САНТО-ДОМИНГО. – Хотя Конституционный суд и открыл домовладельцам путь к выселению недобросовестных арендаторов, главным препятствием, вызывающим эту ситуацию, является устарелость закона об аренде в Доминиканской Республике.
«Я считаю, что стране следует обновить свои законы об аренде жилья, приняв новые нормы, отражающие реалии времени. Важно стремиться к балансу, защищая интересы обеих сторон: арендатора и инвестора в недвижимость», — заявляет Режис Хименес.
Опытный агент утверждает, что большинство сделок по сдаче недвижимости в аренду, которые он совершил с 2002 года, были успешно завершены. «За 19 лет работы в сфере недвижимости я слышал очень мало историй о негативных ситуациях с арендаторами, когда арендодателю приходилось прибегать к судебным разбирательствам».
Хименес добавляет, что во всех случаях аренды, когда соблюдались все процессуальные нормы, включая тщательную проверку, заключение договора с надежным поручителем и составление справедливого контракта, понятного и истолкованного обеими сторонами, всегда заключалось успешное соглашение об аренде.
Глауко Гонсалес из компании Premium Real Estate считает, что случаи отказа арендаторов покидать жилье связаны с тем, что закон защищает арендатора, а не собственника; хотя он добавляет, что многие не хотят переезжать в новые квартиры, поскольку это означает увеличение их расходов.
По его мнению, дело не в проверке, проводимой агентом, а в том, чтобы тот, кто управляет недвижимостью, и владельцы убедились, что тот, кого они привлекают к управлению своим домом, может предоставить им гарантии относительно их собственности.
В его случае, по словам руководителя компании Premium, он столкнулся с ситуацией, когда арендатор отказывался покинуть помещение, и эту проблему ему удалось разрешить путем примирения сторон.
Выступают два эксперта по жилищному праву
Маридалия Родригес Падилья и Дениссе Хартлинг — два юриста, эксперты в этой области, которые понимают, что главная проблема, касающаяся аренды и жилищных потребностей, заключается в разрозненности регулирующих ее норм и их неспособности соответствовать потребностям современного общества.
«Наглядный пример можно увидеть в процессе аренды недвижимости, предусмотренном Законом № 43-14, регулирующим предоставление и применение арендной платы, — правилом, принятым 20 октября 1945 года, последнее изменение которого было внесено 32 года назад, 5 февраля 1988 года».
В исследовании «Законодательство об аренде и выселении: правовые предложения для сбалансированного жилищного фонда» авторы утверждают, что нормы, касающиеся вопросов аренды, устарели, а их последующие изменения не соответствуют существующей жилищной проблеме в стране.
«В данной ситуации мы хотим воспользоваться этой возможностью, чтобы подчеркнуть потенциальный вклад, который может внести хорошо защищенный рынок аренды жилья, особенно учитывая его потенциал в сбалансировании нашего жилищного фонда», — отмечают эксперты.
В качестве основного момента они подчеркивают необходимость совершенствования процедур, регулирующих деятельность в сфере аренды, с точки зрения правового баланса, поскольку понимают, что необходимо защищать как собственников, так и арендаторов, а также находить эффективные решения спорных вопросов, возникающих в этих договорных отношениях.
«Нашей стране необходимо обновить правила, регулирующие переговоры об аренде недвижимости, поскольку в настоящее время они регулируются в соответствии с потребностями и обстоятельствами устаревшего общества», — написал Родригес Падилья в статье, опубликованной в 2019 году на сайте Acento.
Что касается закона об аренде жилья
С начала 2018 года Национальный конгресс изучает необходимость реформирования закона, регулирующего рынок аренды недвижимости в Доминиканской Республике. Предложение, рассмотренное Постоянным комитетом по вопросам юстиции, — так называемый «Общий закон об аренде недвижимости и выселениях», представленный депутатами Генри Мераном и Демостенесом Мартинесом, — было одобрено во втором чтении Палатой депутатов.
По словам Родригеса Падильи, этот проект подвергся бесчисленным критическим замечаниям со стороны различных групп, составляющих сектор недвижимости, и особенно со стороны инвесторов на рынке арендной недвижимости.
