Израиль Лопес
Специально для El Inmobiliario
В рамках уголовного расследования по так называемому делу SeNaSa, в котором расследуются предполагаемые акты административной коррупции и отмывания денег, анализ некоторых операций с недвижимостью приобрел особую актуальность. Согласно заявлению прокуратуры Доминиканской Республики, эти операции прямо или косвенно служили приобретению, пользованию или фиктивному использованию недвижимости, в частности пентхауса стоимостью 44 миллиона песо, возможно, приобретенного на средства незаконного происхождения.
В этом контексте внимание юристов сосредоточено на роли, которую могли сыграть строительные компании и потенциальные агенты по недвижимости, участвующие в этих сделках, особенно когда эти сделки имеют нетипичные характеристики, лишены экономической логики или несоответствуют стоимости недвижимости заявленным финансовым возможностям покупателя или бенефициара.
Обязанные стороны и применимая нормативно-правовая база.
Доминиканский режим по предотвращению отмывания денег и финансирования
терроризма построен, главным образом, на Законе № 155-17, который устанавливает
всеобъемлющую систему обязательств, контроля и санкций, призванных предотвратить
использование экономической и финансовой системы для легализации активов, полученных в результате
незаконной деятельности.
Данное положение определяет основные правонарушения, понятия подозрительной деятельности
и должной осмотрительности, а также обязанности, которые ложатся на тех, кто
профессионально участвует в сделках с высоким экономическим влиянием.
В рамках этого закона рассматривается фигура так называемых
субъектов, не имеющих финансовых обязательств, к которым относятся строительные компании,
агенты по недвижимости, юристы и нотариусы, когда они вмешиваются в операции купли-
продажи, аренды или установления вещных прав на недвижимое имущество.
Эти субъекты юридически обязаны внедрять программы соблюдения нормативных требований,
надлежащим образом идентифицировать своих клиентов и конечных бенефициаров, анализировать происхождение задействованных средств и сообщать о тех транзакциях, которые по своей природе или обстоятельствам являются необычными или не имеют разумного экономического обоснования.
Тщательная проверка и политически значимые лица.
Действующие правила предписывают применение принципа должной осмотрительности как краеугольного камня
превентивной системы. Этот принцип реализуется, прежде всего, посредством
процедур проверки клиентов, которые включают проверку личности,
понимание заявленной экономической деятельности и оценку соответствия между
известным доходом и стоимостью сделки с недвижимостью.
Необходимо усилить проверку благонадежности, если клиент или конечный бенефициар относится к числу
политически значимых лиц, то есть занимает или занимал
соответствующие государственные должности или поддерживает тесные связи с ними. В таких случаях закон
требует более тщательного контроля, направленного на снижение риска перевода средств, полученных
в результате коррупционных действий, через рынок недвижимости.
Аналогичным образом, обязанные субъекты должны иметь внутренние механизмы для выявления и
сообщения о подозрительных транзакциях, а также политику сохранения записей и
подтверждающей документации в течение установленных законом сроков (10 лет), чтобы
гарантировать отслеживаемость транзакций и облегчить возможное проведение уголовных расследований.
Уголовная ответственность
С точки зрения уголовного права, Закон № 155-17 определяет отмывание денег как самостоятельное преступление и предусматривает наказание для любого лица, которое сознательно или по умышленному незнанию участвует в действиях, направленных на сокрытие, маскировку или создание видимости законности активов, полученных в результате тяжких преступлений, включая административную коррупцию. Предусмотренные наказания включают тюремное заключение и значительные штрафы, тяжесть которых возрастает при подтверждении рецидива, организованной деятельности или связи с преступными структурами
Кроме того, Уголовный кодекс Доминиканской Республики включает в себя
связанные с этим уголовные преступления, такие как преступный сговор, мошенничество, растрата и использование
поддельных документов, которые могут быть предъявлены лицам, содействующим, скрывающим или сотрудничающим
в осуществлении операций, направленных на сокрытие незаконного происхождения средств,
используемых в сделках с недвижимостью.
В этом смысле, когда действия строительной компании или агента по недвижимости
выходят за рамки простой халатности и имеются доказательства сознательного участия, активного консультирования или
сотрудничества в схемах сокрытия активов, они могут быть привлечены к
уголовной ответственности как исполнители или соучастники.
Ответственность юридических лиц и административные санкции
Законодательство Доминиканской Республики прямо признает уголовную и административную ответственность
юридических лиц. Следовательно, строительные компании и
агентства недвижимости могут быть подвергнуты санкциям, варьирующимся от крупных штрафов до
приостановления или аннулирования лицензий, запрета на осуществление определенных видов деятельности,
закрытия предприятий и даже ликвидации компании, если
будет доказано их участие в отмывании денег или попустительство этому.
Аналогичным образом, несоблюдение
обязательств по предотвращению нарушений, отчетности и надлежащей проверке может повлечь за собой административные санкции, не связанные с
уголовной ответственностью, направленные как против самой организации, так и против ее директоров, юридических представителей и
сотрудников, ответственных за соблюдение нормативных требований.
Заключение: Правовые последствия для агентов по недвижимости и строительных компаний
Расследования, связанные с делом SeNaSa, подчеркивают стратегическую роль
сектора недвижимости в схемах отмывания денег.
Доминиканское законодательство устанавливает суровые последствия для тех, кто
своими действиями или бездействием способствует подобному поведению, возлагая повышенную ответственность
и надзор на профессионалов, участвующих в сделках с недвижимостью.
Определение ответственности, как уголовной, гражданской, так и административной, будет зависеть от
подтверждения осведомленности, участия или несоблюдения
правовых обязательств по предотвращению правонарушений, причем эти элементы будут оцениваться компетентными органами в каждом конкретном случае
.
