Права собственности не являются абсолютными. Конституция устанавливает четкие ограничения. Знаете ли вы, каковы они? И что еще важнее, сообщаете ли вы о них своим клиентам?
В прошлую пятницу я выступил в качестве спикера на тему «Посредничество в сфере недвижимости и вертикальное проживание» на мероприятии, посвященном активной гражданской позиции, организованном компанией Global Municipality и ее представителем Виктором Фелисом. На мероприятии был представлен проект закона о создании Управления по надзору за кондоминиумами Доминиканской Республики, что является одним из наиболее актуальных вопросов в современном секторе недвижимости Доминиканской Республики. Среди законодателей, муниципальных чиновников, юристов, застройщиков, архитекторов, менеджеров проектов и агентов по недвижимости был поднят важный вопрос: насколько фактически распространяется право собственности на недвижимость в кондоминиуме?
Интересно, что большинство участников ожидали, что новый закон разрешит конфликты. Но, как ни странно, ответ кроется не в предстоящем законодательстве. Он кроется в конституционном положении, которое мы игнорируем с 2010 года и которое уже давно должно направлять нашу профессиональную деятельность.
Статья 51 Конституции: право, имеющее ограничения
Конституция Доминиканской Республики четко гласит: «Государство признает и гарантирует право собственности. Собственность выполняет социальную функцию , которая подразумевает наличие обязательств».
Последние пункты —социальная функция, обязанности— это не просто красивые слова. Они напоминают о том, что право собственности, хотя и реальное и защищенное, не является абсолютным.
Владелец может использовать, получать выгоду и распоряжаться своей собственностью. Но он не может делать это любым способом. Он не может осуществлять свое право, если это изменяет цель проекта, создает чрезмерные риски, искажает предполагаемое использование территории сообществом или нарушает право других на мирную жизнь.
Это ограничение не является произвольным. Оно является прямым следствием Конституции. И именно это многие агенты по недвижимости не объясняют своим клиентам, прежде чем те продадут недвижимость в инвестиционных целях.
Социальная функция: когда индивид уважает коллектив
Кондоминиум — это не просто бетон; это сообщество. Это сообщество со своими правилами, целями и ожиданиями. Каждый собственник имеет права на свою квартиру, но они также делят общие зоны, безопасность, доступ и — что наиболее важно — общее видение проекта.
Эта цель имеет юридическое значение. Она формализована в юридически обязывающем документе: в положениях о совместной собственности. И именно здесь социальная функция перестает быть теоретической и становится практической.
Если проект предназначен для жилой застройки, он не может превратиться в кондоминиум для краткосрочной аренды. Если он предназначен для туризма, он не может претендовать на стабильность жилого сообщества. Если это корпоративный проект, он не может включать жилые помещения, которые порождают конфликты. Не потому, что так говорит агент или застройщик, а потому, что так гласит Конституция.
В действительности, на современном доминиканском рынке грань между «тем, что я могу сделать» и «тем, что я должен сделать» становится все более размытой. Проекты развиваются, использование меняется, и зачастую владелец просто не знает, где проходят границы его прав.
Роль, которую мы, агенты, не принимаем на себя
Как профессионалы в этой области, мы несем ответственность, которую многие из нас не выполняют.
Речь идёт не о работе в правоохранительных органах. Речь идёт о том, чтобы быть консультантами для наших клиентов, а не заниматься созданием проблем.
Когда покупатель спрашивает, можно ли сдавать квартиру в краткосрочную аренду, профессиональный ответ звучит так: «Мы проверяем, разрешают ли это правила, подтверждаем, совместимо ли это с социальной функцией проекта, и объясняем реальные юридические риски, если вы продолжите без этой ясности».
Если покупатель приобретает товар, не понимая ограничений своих прав собственности, и затем сталкивается с судебным иском, ответственность несет не только покупатель. Ответственность также несет агент, совершивший продажу, не уточнив условия.
Проблемы продаж на этапе строительства
На конференции был затронут важный момент: при продаже квартир на стадии строительства агенты даже не имеют доступа к проекту устава кондоминиума. Правила сосуществования составляются, когда строительство практически завершено и квартиры уже проданы.
Покупатели приобретают недвижимость, не зная правил сосуществования или ограничений, установленных социальной функцией сообщества. Правила вводятся с опозданием, что порождает конфликты, поскольку владельцы с самого начала не согласовали свои ожидания.
Вот почему мы должны продвигать правовые реформы, которые обеспечат большую прозрачность в проектах, находящихся на стадии проектирования или строительства. Социальная функция собственности должна уважаться с самого начала, обеспечивая всем — покупателям, застройщикам и агентам — ясность в отношении рамок сосуществования, которые будут регулировать жизнь в этом сообществе.
Компас: правила
Правила кондоминиума становятся важнейшим инструментом. Но они работают только в том случае, если мы, как посредники, их разъясняем. Если продавцы действительно понимают, что покупают. Если юридическая определенность перестает быть просто лозунгом и становится реальностью.
Что вам следует сделать, начиная с сегодняшнего дня
На этой неделе, прежде чем завершить сделку по продаже квартиры, проверьте три вещи:
Во-первых: Какова цель проекта? Жилой, туристический, смешанный, корпоративный?
Второй вопрос: Что говорится в регламенте о разрешенных видах использования и штрафных санкциях? Есть ли у вас проект этого регламента?
Третий вопрос: Осведомлен ли клиент о том, что его права на собственность имеют ограничения?
Если вы ответили на эти вопросы утвердительно, значит, вы защитили своего клиента. И вы защитили себя.
В противном случае вы не продаете недвижимость, а создаете юридические конфликты.
Социальная функция не ослабляет собственность. Она упорядочивает её. Она не уменьшает её. Она гармонизирует её. И она защищает как отдельного собственника, так и сообщество, в которое он инвестирует.
На таком динамичном рынке, как Доминиканская Республика, где постоянно появляются новые модели использования и инвестирования, понимание того, что права собственности имеют ограничения, не является препятствием. Это возможность выделиться как агент.
Потому что когда индивидуальное использование уважает коллективную цель, выигрывают все. Владелец недвижимости получает юридическую защиту. Сообщество обретает стабильность. А вы получаете репутацию профессионала, который защищает клиентов, а не подвергает их юридическим конфликтам.
Вопрос не в том, знаете ли вы социальную функцию. Вопрос в том: объясняете ли вы её своим клиентам с самого первого дня?
