«Эта квартира сдается в аренду минимум на 20 ночей в месяц. Доход начинает поступать с первого дня»«.
Подобные фразы постоянно повторяются в TikTok, Instagram и YouTube. И хотя они звучат заманчиво, они не выдерживают даже самой элементарной проверки. При столкновении с реальными данными о туризме и рынке недвижимости Доминиканской Республики они сами по себе рассыпаются. Не нужно быть экономистом или опытным инвестором: достаточно взглянуть на цифры, чтобы понять, что это обещание «купите в рассрочку, и Airbnb оплатит» — опасная иллюзия.
Airbnb — это не принтер денег
Идея о том, что можно купить квартиру в рассрочку и полностью оплатить её за счёт доходов от Airbnb, кажется заманчивой. Это обещание легко распространяется в интернете, потому что оно апеллирует к желанию быстро и без усилий обрести финансовую свободу без каких-либо личных средств. Но, как и в случае с любыми инвестициями, реальность гораздо сложнее.
Цифры не сходятся
По данным Министерства туризма, к 2025 году Доминиканская Республика, по прогнозам, примет более 12 миллионов туристов. Из этого числа более 80% остановятся в отелях, согласно данным Центрального банка. Это означает, что фактический рынок, доступный для через Airbnb , составляет, в лучшем случае, 20% от общего числа туристов, и это еще с запасом.
Однако, по данным AirDNA и других платформ анализа рынка краткосрочной аренды, в стране насчитывается более 20 000 активных объектов недвижимости, сдаваемых через Airbnb.
Если предположить (в идеальном и нереалистичном сценарии), что 2,4 миллиона туристов, не останавливающихся в отелях, распределены исключительно между этими объектами размещения, то каждый объект будет принимать едва ли 0,12 туристов в год, то есть менее одного туриста в год на один объект.
Это не учитывает средний уровень заполняемости, который в крупных городах колеблется от 35% до 55%, что в лучшем случае эквивалентно 10-16 ночам проживания в месяц, и то только для исключительных, удачно расположенных и хорошо управляемых объектов недвижимости.
Миф о двадцати ночах
Одно из самых частых утверждений среди сторонников этой модели заключается в том, что квартира «сдается 20 ночей в месяц», как будто это норма. Но это не средний показатель, а исключение.
Для достижения стабильного уровня заполняемости в 20 ночей в месяц объекту размещения необходимо находиться в востребованном туристическом районе, иметь профессиональное управление и поддерживать безупречные стандарты. Даже в этом случае ему все равно придется конкурировать с тысячами аналогичных вариантов.
На практике менее 10% объектов недвижимости, размещенных на таких платформах, как Airbnb, достигают стабильного уровня заполняемости. Подавляющее большинство сталкивается с колебаниями, низкими сезонами, отменами бронирований и днями без заказов.
Где находится кредит?
Покупка квартиры в рассрочку с расчетом на то, что ежемесячная плата будет покрываться за счет сдачи в аренду через Airbnb, сопряжена с высоким риском.
В большинстве стран процентные ставки по ипотечным кредитам варьируются от 9% до 13% годовых, а ежемесячные платежи редко опускаются ниже 20 000–30 000 доминиканских песо.
Чтобы покрыть эту сумму только за счет Airbnb, квартира должна приносить от 35 000 до 50 000 доминиканских песо в месяц после вычета эксплуатационных расходов, комиссий, уборки, технического обслуживания, платы за использование платформы и резервных средств.
Очень немногие добиваются успеха
Инвестиции — это не пустая мечта. Вложение в недвижимость — это долгосрочная стратегия. Правильнее всего приобретать недвижимость, когда у вас достаточно капитала и вы ожидаете получить прибыль в течение 8 или 10 лет, а не 12 месяцев.
Airbnb может стать отличным источником дополнительного дохода, если инвестор уже владеет недвижимостью или если кредит обеспечен залогом и не зависит исключительно от заполняемости, которую невозможно гарантировать. Обещать обратное — значит просто продавать шарлатанство.
Ответственность консультанта
Именно здесь проявляется этическая и профессиональная роль консультанта или брокера по недвижимости. Недостаточно просто повторять то, что «сработало однажды», или показывать скриншоты исключительного дохода за пиковый месяц. Настоящий консультант по недвижимости предоставляет информацию, основанную на реальных данных, оценивает риски, объясняет скрытые затраты и помогает клиенту принимать ответственные решения. Продавать иллюзии проще, но это предательство в долгосрочной перспективе.
А что насчёт национального бренда?
Помимо индивидуального экономического воздействия, неконтролируемый рост Airbnb может нанести ущерб имиджу страны как качественного туристического направления. Туризм является основным источником дохода Доминиканской Республики, и отели придерживаются строгих правил: они платят налоги, соблюдают нормы, нанимают квалифицированный персонал и гарантируют соответствие стандартам.
Напротив, многие хозяева жилья на Airbnb работают без обучения, регулирования и контроля за соблюдением санитарных норм и правил безопасности. Это не только создает неравные условия для туристов, но и наносит ущерб с трудом завоеванной репутации нашей страны. Через Министерство туризма все доминиканцы инвестируют в создание бренда страны. Несправедливо и нецелесообразно, чтобы эти инвестиции подрывались неформальной моделью, которая уклоняется от ответственности и ослабляет систему.
Заключение
Airbnb — полезная платформа, достойная альтернатива, но это не панацея. Обещание, что покупка сегодня принесет доход завтра, достаточный для погашения кредита, — это всего лишь необоснованное обещание. Как инвесторы, как консультанты, как страна, мы должны стремиться к ответственному, осознанному и устойчивому росту.
