Рейна Эченике,
специально для El Inmobiliario
Доминиканский сектор недвижимости находится на критическом этапе, когда необходимость в всеобъемлющем регулировании становится все более очевидной. Несмотря на значительный рост рынка, особенно в сегменте продаж на этапе строительства и в проектах, находящихся в стадии реализации, отсутствие адекватной нормативно-правовой базы для таких видов продаж создает уязвимости, которые могут угрожать его стабильности и доверию.
Нынешняя ситуация
на рынке недвижимости Доминиканской Республики выявляет тревожные пробелы в законодательстве. Продажи на этапе строительства часто осуществляются без надлежащих гарантий, а отсутствие регулирования деятельности агентов по недвижимости позволяет застройщикам работать без надлежащей операционной структуры. Эта ситуация приводит к незавершенным проектам или проектам, которые не оправдывают ожиданий, что делает доминиканских инвесторов за рубежом особенно уязвимыми.
Дубайская модель как эталон:
международный опыт, в частности, случай Дубая с его Законом № 13 от 2008 года — более новым законом, чем наш, — демонстрирует возможность внедрения эффективной системы регулирования, защищающей все заинтересованные стороны. Эта модель устанавливает обязательную предварительную регистрацию объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, уплату регистрационных налогов, строгую проверку разрешений до начала продаж и систему непрерывного мониторинга, которая превратила его рынок недвижимости в один из самых надежных в мире.
На пути к всесторонней профессионализации:
трансформация сектора требует многогранного подхода, который начинается с профессионализации всех его участников. Создание обязательной системы лицензирования для агентов по недвижимости, сопровождаемой программами сертификации и непрерывным обучением, имеет основополагающее значение. В настоящее время важным шагом в этом направлении является рассматриваемый Конгрессом законопроект о регулировании услуг в сфере недвижимости и брокерских договоров – инициатива, которую с нетерпением ожидает сектор и которая срочно нуждается в его одобрении, поскольку она создаст четкую правовую основу для посредничества в сфере недвижимости. Официальный реестр агентов и застройщиков позволит поддерживать высокие этические и профессиональные стандарты, обеспечивая качество услуг во всем секторе.
Финансовые гарантии и прозрачность:
Защита инвестиций должна основываться на надежных финансовых механизмах. Внедрение обязательных эскроу-счетов и контроль за выплатами в зависимости от этапов строительства являются основополагающими инструментами. Инвестиционные трасты в сфере недвижимости, надлежащим образом контролируемые для обеспечения эффективности,
могут обеспечить дополнительный уровень безопасности для всех заинтересованных сторон.
Стандартизация контрактов и процессов становится еще одним фундаментальным элементом.
Создание стандартизированных единых контрактов для продаж на этапе строительства, контролируемых Агентством по защите прав потребителей (ProConsumidor), гарантирует прозрачность и справедливость сделок. Эти контракты должны содержать подробную информацию о проектах и устанавливать четкие и обязательные сроки сдачи.
Сертификация и саморегулирование:
Отрасли необходима система сертификации, которая проверяет техническую и
финансовую целесообразность проектов до их запуска. Этот процесс должен включать
постоянный мониторинг хода строительства и соблюдения правовых норм. Активное участие таких ассоциаций, как AEI и ACOPROVI, в этих процессах укрепит саморегулирование отрасли.
Преимущества и реализация:
Преимущества надежной нормативно-правовой базы многочисленны. Для покупателей это означает большую безопасность их инвестиций и гарантию соблюдения требований. Сектор выиграет от укрепления доверия и повышения профессионализма услуг, а национальная экономика обретет стабильность и станет более привлекательной для иностранных инвестиций. Реализация этих мер требует поэтапного подхода в три основных этапа. Во-первых, внесение изменений в правовую базу, включая Закон 108-05, для установления временной регистрации и определения четких процедур. Во-вторых, развитие
необходимой инфраструктуры, такой как цифровые платформы регистрации и системы мониторинга.
Наконец, предусмотрен период обучения и адаптации, позволяющий заинтересованным сторонам в этом секторе приспособиться к новым требованиям.
На пути к более безопасному будущему:
регулирование сектора недвижимости — это не вариант, а неотложная необходимость. Предлагаемые меры, вдохновленные успешными моделями, такими как дубайская, направлены на создание более прозрачного, безопасного и профессионального рынка. Действовать нужно сейчас, прежде чем текущие риски перерастут в кризис, который подорвет доверие к сектору.
Благодаря надежной нормативно-правовой базе сектор недвижимости может и впредь оставаться двигателем экономического роста и социального развития Доминиканской Республики, гарантируя защиту как местных, так и иностранных инвесторов.
Данная статья является частью серии «Передовые методы работы с недвижимостью в Доминиканской Республике».
Автор — юрист по недвижимости, предприниматель в сфере недвижимости, генеральный директор Echenique Group, секретарь совета директоров AEI (2024-2026), риелтор, специализирующийся на рынке недвижимости Доминиканской Республики и других стран.
