В частности, в нем приводятся разъяснения и правила, касающиеся условий или различий между договорами на постоянное проживание, туристические, отпускные, коммерческие или другие виды жилья.
САНТО-ДОМИНГО. – Законопроект о сдаче недвижимости в аренду и выселении, недавно представленный в Национальный конгресс представителем Альфредо Пачеко, является неполным документом, поскольку в нем отсутствует ряд элементов, имеющих решающее значение для процесса аренды, считает юрист Маридалия Родригес Падилья, эксперт по этому вопросу.
Хотя в законе признается необходимость обновления и унификации разрозненных правил в отношении аренды недвижимости в стране, в нем упускаются важные моменты, в том числе уточнение и регулирование условий или различий между договорами на обычное жилье, туристическую, отпускную, коммерческую или другие виды аренды.
Родригес Падилья также упоминает установление правил преимущественного приобретения для арендатора, оговорку об альтернативных способах разрешения конфликтов и связь между арендой недвижимости и финансово-правовыми инструментами (например, трастом недвижимости).
Опытный юрист считает, что по сравнению с предыдущими проектами новое предложение не предусматривает существенных взносов, касающихся обязательства внесения залога за аренду или депозитов.
«То, что может показаться новшеством, можно истолковать как простую замену органа, управляющего этими средствами, который перешел от Сельскохозяйственного банка к Резервному банку. И хотя цель состоит в создании специального фонда на эти депозиты, тот факт, что администратором является Министерство жилищного строительства и строительства (МВЭС), может быть истолкован как принудительная передача государственной ответственности частному сектору», — поясняет исследователь по этому вопросу.
Он понимает, что необходимо пересмотреть законодательные основы и то, какую пользу это принесет владельцам недвижимости, помимо простого получения обычных процентов по сбережениям.
Хотя в преамбуле проекта упоминается необходимость стимулирования иностранных инвестиций в недвижимость, новый законопроект в этом отношении ничего не предусматривает, говорит эксперт.
«Хотя статья 3 нового проекта добавляет некоторые исключения из сферы действия возможного закона, такие как краткосрочная или долгосрочная аренда туристических объектов, она не уточняет его регулирование (например, сдача жилья в аренду без лицензии на туристическую деятельность, как это делает Airbnb)», — отмечает он.
Что касается предложенного в новом законопроекте штрафа за досрочное расторжение договора, он считает, что можно было бы пересмотреть более мягкие меры, приводя в качестве примера тот факт, что в других законодательных актах этот штраф может составлять сумму, равную арендной плате за один месяц в год, поскольку иногда процентные ставки могут быть более существенными.
«Этот проект не делает различий между собственниками: крупными и мелкими арендодателями, физическими или юридическими лицами. Это может стать дополнительным стимулом для рынка недвижимости, и особенно для предложения арендного жилья».
Родригес Падилья отмечает, что новый проект создает для Резервного банка функции или задачи, которые, по-видимому, в большей степени находятся в компетенции MIVED (например: регистрация договоров, передача имущества в случае разногласий между арендаторами и собственниками).
Он заключает, что в целом «можно сказать, что это практически тот же самый проект с теми немногими изменениями, о которых мы упомянули».
Расследование
В опубликованном в прошлом году исследовании «Законодательство об аренде и выселении: правовые предложения для сбалансированного жилищного фонда» Родригес Падилья и Дениссе Хертлинг утверждают, что нормативные акты по вопросам аренды устарели, а их последующие изменения не соответствуют существующей жилищной проблеме в стране.
«В данной ситуации мы хотим воспользоваться этой возможностью, чтобы подчеркнуть потенциальный вклад, который может внести хорошо защищенный рынок аренды жилья, особенно учитывая его потенциал в сбалансировании нашего жилищного фонда», — отмечают эксперты.
В качестве основного момента они подчеркивают необходимость совершенствования процедур, регулирующих деятельность в сфере аренды, с точки зрения правового баланса, поскольку понимают, что необходимо защищать как собственников, так и арендаторов, а также находить эффективные решения спорных вопросов, возникающих в этих договорных отношениях.
