњења у распореду изградње, он истовремено захтева Условну дозволу за извођење прелиминарних радова, што му омогућава да започне ископавање темеља према препорукама већ одобрене геотехничке студије.

Неколико недеља касније, након што су завршене техничка процена и евалуација, MIVHED заказује инспекцију локације. Уколико се не пронађу непријављени радови, процес се наставља глатко. Након што се плати коначна накнада за процену, инвеститор добија обавештење да преузме коначну грађевинску дозволу, која важи годину дана од дана издавања, у року од којег мора да започне или заврши изградњу.

10. Често постављана питања

Колико дуго важи грађевинска дозвола? Једну годину од датума издавања; ако радови нису започети или завршени у том року, мора се обновити.

Да ли је обавезно ангажовати урбаног менаџера за обраду лиценце? Не. То је опционо; подносилац захтева може директно да управља процесом са VUC-ом (Јединствени шалтер за урбанистичко планирање).

Могу ли почети са радом на градилишту док чекам коначну дозволу? Само путем Условног овлашћења за прелиминарне радове или Овлашћења за делимични почетак радова, а оба су предмет захтева за лиценцу који је у поступку.

Шта се дешава ако MIVHED током инспекције пронађе непријављене грађевине? Досије се враћа подручју за процену конструкције и потребан је структурни преглед који је припремио овлашћени проценитељ MIVHED.

Да ли се планови могу доставити у боји или у другом формату осим 24″ x 36″? Не. Грађевински закон из 2026. године захтева црно-беле планове у том специфичном формату; свака друга презентација ће резултирати упозорењем.

Колико укупно кошта обрада лиценце? Такса за подношење захтева је фиксна (6.000 дирхамских долара у већини случајева), али се општинске таксе (2,5%) и таксе CODIA (2%) обрачунавају на основу процењене вредности грађевинског објекта, тако да укупни трошкови варирају у зависности од величине пројекта.

11. Коначна контролна листа за подношење захтева за грађевинску дозволу

• [✓] Имам дефинитиван власнички лист и план катастарског снимања обележени.
• [✓] Имам Потврду о коришћењу земљишта и потврду да нема примедби од градског већа.
• [✓] Моји архитектонски и технички цртежи су у складу са форматом и размерама Грађевинског кодекса из 2026. године.
• [✓] Ангажовао сам стручњаке које је овластио MIVHED за геотехничку студију.
• [✓] Проверио/ла сам да ли мој пројекат захтева додатне захтеве на основу његове врсте (туризам, индустрија, здравство, наслеђе).
• [✓] У буџету сам предвидео трошкове градског већа и CODIA-е, не само фиксну накнаду за пријаву.
• [✓] Регистровао/ла сам поступак на јединственом шалтеру за грађевинарство са свим документима у ПДФ формату.
• [✓] Проценио/ла сам да ли ми је потребно условно овлашћење за прелиминарне радове док се фајл напреже.
• [✓] Подсећам вас да коначна лиценца истиче годину дана након што је издата.

Консултовани званични извори

• Министарство за становање, станишта и грађевинарство (MIVHED) — Грађевинска дозвола и пратеће дозволе: захтеви, поступак, трошкови и рокови
• Јединствени шалтер за грађевинарство (VUC) — Портал за дигиталну обраду
• Резолуција бр. 007-2026 (10. април 2026), којом се успоставља Грађевински кодекс Доминиканске Републике (CCRD).
• Закон бр. 160-21, којим се ствара Министарство за становање, станишта и зграде; Уредба бр. 806-21, којом се поново активира јединствени шалтер за грађевинарство.

Можда ће вас занимати наш одељак „Водичи за инвеститоре“:

• Водич: Шта доминикански прописи захтевају од зграда у погледу сеизмичности?
• Практични водич кроз Закон о стамбеној сали: права, обавезе и како решити најчешће сукобе
• Закон 85-25: Комплетан водич кроз нови закон о закупу у Доминиканској Републици
• Корак-по-корак водич за продају некретнине у Доминиканској Републици: документи, порези и процедуре
• Практични водич за добијање кредита за ваше мало и средње предузеће без одбијања
• Водич: Колико пореза плаћа неко при куповини, изградњи или изнајмљивању некретнине у Доминиканској Републици?