Токенизация недвижимости и модели долевого владения набирают популярность на доминиканском рынке. Однако в рамках системы регистрации недвижимости и системы Торренса не все технологические инновации означают право собственности. В данной статье анализируются юридические различия между долевым владением и токенами, юридические и нормативные риски, связанные с токенизацией, а также необходимость совместимости этих моделей с правовой защитой, которая отличает Доминиканскую Республику как привлекательное место для инвестиций.
В последние месяцы токенизация недвижимости и модели долевого владения начали привлекать внимание на доминиканском рынке. Объявляются о проектах токенизированных отелей, схемах долевого владения и новых способах доступа к рынку недвижимости, обещая демократизацию инвестиций. Инновации приветствуются. Однако в секторе недвижимости правильный вопрос заключается не в том, насколько нова модель, а в том, какие права фактически приобретает инвестор.
В Доминиканской Республике этот ответ неизбежно связан с системой регистрации недвижимости и, в частности, с системой Торренса.
В соответствии с действующей системой Торренса, право собственности на недвижимость не предполагается и не декларируется: оно регистрируется. Реальное право возникает с момента регистрации и подтверждается свидетельством о праве собственности. Это означает, что недвижимость должна быть четко определена, индивидуализирована и иметь юридическую силу в отношении третьих лиц. Следовательно, любая модель инвестирования в недвижимость — традиционная или инновационная — должна анализироваться с учетом фундаментального вопроса: имеем ли мы дело с правом на недвижимое имущество или просто с личным правом?
Правильно структурированные земельные участки соответствуют доминиканской правовой системе. Функциональные единицы в кондоминиуме, четко определенные доли, совместное владение и права, зарегистрированные в реестре прав собственности, представляют собой вещные права, полностью признанные правовой системой. В этих случаях инвестор приобретает определенную часть или долю собственности, подтвержденную свидетельством о праве собственности и защищенную системой Торренса.
Правовая основа для данного вида недвижимости заключается в том, что оно базируется на регистрируемом вещном праве, обладающем полной возможностью принудительного исполнения в отношении третьих лиц и четкой нормативно-правовой базой, определяющей его объем, ограничения и защиту.
С другой стороны, токенизация недвижимости вносит технологический элемент, который ни в коем случае не следует путать с юридической природой приобретенного права. В большинстве современных моделей токен не представляет собой право собственности на недвижимость в юридическом смысле, а скорее экономическую долю, связанную с проектом или доходностью, которую он может принести.
С точки зрения доминиканского права, токен обычно представляет собой личное право, ожидание выгоды или договорные отношения с застройщиком или структурной компанией. Он не является правом на недвижимое имущество и не подлежит регистрации в реестре прав собственности. Токен не вносится в реестр недвижимости; он является частью договора.
Основной риск заключается не в инновациях, а в концептуальной путанице. Когда «токен» представляется эквивалентом зарегистрированной доли в недвижимом имуществе, это создает ожидание, которое не поддерживается доминиканской правовой системой. В случае неплатежей, обращения взыскания на заложенное имущество, корпоративных споров или банкротства владелец токена не имеет той же защиты, что и лицо, обладающее надлежащим образом зарегистрированным недвижимым правом. В системе Торренса то, что не зарегистрировано, не существует как недвижимое право, даже если оно подкреплено технологией блокчейн.
Для большей наглядности целесообразно представить сравнительную таблицу обеих моделей:
| Земельный участок | токен недвижимости |
| Право на недвижимость | Личное или договорное право |
| Признан системой регистрации недвижимости Доминиканской Республики | Система регистрации не признает это право реальным |
| Подлежит регистрации в Реестре прав собственности | Не подлежит регистрации в качестве права на недвижимое имущество |
| Подтверждено дипломом об образовании | Подкреплено контрактом или смарт-контрактом |
| Подлежит принудительному исполнению в отношении третьих лиц | Имеет юридическую силу только между договаривающимися сторонами |
| Защищено системой Торренса | Система Торренса не защищена |
| Это представляет собой законную часть собственности | Это отражает экономические или финансовые ожидания |
| Обеспечьте себе юридическую безопасность в реестре | Оно не имеет защиты, предоставляемой регистрацией в сфере недвижимости |
| Передача права собственности осуществляется после соблюдения юридических и регистрационных формальностей | Цифровая передача без контроля реестра |
| Юридически оно существует как объект недвижимости | Это не является недвижимостью в юридическом смысле |
Данный правовой анализ дополнительно осложняется еще одним элементом, который нельзя упускать из виду: предотвращение отмывания денег в соответствии с Законом 155-17. Схемы токенизации недвижимости, в силу своей цифровой, фрагментированной и потенциально трансграничной природы, создают значительные проблемы с точки зрения идентификации конечного бенефициарного владельца, отслеживания происхождения средств и контроля за операциями — важнейшими столпами доминиканской системы борьбы с отмыванием денег.
В отличие от традиционных сделок с недвижимостью, которые обычно осуществляются через регулируемые финансовые учреждения, токенизация может облегчить международный поток капитала без обычных фильтров, особенно когда речь идет о цифровых платформах, зарубежных платежных системах или криптовалютах. Это требует переосмысления механизмов надзора, чтобы предотвратить превращение инструмента финансовых инноваций в средство обеспечения непрозрачности.
Этот анализ становится еще более актуальным, учитывая, что Доминиканская Республика является членом Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег Латинской Америки (GAFILAT). Членство в этой организации является одним из ключевых факторов, позиционирующих страну как безопасную юрисдикцию для инвестиций, именно благодаря ее приверженности принципам прозрачности, отслеживаемости средств и идентификации конечного бенефициарного владельца.
В рамках этой системы любая модель токенизации недвижимости, действующая в стране, должна быть совместима не только с системой регистрации собственности, но и с международными обязательствами по предотвращению отмывания денег и финансирования терроризма. Инновации не могут развиваться в «серых зонах», которые подрывают репутацию страны или доверие инвесторов.
Инновации в сфере недвижимости не противоречат правовой определенности. Однако в Доминиканской Республике не все цифровые данные представляют собой право собственности, и не все токенизированные данные подлежат регистрации. Истинная сила доминиканского рынка недвижимости заключается в доверии, которое порождает его правовая база, основанная на системе Торренса, Законе 155-17 и международных обязательствах страны.
Прежде чем инвестировать, разбивать активы на части или токенизировать их, важно не то, сколько я смогу заработать, а какие права я фактически приобретаю. Потому что в сфере недвижимости технологии могут развиваться, но правовая определенность остается главным ключом.
