По меньшей мере в 56 статьях проекта присутствуют юридические коллизии.
САНТО-ДОМИНГО. – 15 октября 2025 года Палата депутатов присвоила код CD-296-2025 документу, содержащему предложение депутата Тобиаса Креспуо создании Управления по надзору за кондоминиумами Доминиканской Республики.
Как указано в проекте, новое учреждение будет отвечать за контроль за соблюдением правил в отношении мест общего пользования, технического обслуживания инфраструктуры, внутреннего управления, урегулирования конфликтов, эксплуатации арендных кондоминиумов процессов легализации жилищных проектов, построенных государством.
В число функций этого надзорного органа входит создание нескольких национальных реестров, таких как реестры кондоминиумов, арендных кондоминиумов, государственных зданий и участников сектора недвижимости, а также он будет обладать полномочиями издавать нормативные акты , контролировать строительные компании и застройщиков, налагать административные санкции и выступать посредником в спорах между собственниками и правлениями кондоминиумов.
Сторонник проекта утверждает, что рост городов в стране и распространение многоэтажных жилых зданий требуют создания специализированного органа, способного гарантировать поддержание, сосуществование и прозрачность в управлении этими сообществами.
Документ содержит 10 глав и 63 статьи, в которых говорится, что новая структура будет обладать автономией и будет нести ответственность за регулирование, надзор и поддержку управления кондоминиумами во всех их формах, гарантируя гармоничное сосуществование, надлежащее управление, прозрачность и уважение действующей правовой базы.
Данный отчет основан на смешанном (количественном и качественном) анализе проекта закона, который включал подсчет общего числа статей, выявление противоречащих друг другу статей и классификацию типов совпадений с существующими институтами и законами.
В результате, по меньшей мере 56 статей проекта содержат правовые, институциональные или конституционные противоречия , что составляет 88,8% от общего числа. Эти 56 статей противоречат полномочиям, обязанностям или положениям как минимум 12 существующих институтов и законов, включая
Конституцию Доминиканской Республики.
Судебная ветвь власти
Общий о защите прав потребителей (Закон 358-05)
Муниципалитеты (Закон 176-07)
Юрисдикция в сфере недвижимости (Закон 108-05)
Закон 5038-58 о кондоминиумах
Министерство жилищного строительства, жилищного хозяйства и зданий (МИВЗЗ)
Министерство туризма
Министерство здравоохранения
В документе DGII CODIA Pro Consumer указаны следующие виды конфликтов: 1) дублирование полномочий; 2) дублирование нормативных актов; 3) посягательство на полномочия муниципалитета; 4) нарушение принципа законности; 5) вмешательство в автономию собрания кондоминиума; 6) противоречия Закону 108-05; 7) узурпация юрисдикционных функций; и 8) риск неконституционности в вопросах частной собственности.
Голоса предостережения
Предварительный проект реализуется в период, когда жизнь в многоквартирных домах и жилых комплексах сталкивается с напряженностью из-за конфликтов, возникающих из-за шума, домашних животных и проблем с парковкой; также обсуждаются вопросы краткосрочной аренды, внутреннего управления и конфликтов между застройщиками и жителями. В настоящее время, учитывая экспоненциальный рост числа жилых высотных зданий по сравнению с платформами краткосрочной аренды, в центре внимания находится вопрос многоэтажного проживания.
На семинаре « Активное гражданство: от размышления к действию в вертикальной жизни», состоявшемся в Санто-Доминго и упомянутом в репортаже Diario Libre от 29 ноября 2025 года, были затронуты некоторые из этих вопросов, а также поднята острая необходимость модернизации Закона 5038-58. На этом совещании специалисты в данной области согласились с тем, что стране действительно необходимо всестороннее обновление нормативных актов, но предупредили, что решением не может быть создание «суперинститута», дублирующего существующие функции.
В этом контексте эксперты предупредили о конфликтах и проблемах, которые может породить эта статья.
Архитектор ХосеАнтонио Констанцо, генеральный координатор факультета архитектуры Университета Педро Энрикеса Уренья (UNPHU), принял участие в мероприятии, на котором обсуждалось, что закон о кондоминиумах по-прежнему ориентирован на пятиэтажные здания, но замена его организацией, которая повторяет то, что уже делают муниципалитеты, MIVHED, Управление по делам недвижимости и Pro Consumidor, вместо улучшения может усугубить проблему.
