Новая карта застройки преобразует Большой Санто-Доминго, где сочетаются жилищное строительство, скрытое уплотнение застройки и социально-экономическое неравенство между секторами.
САНТО-ДОМИНГО – Впервые за много лет строительный сектор в столичном регионе демонстрирует иную, более точную и географически сфокусированную картину. Некоторые районы стали эпицентрами строительной активности, в то время как другие развиваются с иной скоростью.
Это подтверждается разделом II Реестра (ONE), который позволяет нам с необычайной степенью детализации увидеть трансформирующуюся, где смешаны жилищное строительство, скрытое уплотнение застройки и социально-экономические разрывы между секторами.
На основе этих данных в данном отчете подробно рассматриваются наиболее активные районы, описываются причины концентрации в них такой высокой интенсивности движения и то, как социальная структура этих районов влияет на это расширение и сама подвергается его влиянию.
Первое, что бросается в глаза при внимательном прочтении отчета, — это неравномерность городского развития в столичном регионе Санто-Доминго . Четыре района выделяются своей строительной активностью: Лос-Фрайлес, Лос-Гуариканос, Пиантини и Ла-Груа . Каждый из них рассказывает свою историю о развитии, неравенстве и социальных преобразованиях.
Средние движутся навстречу молчаливому гиганту
По данным фонда Siempre Adelante, 80% населения Лос-Фрайлеса относится к низшему среднему , а 18% — к крайне уязвимым группам населения, главным образом потому, что в этот район прибывали семьи, выселенные из других кварталов.
Эта реальность привела к сосуществованию, характеризующемуся культурным многообразием и социальными проблемами. Местная экономика основана на рабочих местах в зонах свободной торговли, малом бизнесе и неформальной занятости.
Тем не менее, отчет показывает, что в районе Лос-Фрайлес ведется 239 активных строительных проектов, что ставит его на первое место по уровню строительной активности во всем столичном регионе.
Благодаря своему стратегическому расположению на восточной окраине Санто-Доминго-Эсте, недалеко от аэропорта и с удобным доступом к проспекту Лас-Америкас, этот район является центром сосредоточения жилищных проектов для формирующегося среднего класса, расширения семейных домов и строительства многофункциональных зданий.
И хотя это район, уплотненный за счет самостоятельного строительства, за последнее десятилетие здесь наблюдается увеличение числа небольших и средних официальных проектов, что обусловлено высокой мобильностью населения, ориентированного на сферу услуг и коммерцию в пределах одного муниципалитета.
Такое сочетание объясняет преобладание работ меньшего масштаба, а также то, почему это одна из территорий с наибольшей долей приостановленных проектов: это проекты, чувствительные к колебаниям цен на материалы, финансированию или формализации.
Граница, где ускоряется развитие
Практически по соседству с Лос-Фрайлесом, в районе Прадо Ориенталь ведется 231 активный строительный проект, что отражает стремительный рост этого района и его превращение в один из регионов с наибольшим ростом рынка недвижимости на востоке Большого Санто-Доминго.
Хотя этот район не входит в число районов с наибольшей общей площадью застройки, динамично развивающийся объем строительства делает его ключевым игроком на рынке.
Район Прадо Ориенталь, расположенный в непосредственной близости от Сьюдад-Хуан-Бош, Авениды Экологической и новых образовательных и коммерческих центров, привлекает молодую публику из среднего класса, ищущую более благоустроенное жилье и закрытые жилые комплексы.
Это развивающийся сектор с более молодым населением и более высоким уровнем формальной занятости, чем в расположенных поблизости традиционных районах. Его рост связан с бумом организованных жилищных проектов, многие из которых находятся в кондоминиумной собственности, что объясняет устойчивый рост нового строительства.
Обширные традиции и постоянный спрос
В-третьих, благодаря 217 действующим объектам, Вилла Мелла продолжает свою историческую тенденцию к быстрому развитию в условиях высокого спроса, обусловленного ростом населения со средним и ниже среднего уровнем дохода, с четко выраженной жилой планировкой и улучшающейся транспортной доступностью к Национальному району и северной части Санто-Доминго.
Вилла Мелла — один из самых густонаселенных районов страны, и объемы строительства здесь больше соответствуют расширениям и новым семейным домам, чем крупным высотным проектам.
Социальный состав населения разнообразен: работники формального и неформального секторов, многодетные семьи и развитый внутренний рынок. Это разнообразие приводит к многочисленным проектам, но не обязательно крупномасштабным.
Плотность и неравенство
Лос-Гуариканос, также расположенный в Санто-Доминго-Норте, является одним из самых густонаселенных районов муниципалитета, с населением более 200 000 человек, и при этом он является абсолютным лидером по площади застроенных помещений: 632 781 м², вытесняя исторически доминирующие районы, хотя и не входит в число районов с наибольшим количеством застроек.
Эти данные показывают, что, хотя зданий стало меньше, строятся они в более крупных масштабах: масштабные проекты, многоэтажные здания или жилые и коммерческие комплексы.
Увеличение площади застройки свидетельствует об изменении структуры предложения: от жилья, построенного собственными силами, к проектам застройщиков.
Традиционно район Лос-Гуариканос был районом с низким и средним уровнем дохода и большим количеством молодых семей, но сейчас он меняется. Улучшение дорожной инфраструктуры, расширение формальной торговли и рост населения превратили этот район в новый привлекательный центр для реализации проектов среднего масштаба.
Несмотря на то, что район окружен природными зонами, такими как парк Мирадор Норте, качество жизни в его более чем 30 микрорайонах значительно различается, и все они сталкиваются со структурными проблемами.
В районе Лос-Гуариканос находится свалка Дукеса, куда поступает более 90% отходов из Большого Санто-Доминго, что порождает экологическую и социальную напряженность.
Роскошь и вертикальность: финансовое сердце
расширения Piantini расположенного в Национальном квартале, представлен наиболее эксклюзивный городской застройки; его активные строительные работы на площади 472 693 м²делают его символом высококлассных инвестиций в недвижимость.
Этот район является частью Центрального многоугольника и характеризуется наличием жилых высоток, торговых центров премиум-класса и предприятий сферы услуг класса люкс. Население района составляет около 10 000 жителей , и он представляет собой финансовый и коммерческий центр, привлекающий как местных предпринимателей, так и иностранных инвесторов.
Хотя по количеству проектов он не лидирует, он является эпицентром дорогостоящего вертикального строительства: жилые башни, корпоративные здания и проекты с развитой инфраструктурой.
В районе Пиантини одна из самых высоких плотностей капитала на квадратный метр, что означает концентрацию здесь большего количества инвестированных средств, чем в большинстве других районов города. И дело не в количестве проектов, а в их стоимости: роскошные высотки, корпоративные проекты и дорогостоящие здания, которые делают каждый квадратный метр земли или постройки значительно дороже среднего.
Короче говоря, это территория, где каждый участок представляет собой значительную инвестицию, и именно поэтому она становится магнитом для застройщиков и покупателей с высокой покупательной способностью.
Этот район включает в себя представителей верхнего среднего и высшего классов, отличается высоким уровнем проникновения банковских услуг и ориентирован на инвестиции. Цены за квадратный метр в Пиантини одни из самых высоких в стране, что объясняет, почему даже при небольшом количестве застроек его влияние на район настолько велико.
Скрытый рост в Мендосе
Район Ла-Груа в Мендосе (Санто-Доминго-Эсте), считающийся центром развития Санто-Доминго-Эсте, связан с жилищными проектами для растущего среднего класса.
Он занимает важное место, занимая площадь застройки в 353 973 м² , и, хотя он менее известен, его близость к таким районам, как Сан-Исидро и Лос-Мамейес, делает его стратегически важным пунктом для жилищного строительства.
Это не элитный или роскошный сектор, но он отличается динамичным развитием городов и растущими инвестициями в недвижимость.
