2 декабря вступит в силу Техническое положение, вводящее временную регистрацию в реестре недвижимости Доминиканской Республики. Впервые можно будет регистрировать договоры купли-продажи и договорные обязательства, имеющие юридическую силу в отношении третьих лиц. Это изменение произошло слишком поздно для некоторых покупателей, потерявших всё, когда их «невидимые обещания» не смогли предотвратить конфискацию имущества, но оно радикально меняет будущее рынка.
Кошмар, которого можно было избежать
Это произошло на одном из строительных объектов в нашей стране. Покупатели подписали договоры купли-продажи у нотариуса, добросовестно вносили каждый платеж и терпеливо ждали начала строительства. Казалось, всё идёт по плану.
Затем пришло уведомление: весь проект был обременен залогом. Застройщик взял кредит, используя основной титул в качестве залога. Кредитор начал процедуру взыскания задолженности по ипотеке. И эти договоры купли-продажи — те документы, которые покупатели считали такими надежными, — оказались бесполезными перед лицом залога.
Покупатели отчаянно пытались остановить процесс. Они предъявляли свои контракты. Они умоляли о своей добросовестности.
Верховный суд четко и недвусмысленно заявил: «эти предварительные договоры купли-продажи не имеют приоритета перед кредитором, поскольку они не были зарегистрированы» (Решение Верховного суда № 23-0123 от 31 января 2023 г., проанализированное в моей книге «Недвижимость с юридической точки зрения»): в вопросах регистрации нет скрытых прав. Зарегистрированная ипотека имеет приоритет над любым незарегистрированным предварительным договором купли-продажи.
Покупатели, несмотря на свои благие намерения, остались ни с чем. Причина: «То, чтоне зарегистрировано, не имеет юридической силы в отношении третьих лиц». Их обещания были юридически невидимы.
Как юриста, специализирующегося на недвижимости, меня не покидает мысль об этом решении. Не потому, что оно необоснованно — с юридической точки зрения оно безупречно, — а потому, что оно продемонстрировало, что у честных покупателей не было возможности защитить свои права «на начальном этапе».
До настоящего времени
2 декабря 2025 года вступит в силу Техническое положение DNRT-DT-2025-001, вводящее временную регистрацию в систему земельного кадастра Доминиканской Республики. Это нововведение, обусловленное видением таких организаций, как Ассоциация агентов и компаний по недвижимости (AEI), представляет собой исторический сдвиг в защите инвестиций в недвижимость.
Инструмент, который для некоторых появился с опозданием, но как раз вовремя для будущего
Впервые в реестре прав собственности можно регистрировать договоры купли-продажи, опционы на покупку и договорные обязательства, имеющие юридическую силу в отношении третьих лиц. То, что раньше было невидимым, теперь станет достоянием общественности.
Разница поразительна. Раньше покупатель подписывал договор купли-продажи, который не регистрировался в реестре прав собственности, потому что это было невозможно. Застройщик мог заложить недвижимость на время строительства. Кредитор обращал взыскание на заложенное имущество, если застройщик не платил. Покупатель слишком поздно обнаруживал, что его договор купли-продажи не имеет юридической силы. Упущенная выгода.
Теперь, благодаря предварительной регистрации, договор купли-продажи официально оформлен. Третьи стороны, проверяющие юридический статус документа о праве собственности, увидят подтверждения продажи. Если застройщик попытается получить ипотеку, банк увидит зарегистрированные договоры купли-продажи. Полная прозрачность, защита покупателей.
Требования: простота как стратегия
Проект обновленных требований к процедурам регистрации, который в настоящее время открыт для общественного обсуждения до 28 ноября 2025 года, подробно описывает требования к предварительной регистрации сделок. Его преимущество заключается в простоте в применении.
Для регистрации требуется официальное соглашение, содержащее явное согласие собственника на регистрацию, а также заполненная анкета, документы, удостоверяющие личность сторон, и свидетельство о регистрации коммерческого предприятия (где это применимо). Стоит отметить, что для регистрации не потребуется дубликат свидетельства о праве собственности, что устраняет одно из самых больших бюрократических препятствий.
Согласно данному проекту, находящемуся на стадии обсуждения, установленные сборы являются доступными: 130 доминиканских песо за нотариально заверенное действие в соответствии с Законом 140-15, 50 доминиканских песо за нотариально заверенный договор в соответствии с Законом 3-2019, плюс плата за услуги Управления по делам недвижимости, которая варьируется в зависимости от вида услуги. Это минимальная стоимость по сравнению с предоставляемой защитой.
Почему это меняет рынок?
Для покупателей недвижимости, приобретаемой на этапе строительства, это означает возможность потребовать предварительной регистрации договора купли-продажи. Эта регистрация защищает их права от третьих лиц и предупреждает будущих кредиторов о наличии ранее взятых на себя обязательств. Если бы у покупателей в упомянутом мною случае был такой инструмент, сегодня мы бы рассказывали совсем другую историю.
Для добросовестных застройщиков предварительная регистрация публично демонстрирует отслеживаемость их обязательств, повышает доверие покупателей, улучшает кредитоспособность проектов, поскольку банки видят зарегистрированные обязательства, а не просто частные документы, и защищает их репутацию благодаря прозрачному управлению.
Теперь агенты по недвижимости могут проверить сертификат на наличие зарегистрированных обещаний, вариантов покупки или обязательств, которые могут повлиять на доступность объекта. Это защищает их от продвижения объектов со скрытыми проблемами, которые могут выявиться позже.
Неудобная правда
Долгие годы рынок функционировал на основе юридически негласных договоров купли-продажи. Это позволяло застройщикам закладывать недвижимость без ведома покупателей, кредиторам обращать взыскание на залоговое имущество, не зная о предварительных обязательствах, а честным покупателям терять всё.
Резолюция DNRT-DT-2025-001 является институциональным ответом. Страна заявляет: хватит быть невидимой, хватит уязвимых покупателей. Проект, вынесенный на общественное обсуждение, уточняет процедуру, устанавливая единые и предсказуемые правила.
Время действовать
Как юрист, анализировавший это болезненное дело в своей книге, я сейчас испытываю надежду. Но этот инструмент работает только в том случае, если мы им пользуемся.
Задайте себе прямо сейчас вопрос: если вы покупаете недвижимость на этапе строительства, потребуется ли вам предварительная регистрация договора купли-продажи до внесения первоначального взноса? Если вы застройщик, будете ли вы регистрировать каждый договор купли-продажи, чтобы защитить своих покупателей и свою репутацию? Если вы агент по недвижимости, будете ли вы проверять предварительную регистрацию перед выставлением объектов на продажу?
2 декабря невидимое стало видимым. Если бы этот инструмент существовал раньше, эти покупатели не потеряли бы свои инвестиции. Конфликт никогда бы не дошёл до Верховного суда.
Теперь у нас это есть. Вопрос в том: воспользуемся ли мы этим, чтобы история не повторилась?