Градостроитель Виктор Фелис, директор платформы Global Municipality, организовавшей семинар, считает, что суть проблемы кроется в управлении: «Проблема совместного проживания в зданиях не решается централизацией власти в руках управляющей компании. Она решается укреплением муниципалитетов и предоставлением жителям понятных инструментов».
В недавнем интервью изданию El Inmobiliarioюрист Израиль Лопес, специалист по праву в сфере недвижимости, предупредил о конституционных рисках, связанных с управлением недвижимостью:
Регулирование внутренних дел кондоминиума через административный орган — деликатный вопрос. Права частной собственности могут быть ограничены только законом, а не административными постановлениями.
Что они предложили
Как сообщила газета Diario Libre, семинар завершился несколькими ключевыми предложениями по модернизации жизни в кондоминиумах, первым из которых стала необходимость в современном, всеобъемлющем и технически структурированном законе о кондоминиумах, который бы обновлял действующие правила, не создавая при этом сверхорганизацию с дублирующими функциями.
Напротив, они договорились усилить роль местных советов в вопросах сосуществования, шума, домашних животных и местного регулирования, учитывая, что жизнь сообщества по сути является обязанностью муниципалитета.
Еще одна рекомендация заключалась в профессионализации управления кондоминиумами посредством сертификации и отраслевых стандартов, а не в централизации этих функций в рамках управляющей организации. Также было предложено создание механизмов прозрачности в управлении, всегда с уважением к автономии собраний собственников. Они также призвали к улучшению координации между Министерством жилищного строительства жилищного строительства (MIVHED), Управлением по делам недвижимости и Агентством по защите прав потребителей (Pro Consumidor) для устранения существующих пробелов, настаивая на том, что не следует создавать дополнительные органы, которые могли бы дублировать свои обязанности.
Именно это показал структурный анализ
Тщательный анализ проекта закона позволил El Inmobiliario выявить пять основных конфликтных областей:
1. Посягательство на полномочия муниципалитетов (Закон 176-07). Муниципалитеты будут подчинены центральному надзорному органу, что противоречит муниципальной автономии, гарантированной Конституцией. Это затрагивает более 20 статей, касающихся шума, общественного порядка, санитарии, контроля за животными, разрешений на деятельность, инспекций и санкций.
2. Дублирование юрисдикции в сфере недвижимости (Закон 108-05). По меньшей мере 12 статей посягают на такие функции, как регистрация кондоминиумов, сертификация, легализация прав собственности, легализация государственных проектов и проверка документов.
3. Пересечение с MIVHED, CODIA и Pro Consumidor. Более 15 статей создают дублирование в технических инспекциях, лицензиях, строительных стандартах, предпродажной подготовке и ответственности застройщиков.
4. Вмешательство в автономию собрания. Более 10 статей позволят Управлению по надзору отменять решения, подтверждать нормативные акты, вводить обязательные модели и вмешиваться в выборы и санкции.
5. Ненадлежащее регулирование краткосрочной аренды жилья (Airbnb и аналогичные сервисы). Законопроект направлен на регулирование деятельности, которая находится в ведении Министерства туризма, муниципалитетов и Главного управления внутренних доходов (ГУВД), создавая параллельную систему, которая фрагментирует туристическую и административную структуру.
Этот всесторонний анализ показывает, что представленный депутатом Тобиасом Креспо законопроект содержит чрезвычайно большое количество проблемных статей, почти 90%, что совпадает с утверждениями специалистов в области публичного права и градостроительства, указавших на конституционные и правовые проблемы этого документа.
Также наблюдаются дублирование полномочий с существующими институтами, в сфере недвижимости, муниципальных дел, туризма и технических, а также аспекты, которые могут потребовать корректировок для обеспечения соответствия Конституции, Закону 108-05 о регистрации недвижимости, Закону 176-07 о муниципалитетах и полномочиям таких органов, как MIVHED, Управление по туризму, DGII и Pro Consumidor.
Эксперты предупреждают, что создание такой системы управления кондоминиумами в ее нынешнем виде не модернизирует жизнь в многоквартирных домах, а, наоборот, чрезмерно ее регулирует, порождая дублирование функций, институциональные конфликты, а также создавая потенциальные риски неконституционности.
