Ово је први пут да је доминикански фискални пакет координисано интервенисао у целом циклусу финансираног становања: понуду продавца, финансирање, трошкове кредита, правну формализацију пројекта и пренос имовине
САНТО ДОМИНГО. – Процес стицања куће путем банкарског финансирања у Доминиканској Републици подразумева, у различито време, најмање пет пореских оптерећења, која влада предлаже да истовремено измени у антикризном плану који је послала Националном конгресу 11. јуна 2026. године.
Контекст у коме се ове мере спроводе није контекст контракције, већ тржиште је у тренутку експанзије, са трошковима приступа које Влада назива анахроним.
На слајду 24 званичне презентације „Мере за подстицање економског раста и ублажавање међународне кризе“ Министарства финансија и привреде, од 11. јуна 2026. године, Влада наводи да су „то порези који немају смисла и утичу на конкурентност, непотребно повећавајући трошкове формализације“ и додаје, у вези са конкретним случајем хипотека: „закон који их опорезује датира још из 1890. године“
Тренутна ситуација
Према Извештају о кредитима у финансијском систему који је објавила Суперинтенданција банака, портфолио хипотекарних кредита забележио је највећу стопу раста међу свим врстама банкарског финансирања у 2025. години, са годишњим повећањем од 13,2%, што је тај портфолио поставило на 443.170 милиона ријалских долара.
У оквиру укупног портфолија банкарског система, који је годину завршио на 2,39 билиона динара, хипотекарни кредити су представљали 18,5%, консолидујући се као трећа најважнија компонента банкарског финансирања у земљи.
Динамизам је одржан у првом кварталу 2026. године, према кварталном извештају о учинку финансијског система Суперинтенденције банака који одговара марту 2026. године, са хипотекарним портфолијом који је забележио међугодишњи раст од 11,4%.
У том контексту, укупна имовина финансијског система достигла је 4,28 билиона динара, а пондерисана просечна активна каматна стопа више банака износила је 13,28% на крају првог квартала 2026. године.
Ова кредитна динамика коегзистира са дефицитом станова који је Министарство становања и грађевинарства, у Десетогодишњем плану становања 2022-2032, квантификовало на више од 1,4 милиона јединица, према подацима из истраживања ENHOGAR, од којих је 73% квалитативне природе, односно куће изграђене од неадекватни материјала, без приступа основним услугама или у пренасељеним условима.
Управо у том контексту, Министарство финансија и економије представило је пакет који, према званичној презентацији министра Магина Х. Дијаза, групише порезе везане за хипотеке, оснивање предузећа и животно осигурање у исту категорију: то су „порези који немају смисла и утичу на конкурентност, непотребно повећавајући трошкове формализације“
Прва тачка у ланцу: понуда
Пре него што купац потпише уговор о кредиту, неко мора да понуди некретнину на тржишту, а пореско оптерећење продавца утиче на ту одлуку. План предлаже смањење пореза на капиталну добит који се примењује на продају некретнина са 25% на 10% када трансакцију обављају физичка лица. Мера је класификована у документу Трезора под насловом поједностављења пореза.
Према Генералној дирекцији за унутрашње порезе, порез на капиталну добит се наплаћује на разлику између продајне цене и пореске основице имовине и мора се пријавити у годишњој пореској пријави. Предложено смањење се односи искључиво на физичка лица, а не на правна лица.
Друга тачка: трошкови финансирања
Када купац добије хипотекарни кредит, суочава се са порезом на регистрацију хипотеке. Према подацима Заједнице за помоћ DGII, тренутна стопа је 2% од вредности хипотеке, на основу члана 8 Закона 173-07 о ефикасности наплате пореза.
Регистрације су изузете када се врше преко финансијских посредника и вредност хипотеке је мања од 2.197.446 RD$, износ који се прилагођава годишње. DGII је такође појаснио да се ових 2% не може одбити од пореза на доходак.
План предлаже постепено укидање овог пореза. Званична презентација Министарства финансија указује да закон којим се опорезују хипотеке датира из 1890. године и класификује га као меру за економски раст, а не као меру фискалне консолидације. Документ не прецизира временски оквир нити фазе постепеног укидања; ове информације ће бити дефинисане у тексту закона и током његове парламентарне расправе.
Трећа тачка: животно осигурање
У процесу финансирања хипотеке, банкарски субјекти обично захтевају животно осигурање повезано са кредитом, који тренутно подлеже порезу на селективну потрошњу.
План предлаже његово постепено укидање, меру коју документ Трезора групише заједно са хипотекама и оснивањем предузећа под истим образложењем: то су трошкови који непотребно повећавају трошкове формализације.
Четврта тачка: правна формализација
Пројекти развоја некретнина у Доминиканској Републици често су структурирани кроз фондове или ентитете са посебном наменом, правне инструменте који захтевају оснивање компаније и плаћање одговарајућег пореза, утврђеног на 1%.
План предлаже укидање тог пореза са тренутним дејством, за разлику од осталих мера у овој групи, које су постепене.
Пета тачка: пренос непокретности
За власнике који желе да пренесу некретнине на своју децу током њиховог живота, тренутни порез на наследство, чији закон, како указује документ Трезора, датира из 1950. године, утврђује стопу од 25%.
План предлаже смањење на 3% за трансфере између родитеља и деце извршене током њиховог живота, а Трезор класификује ову меру у оквиру блока за поједностављење пореза.
Шта план не мења
Документ Трезора је експлицитан у погледу ограничења пакета: Порез на пренос индустријализоване робе и услуга се не мења, стопе пореза на некретнине и његово минимално изузеће се не мењају, а повећање пореза на добит предузећа за три процентна поена примењује се искључиво на компаније са приходима који прелазе милијарду динара годишње.
Све предложене мере захтевају одобрење Националног конгреса; ниједна од њих нема непосредну административну примену, са изузетком укидања накнаде од 1% за оснивање компанија, што ће, како документ наводи, ступити на снагу одмах након усвајања закона.
Рокови за постепено укидање пореза на хипотеке и акциза на животно осигурање нису детаљно описани у званичној презентацији и биће дефинисани у законодавном процесу.
Препоручена литература:
