«Я не плачу архитекторам, любой мастер на все руки справится». Эта фраза не только становится все более распространенной в районах Большого Санто-Доминго, но и превратилась в символ значительной части населения. В Доминиканской Республике неформальное строительство перестало быть исключением и стало нормой. Это выражение отражает менталитет, недооценивающий ценность формального проектирования и соблюдения норм, игнорируя тот факт, что за этой кажущейся «экономией» скрывается бомба замедленного действия, серьезно влияющая на качество жилья, безопасность семей, городское планирование, инвестиции в недвижимость и упорядоченное развитие наших городов.
Тем временем, официальные застройщики — те из нас, кто платит архитекторам, инженерам, за разрешения, лицензии и множество других сборов — сталкиваются с всё более дорогостоящими бюрократическими препятствиями и требованиями, которые замедляют процесс и увеличивают бюджеты. Парадоксально, но те, кто обходит систему, строит без планов или технического надзора и вообще не платит налогов, часто получают большую выгоду, не подвергаясь никакому контролю. Это противоречие создаёт среду, где правильное выполнение работы становится препятствием, в то время как независимая деятельность почти становится стимулом.
Скрытая цена «дешевизны»
Ежегодно тысячи домов строятся без утвержденных планов, без подписи лицензированного архитектора или инженера и без учета минимальных стандартов конструктивной безопасности, вентиляции, водоотведения и санитарии. Они возводятся на старых, плохо армированных конструкциях или на непригодных для строительства землях, часто без исследований грунта или несущей способности. Самодельные лестницы, плохо залитые колонны, оголенная электропроводка и загрязняющие окружающую среду цистерны – обычное явление.
То, что начиналось как решение, в итоге обходится чрезвычайно дорого: постоянные протечки, обрушения, перенаселенность, наводнения, финансовые потери, опасность для жизни и даже судебные тяжбы из-за отсутствия документов или разрешений. В таких районах, как Эррера, Лос-Алькаррисос, Ла-Зурса и Вилья-Мелья, есть множество случаев, когда люди теряли свои сбережения, пытаясь построить дом «без лишней документации», и в итоге получали непригодное для проживания или продажи строение.
Неформальное строительство как структурная угроза
По данным Министерства экономики, планирования и развития, более 62,5% домов, построенных в Доминиканской Республике в период с 2012 по 2022 год, были построены неформально, то есть без разрешений, чертежей или технического надзора. В Большом Санто-Доминго этот показатель превышает 71%, а в некоторых муниципалитетах, таких как Санто-Доминго-Норте и Санто-Доминго-Оэсте, по оценкам, более 80% небольших строительных проектов не регистрируются и не легализуются.
Многие из этих неформальных поселений расположены в густонаселенных или районах с высокой сейсмической уязвимостью. По данным Национального управления по сейсмической оценке (ONESVIE), 80% этих зданий имеют серьезные структурные дефекты. И хотя они позиционируются как «семейные дома», многие из них построены с целью сдачи в аренду верхних этажей или разделения помещений без надлежащей инфраструктуры, что приводит к перенаселению и перегрузке коммунальных служб.
Местные советы: часть решения
Хотя исторически надзор был слабым , в последние годы несколько муниципалитетов в Большом Санто-Доминго начали внедрять более строгие меры по контролю за неформальным строительством, создавая технические бригады, программы легализации и проводя образовательные кампании. Эти усилия должны быть оценены и поддержаны всем обществом. Решение проблемы неформального строительства не может лежать исключительно на местных органах власти, но должно включать в себя государство, частный сектор, Доминиканскую инженеров, архитекторов и землемеров (CODIA) и граждан.
Мы должны придерживаться технических критериев при строительстве, потому что каждый раз, когда строительный проект осуществляется без планов или мер безопасности, под угрозой оказывается чья-то жизнь и нарушается порядок во всем городе.
Официальные разработчики по-прежнему подвергаются санкциям
Между тем, основной тяжесть системы по-прежнему ложится на плечи официального застройщика . Помимо оплаты услуг зарегистрированных архитекторов, инженеров-конструкторов, топографической съемки, муниципальных, экологических разрешений и разрешений Министерства общественных работ, он также должен покрывать сборы CODIA, местные налоги и теперь даже предлагаемое повышение налогов на местном уровне.
Например, в 2024 году обсуждались корректировки платы за квадратный метр строительства, что сделало бы разработку легальных проектов более дорогой без пропорционального улучшения контроля за соблюдением нормативных актов в отношении неформального строительства. В результате возникает недобросовестная конкуренция, которая угрожает подорвать жизнеспособность формальной модели.
Кто регулирует городскую жизнь?
Вопрос остается открытым. Несмотря на усилия муниципалитетов, по данным Доминиканской федерации муниципалитетов (FEDOMU), 75% местных органов власти не имеют достаточного количества технических специалистов. Это ограничивает их возможности реагировать на жалобы, инспектировать строительные проекты или применять санкции. В результате во многих районах получила распространение «альтернативная» городская застройка, разрастающаяся бесконтрольно и без планирования.
Этот беспорядок дорого обходится и нам, гражданам
Каждый неформальный строительный проект, возникающий без надзора, влияет на повседневную жизнь каждого. Он приводит к сужению и увеличению транспортной загруженности улиц, перегрузке электро- и водопроводных систем, повышению риска наводнений и оползней, шуму, мусору и хаосу. Кроме того, он снижает стоимость соседних объектов недвижимости и препятствует развитию хорошо спланированных проектов. Мы, как граждане, расплачиваемся за это снижением качества жизни, уменьшением доступа к эффективным услугам и тем, что в городе становится все труднее жить.
CODIA и власти должны взять на себя свою роль
Доминиканский колледж инженеров, архитекторов и землемеров (CODIA) больше не может молчать. Пришло время возглавить кампанию по повышению осведомленности и контролю, чтобы гарантировать, что все строительные работы, независимо от размера, проводятся под подписью зарегистрированного специалиста. Аналогичным образом, государство должно создать мониторинга с четкими последствиями для тех, кто продолжает строительство, не соблюдая правила.
Призыв к ответственным разработчикам
Те из нас, кто соблюдает правила, те из нас, кто стремится делать все правильно, не могут допустить, чтобы неформальность стала нормой. Это призыв высказаться ,потребовать справедливых условий и содействовать культуре законности и качества в строительстве.
Потому что если формальное строительство по-прежнему будет синонимом бюрократии, дополнительных затрат и препятствий, а неформальное строительство станет проще и прибыльнее, то мы будем поощрять хаос и препятствовать ответственным инвестициям.
Качественное строительство должно стать нормой, а не исключением. И в этой борьбе мы все — граждане, власти, отраслевые ассоциации и застройщики — должны быть на одной стороне.
