САНТО-ДОМИНГО– При сдаче недвижимости в аренду часто встречается знаменитая формула «два плюс один», которая порой вызывает сомнения у арендаторов, не понимающих ее смысла и спрашивающих о назначении своего залога.
Закон 17-88, регулирующий предоставление и использование залоговых депозитов в договорах аренды в стране, устанавливает депозит в размере от одной до трех месячных арендных плат, в зависимости от срока, указанного в договоре аренды. В нем говорится, что внесенные арендатором денежные средства предназначены для защиты имущества от возможного физического ущерба и должны быть депонированы в Сельскохозяйственный банк
Два эксперта высказывают свое мнение, утверждая, что в процессе аренды могут происходить различные переговоры, и оценивая, что 90% арендодателей не осведомлены о правилах использования залога.
Мелидо Марте, коммерческий директор Remax Metropolitana, понимает, что в процессе аренды могут происходить различные переговоры в зависимости от срока аренды. «Мне удавалось сдавать жилье без залога, это может быть даже на один месяц, а если у арендаторов нет поручителя, мы можем потребовать залог на более длительный срок», — говорит он.
Он объясняет, что месяцы, которые они называют залогом, — это не что иное, как гарантия покрытия расходов на ремонт возможных повреждений, которые могут быть обнаружены в помещении на момент его передачи арендатором.
Он напомнил, что закон устанавливает, что эти депозиты должны быть переданы в Сельскохозяйственный банк для возврата арендатору по окончании срока действия договора.
«Авансовый платеж обычно взимается даже без участия агента, и это просто вопрос практики. Он называется авансовым платежом, но у меня также бывали случаи, когда арендная плата вносилась с задержкой. Авансовый платеж — это противоположность месячной задолженности; то есть я плачу его до того, как заселюсь или начну пользоваться жильем, что противоположно месячной задолженности. Я въезжаю сегодня, и по истечении 30-дневного периода я плачу за месяц, в течение которого уже проживал».
Он сказал, что комиссия, которую взимает консультант, обычно составляет сумму, равную месячной арендной плате, хотя это зависит от соглашения с арендодателем и часто связано со сроком действия контракта. «Например, если это контракт на срок менее года, то взимается комиссия в размере месячной арендной платы вместо 10%. Но если это годовой контракт, комиссия составляет месячную арендную плату, что меньше 10%. При годовом соглашении она составляет не более 8,33% от годовой арендной платы. При аренде на шесть или три месяца обычно это 10% от месячной арендной платы, а в случае с Airbnb она даже превышает 10% для хозяина», — заявил Марте.
Что говорит юрист
Александра Оваллес, эксперт в области права недвижимости, утверждает, что 90% собственников не передают депозиты в Сельскохозяйственный банк, что и приводит к конфликтам между управляющими и арендаторами.
«Эти депозиты необходимо доставить в Сельскохозяйственный банк в течение пятнадцати дней для защиты имущества. А когда владельцы приходят за ними, они обнаруживают, что они повреждены, и, зная, что закон защищает арендатора, оставляют их в таком виде. И самое главное, дело не в том, что это невозможно, а в том, что процесс очень длительный», — отмечает юрист с магистерской степенью в области права недвижимости.
Что касается предоплаты, он утверждает, что эта практика вступила в силу, когда начали сдавать в аренду меблированные дома, с целью защиты мебели, доставленной вместе с недвижимостью.
«Закон не устанавливает ни в одном из пунктов, по крайней мере, авансовый платеж, используемый с момента начала сдачи в аренду меблированных квартир, который должен включать ремонт, не связанный с самим имуществом».
В нем поясняется, что закон устанавливает размер залога и количество месяцев арендной платы, которые должен внести арендатор, — от одного до трех месяцев. В первом пункте Закона об аренде говорится:
«В каждом договоре аренды считается, что арендатор в момент заключения договора передает собственнику или управляющему наличными деньгами сумму, эквивалентную как минимум одной (1) месячной арендной плате по договорам сроком до одного года; двум (2) месячным арендным платежам по договорам сроком на два года или полтора года и более; и трем (3) месячным арендным платежам по договорам сроком на три года и более, или двум с половиной годам и более; все это без ущерба для требования полного депозита в Сельскохозяйственном банке в случае депозитов, авансов или предоплат на большую сумму».
Опытный юрист из Ovalles Félix y Asociados понимает, что взимание комиссии не является незаконным, «потому что это работа, которую выполняет агент, и арендатор об этом знает; важно сообщить ему об этом с самого начала. Необходимо разъяснить арендатору, что с арендной платы взимается комиссия, и поскольку агент не является собственником, а представляет его интересы, он обязан ее взимать. Можно запросить половину комиссии или процент; это нужно обсудить с арендатором», — пояснила она.
Устаревший закон
В Доминиканской Республике существует острая необходимость в обновлении нормативно-правовой базы в сфере аренды жилья. Установление и применение арендной платы в стране регулируется устаревшим Законом об аренде № 17-88 от 5 февраля 1988 года. Он был принят в качестве поправки к Закону № 4314 от 22 октября 1955 года.
С начала 2018 года в Национальном конгрессе рассматривался «Общий закон о сдаче недвижимости в аренду и выселении», который уже прошел второе чтение в Палате депутатов. Законопроект был внесен депутатами Генрихом Мераном и Демостенесом Мартинесом. Этот законопроект вызвал значительную критику со стороны сектора недвижимости.
