Массиэль Мартинес Марте
Специально для El Inmobiliario
За годы работы, во всем, что касается продажи недвижимости, и особенно жилых или туристических проектов, ко мне как к юристу обращались за консультациями по законности удержания платежа, произведенного за раздел имущества, в случае отказа от дальнейшего участия в купле-продаже, что может произойти при покупке недвижимости.
В действительности ничто в жизни не является неизменным. Однако, согласно статьям 1147, 1149 и 1150 Гражданского кодекса Доминиканской Республики, можно предположить, что подобные ситуации регулируются и даже легализуются в рамках нашей правовой системы.
Причина заключается в том, что, как установлено в статье 1147 Гражданского кодекса Доминиканской Республики, если одна из сторон не исполняет свои обязательства, должник (в данном случае, покупатель) может быть обязан выплатить компенсацию за ущерб. Эта компенсация может быть выплачена за нарушение договора или за задержку в исполнении обязательства.
Иными словами, если вы вносите определенную сумму денег для бронирования недвижимости, а затем решаете отказаться от покупки, продавец или строительная компания могут удержать эти деньги в качестве компенсации за убытки, понесенные ими в результате вашего отказа.
Статья 1149 того же кодекса гласит, что размер компенсации должен быть соразмерен убыткам, понесенным продавцом, и прибыли, которую он лишился. Этот принцип является основополагающим, поскольку позволяет пострадавшей стороне возместить убытки, понесенные ею в результате нарушения договора другой стороной. В этом контексте деньги, уплаченные за резервирование имущества, рассматриваются как компенсация этих убытков.
Массиэль Мартинес Марте. (Внешний источник).
Однако существует ситуация, которую мы должны учитывать и на которую должным образом обратить внимание : что произойдет, если в договоре или расписке это не указано? В идеале, такой вид неустойки должен быть оговорен в письменном договоре, подписанном обеими сторонами. Статья 1150 Гражданского кодекса устанавливает, что должник не может нести ответственность за ущерб, превышающий оговоренный при подписании договора, если только не было допущено недобросовестное поведение.
Поэтому крайне важно, чтобы любое соглашение, касающееся денежных средств, особенно при покупке недвижимости, было должным образом задокументировано и оформлено в письменной форме. Никого нельзя обязывать выплачивать суммы денег, на которые он не давал согласия, если только это не вытекает из решения суда.
Наконец, и это не менее важно, поскольку подобные ситуации могут привести к юридическим спорам и финансовым потерям, крайне необходимо обратиться за консультацией к юристу по недвижимости. Эксперт в этой области сможет проанализировать договоры, проконсультировать вас о потенциальных последствиях отказа от покупки и помочь вам принять взвешенные решения, избежав неприятных сюрпризов.
Другие соответствующие правовые положения:
Закон 108-05 о регистрации недвижимости также играет решающую роль, особенно в отношении прав продавцов на недвижимость. Этот закон укрепляет принцип, согласно которому любая сделка с недвижимостью должна быть надлежащим образом оформлена, и позволяет продавцам удерживать платежи в качестве защиты от потенциальных неплатежей.
Судебная практика и недавние дела:
Верховный суд неоднократно подтверждал решения, признающие право продавцов удерживать задатки, внесенные за недвижимость, в качестве компенсации экономических потерь, возникших в результате нарушения договора. Это включает в себя ущерб, причиненный расходами на рекламу, потерей других потенциальных покупателей и другими факторами. Например, судебная практика по таким делам, как решение SCJ-TS-23-0388от 28 апреля 2023 года, сыграла ключевую роль в установлении прецедентов применения доминиканскими судами правил, касающихся удержания средств, уплаченных за бронирование недвижимости, и компенсации ущерба в случаях нарушения договора.
Заключение:
Прежде чем вносить какие-либо средства для бронирования недвижимости, убедитесь, что у вас есть четкий договор, в котором указаны штрафные санкции за его нарушение. А если у вас возникнут какие-либо сомнения, не стесняйтесь обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на праве в сфере недвижимости, чтобы защитить свои права и свои инвестиции.
Автор: юрист и брокер, владелец компании DOMUS RD.
