Идеальный сценарий для любого товарищества собственников жилья и его управляющей компании — наличие в бюджете резервного фонда в размере от 8% до 15% от общих расходов. В этом случае необходимость внесения дополнительных платежей крайне маловероятна, за исключением случаев проведения капитального ремонта. В товариществах, где в бюджете не предусмотрен резервный фонд, обычно взимаются два или более дополнительных платежей в год.
САНТО-ДОМИНГО. — Столкнувшись с реальностью высокого уровня неплатежей среди жильцов многих кондоминиумов, которые не выполняют свои ежемесячные обязательства по оплате коммунальных услуг, многие здания решили ввести штрафы за просрочку платежей для тех, кто не платит.
«Многие управляющие компании кондоминиумов устанавливают штрафы за просрочку платежей, что является положительным результатом в стремлении обеспечить своевременную оплату ежемесячных коммунальных платежей всеми жильцами», — говорит Эдвин Мартинес, управляющий компанией MP Condominios, которая управляет 20 высотными зданиями в Национальном районе и восточной части Санто-Доминго.
В документе говорится, что неуплата со стороны владельцев квартир в кондоминиуме влияет на выполнение ежемесячных обязательств, ставя управляющую компанию в невыгодное положение при их управлении. «Иногда нам приходится решать, за какие услуги прекратить платить, когда средств не хватает для покрытия всех расходов за месяц», — говорит руководитель, сетуя на то, что у иностранцев более развитая культура платежей, чем у доминиканцев.
Ситуация усугубляется, когда в одном здании проживает несколько собственников, имеющих задолженность, и процесс взыскания долга начинается с запроса по электронной почте и/или телефону. «Если оплата не поступает в рамках этой процедуры, предоставление услуг приостанавливается (газ, электричество, доступ в общие зоны и т. д.). Заключительным этапом является инициирование юридических действий по взысканию задолженности на основании Закона № 5038 о кондоминиумах, который позволяет зарегистрировать залог на имущество (возражение против передачи права собственности), арест и все другие меры, необходимые для взыскания суммы задолженности по содержанию и дополнительным платежам».
управление фондами
Как и в любом процессе, связанном с финансовыми ресурсами, потенциал для неэффективного управления всегда существует, и кондоминиумы не являются исключением. И в Санто-Доминго, и в других районах есть современные высотные здания, где ежемесячно управляются значительные суммы денег.
Мартинес, выпускник факультета маркетинга Университета АТЭС со специализацией в управлении кондоминиумами Университета UNIBE, объясняет, что такие ситуации возникают, когда не предоставляются ежемесячные отчеты о расходах. «За годы нашей работы мы видели несколько случаев отсутствия прозрачности в обращении со средствами, и это обычно происходит, когда управляющая компания не предоставляет ежемесячные отчеты о доходах и расходах».
Он поясняет, что в традиционной модели, где управляющим является один из собственников квартиры, средства, как правило, находятся в его непосредственном распоряжении на личном счете на его имя, чего не происходит, когда управляющей компанией является сторонний управляющий.
«При управлении компанией-посредником средства депонируются на банковский счет на имя кондоминиума, а ответственными лицами за подписание документов являются как минимум два члена совета директоров (которые должны быть собственниками), причем подпись должна быть совместной, то есть для выдачи чека или осуществления перевода необходимо одобрение двух человек», — говорит руководитель, возглавляющий компанию уже восемь лет.
Он добавляет, что дважды в месяц администратор направляет запросы на оплату расходов, которые необходимо покрыть в течение двух недель, таких как заработная плата, услуги, топливо и другие, для рассмотрения директорами, после чего они подписывают чеки или утверждают переводы.
Мартинес считает, что управление средствами кондоминиума является важнейшим аспектом эффективного административного управления. Он рекомендует всегда избегать самостоятельного управления ресурсами и вместо этого полагаться на совет директоров. «Это имеет множество преимуществ, включая прозрачность и укрепление доверия. Каждый администратор распоряжается средствами третьих лиц и должен делать это честно».
Дополнительные сборы против непредвиденных расходов
Мартинес утверждает, что управление каждым кондоминиумом осуществляется по-разному, а дополнительные сборы определяются на основе годовых бюджетов, утверждаемых собранием кондоминиума.
«Идеальный сценарий для любого кондоминиума и его управляющей компании — это когда в бюджете предусмотрен резервный фонд в размере от 8% до 15% от общих расходов. В этом случае крайне маловероятно, что потребуются дополнительные платежи, если только не потребуется очень дорогостоящий ремонт. В случае кондоминиумов, бюджет которых не предусматривает средства на непредвиденные расходы, обычно взимаются два или более дополнительных платежа в год», — поясняет он.
Преимущества компании
Он понимает, что кондоминиум, привлекающий к сотрудничеству стороннюю компанию, имеет множество преимуществ, среди которых он выделяет административную организацию, своевременное реагирование на любые чрезвычайные ситуации или непредвиденные события, проверенных и контролируемых сотрудников, эффективное управление сбором платежей, оптимизацию ресурсов, оптимальное техническое обслуживание здания, профилактическое обслуживание оборудования, а также юридические и налоговые консультации.
«Я всегда говорил, что важность наличия внешней компании заключается в том, чтобы иметь к кому обратиться в любой ситуации. Работа администратора, который ответственно и с энтузиазмом выполняет свои обязанности, безгранична и выходит за рамки функций, определенных в Законе 5038. Например, администратор должен вмешиваться только в общие проблемы, но, как правило, когда возникает проблема внутри квартиры или между квартирами, он может принять участие в поиске решения», — отмечает управляющий MP Condominiums. Он утверждает, что в график работы его компании входит контроль как минимум три раза в неделю.
