Джоан Фелиз Валойс
Специально для El Inmobiliario
В Доминиканской Республике получение разрешений стало одним из главных препятствий для развития рынка недвижимости. В стране, где строительство составляет приблизительно 10% ВВП и, по данным Центрального банка, создает более 300 000 прямых и косвенных рабочих мест, длительные и громоздкие процессы получения разрешений замедляют рост сектора и, следовательно, влияют на инвестиции, занятость и предложение жилья.
В настоящее время застройщики сталкиваются с фрагментированной, бюрократической и неэффективной системой, где получение необходимых разрешений может занимать от 12 до 24 месяцев в зависимости от местоположения и масштаба проекта. По сравнению с другими странами региона, где процедуры обычно занимают от 6 до 12 месяцев, Доминиканская Республика отстает, что приводит к перерасходу средств, отпугивает инвесторов и замедляет реализацию проектов, которые могли бы способствовать развитию экономики.
Эта проблема затрагивает не только крупных инвесторов и частных застройщиков, но и негативно влияет на ключевые сектора, такие как туризм, строительство доступного жилья и торговля. Необходимы срочные реформы для оптимизации процессов, сокращения произвола и устранения ненужных препятствий, чтобы обеспечить устойчивое и конкурентоспособное развитие.
Лабиринт разрешений: ненужное препятствие
Процесс получения разрешений в стране включает в себя множество государственных органов, каждый из которых имеет свои требования, сроки реагирования и методики, что делает этот процесс колоссальной проблемой для застройщиков. Среди основных участвующих учреждений можно выделить следующие:
Министерство окружающей среды и природных ресурсов: выдача экологических разрешений, утверждение которых может занять до 18 месяцев в зависимости от воздействия проекта на окружающую среду.
Министерство общественных работ и связи (МОРС): утверждение планов дорожного строительства, разрешений на доступ и строительство на автомагистралях или в стратегически важных районах.
Муниципальные советы: выдача разрешений на строительство, определение границ земельных участков и использование земли, причем этот процесс может занимать от 6 до 12 месяцев в зависимости от муниципалитета.
Министерство туризма (Митур): В случае туристических проектов требуются дополнительные разрешения, а время ожидания может превышать полтора года.
Главное управление внутренних налогов (ГУВН): Процессы, связанные с уплатой налогов, передачей прав собственности на землю и другими вопросами, касающимися налогообложения.
Одна из главных проблем заключается в отсутствии у этих организаций интегрированной платформы для одновременного управления всеми разрешениями. Вместо этого застройщикам приходится обращаться в каждое учреждение отдельно, многократно подавая одни и те же документы и сталкиваясь с длительным ожиданием без четкого графика ответа.
К этому добавляется недостаточная цифровизация, поскольку многие процессы по-прежнему зависят от бумажной документации и личных встреч, что не только задерживает сроки, но и увеличивает административные расходы для разработчиков.
Экономические последствия неэффективной системы выдачи разрешений
Всемирный банк в своем отчете «Ведение бизнеса 2020» поставил Доминиканскую Республику на 115-е место из 190 стран по показателю легкости ведения бизнеса, выделив в качестве одного из главных препятствий процессы получения разрешений. Неэффективная система выдачи разрешений имеет прямые последствия для инвестиций и экономического роста
1. Фактор, препятствующий привлечению иностранных и внутренних инвестиций: Инвесторы ищут страны с упрощенными и прозрачными процедурами. В таких странах, как Панама и Коста-Рика, получение разрешений происходит гораздо быстрее, что приводит к миграции части капитала на эти рынки.
2. Увеличение стоимости проекта: Задержки в получении разрешений приводят к дополнительным финансовым затратам, поскольку застройщикам приходится нести дополнительные расходы на банковские проценты, содержание земли и другие эксплуатационные расходы.
3. Постоянный дефицит жилья: По данным Доминиканской ассоциации строителей и девелоперов жилья (ACOPROVI), в Доминиканской Республике наблюдается дефицит жилья, превышающий 1 миллион единиц. Если бы выдача разрешений на строительство была ускорена, больше проектов социального и среднего жилья можно было бы завершить в более короткие сроки.
4. Потеря рабочих мест и экономическая динамика: Строительство — один из секторов, создающих наибольшее количество рабочих мест в стране. Каждая задержка проекта означает, что сотни рабочих остаются без работы на несколько месяцев, что негативно сказывается на экономике тысяч семей.
Истории успеха в регионе: образцы для подражания
Ряд стран Латинской Америки успешно провели реформы, направленные на упрощение процедур выдачи разрешений и стимулирование инвестиций:
Чили: Внедрена цифровая платформа "DOM en Línea", позволяющая осуществлять виртуальное управление разрешениями на строительство с заранее установленными сроками ответа. В результате время получения разрешений сократилось на 40%.
Колумбия: Применила концепцию «экспресс-лицензирования» для проектов с низким воздействием на окружающую среду и городскую среду, сократив сроки утверждения с 12 месяцев до 6 месяцев.
Мексика: В таких городах, как Монтеррей и Гвадалахара, были созданы центры комплексного обслуживания, объединяющие все учреждения в одном месте, что позволило сократить бюрократию и коррупцию.
Эти примеры демонстрируют, что при наличии политической воли и использовании технологий можно преобразовать систему выдачи разрешений, сделав ее более эффективной и конкурентоспособной.
Предложения по модернизации системы выдачи разрешений в Доминиканской Республике
Для решения этой проблемы необходимы срочные меры по упрощению получения разрешений без ущерба для соблюдения норм и стандартов. Ключевые решения включают в себя:
1. Внедрение цифрового «единого окна»: онлайн-система, в которой разработчики могут управлять всеми правами доступа в одном месте, с отслеживанием в реальном времени и установленным временем ответа.
2. Максимальные сроки ответа: Для каждого учреждения должны быть установлены крайние сроки. Если крайний срок истекает без ответа, разрешение должно быть автоматически одобрено молчаливым согласием.
3. Автоматизация процессов и устранение избыточных процедур: оцифровка и упрощение форм, исключение дублирования требований между различными организациями.
4. Повышение прозрачности и контроля: Внедрение механизмов аудита и подотчетности для предотвращения произвола и коррупции при выдаче разрешений.
5. Реформа муниципальных правил: Унифицировать критерии в городских советах, чтобы требования были однородными по всей стране и не различались от одного муниципалитета к другому.
Заключение
Развитие рынка недвижимости в Доминиканской Республике имеет огромный потенциал для дальнейшего стимулирования экономики и улучшения качества жизни ее граждан. Однако разрешительные процедуры остаются препятствием, которое тормозит инвестиции и увеличивает стоимость проектов.
Если страна хочет укрепить свои позиции как привлекательное место для инвесторов и поддерживать устойчивый рост в строительном секторе, модернизация системы выдачи разрешений имеет важное значение. Внедрение цифрового единого центра обслуживания, установление максимального времени ответа и повышение прозрачности — это неотложные изменения, которые принесут пользу всему сектору.
Правительству и соответствующим учреждениям пора признать, что нынешняя система выдачи разрешений не отвечает потребностям рынка и что вместо того, чтобы быть препятствием, она должна стать катализатором развития.
Автор имеет степень MBA, специализируется на цифровом маркетинге и является операционным менеджером в компании Constructora Incaribe, а также обладает более чем 10-летним опытом работы в строительном и туристическом секторах.