Однако исследования MEPyD и SIUBEN указывают на то, что этот район уязвим с точки зрения многомерной бедности. Это сообщество, состоящее из представителей низшего и формирующегося среднего классов, характеризующееся высокой социальной плотностью, культурным разнообразием (в основном за счет присутствия иммигрантов) и сильным стремлением к жилищному строительству.
Что говорят нам эти данные?
Отчет ROE показывает, что рост городов в Санто-Доминго обусловлен совершенно разными факторами: от стремления рабочих кварталов к самосовершенствованию до расширения инфраструктуры в элитных районах.
В Санто-Доминго-Эсте зарегистрировано 2664 здания, что составляет 35,8% от общего числа работ. За ним следуют Санто-Доминго-Норте с 1129 работами (16,5%)и Санто-Доминго-де-Гусман с 1057 работами (15,5%).
Такое разнообразие создает проблемы для городского планирования, территориального равенства и доступа к услугам.
Операция ROE охватила 163 городских квартала и 5 сельских районов региона Озама, что позволило организации ONE идентифицировать и классифицировать работы в соответствии с их статусом (на стадии планирования, выполнения, приостановлены или завершены) и точным местоположением, используя официальную картографию и прямые интервью на местах.
Одним из интересных результатов исследования стало обнаружение того, как такие районы, как Ла-Гуайига, Эль-Альмиранте и Эль-Тамариндо, вошли в список двадцати районов с наиболее активными строительными проектами в этом году. Это периферийные районы с населением с низким и средне-низким уровнем дохода, где преобладает неформальное жилье, находящееся в процессе формализации.
Это означает, что многие проекты представляют собой небольшие пристройки, регулируемые проекты самостоятельного строительства и семейные проекты.
Данный отчет полезен не только для выявления районов с повышенной интенсивностью строительства. Он также является ключевым инструментом для принятиярешений об инвестициях в недвижимость; разработки государственной политики в области жилищного строительства, инфраструктуры и транспортной доступности; а также для мониторинга городского роста и его воздействия на окружающую среду.
Больше людей, больше строительства
Территориальный анализ плана развития за 2025-2021 годы, соответствующий первому полугодию года, выявляет закономерность, которая повторяется независимо от муниципалитета: где больше людей живет, там строится больше. На районы со средним и ниже среднего классом, такие как Лос-Фрайлес, Вилья-Мелья, Гуариканос и Эль-Альмиранте, приходится наибольшее количество активных строительных проектов или наибольший объем построенной площади.
Это густонаселенные районы с высоким спросом на жилье и постоянно растущим населением. В отличие от них, в престижных районах, таких как Пиантини, Нако и Параизо, строительных проектов меньше, но те, что есть, гораздо дороже и имеют ярко выраженный вертикальный характер.
К этой неравномерной карте добавляется еще одна разделительная линия: в периферийных муниципалитетах накапливается большое количество замороженных проектов, что отражает хрупкость семейных экономик и зависимость от неформального кредитования, в то время как более быстрые темпы выполнения и завершения работ в Национальном округе являются симптомом более стабильного рынка и большего инвестиционного потенциала.
В целом, сценарий, представленный в отчете ROE 2025-1, показывает нам не один, а несколько пересекающихся регионов Большого Санто-Доминго.
Один тип жилья возникает из необходимости, когда самостоятельная застройка или неформальный сектор, а также растущий спрос определяют объем каждого построенного метра. Другой тип развивается посредством планирования и организованного строительства, а третий проектируется с помощью высокоэффективных инвестиций, в которых преобладают высотные здания, объекты инфраструктуры и рекордные цены.
Наиболее активные районы возникают не случайно: они реагируют на демографические изменения, покупательную способность своих жителей, имеющуюся инфраструктуру и стремления к социальной мобильности.
В этих контрастах, между расширяющимися перифериями, растущими центрами и сообществами, которые перестраиваются, формируется городское будущее страны, уже видимое в новых бетонных силуэтах, появляющихся между переполненными улицами и проспектами, которые все еще ищут место для роста.
