Мошенничество встречается в меньшинстве, но оно привлекает больше внимания.
Продажа квартиры без единого сдвинутого камня. Продвижение проекта без разрешений от городских властей, без исследований грунта, даже не ступив на землю. Это новая норма на рынке недвижимости Доминиканской Республики, и мы недостаточно об этом говорим. Сегодня любой, у кого есть аккаунт в Instagram и хорошо сделанный эскиз, может заработать миллионы на предварительных продажах, не имея ни единого утвержденного проекта.
Важно начать этот анализ с уточнения: мошенничество в сфере недвижимости по-прежнему составляет меньшинство. На каждые 70 проектов, сданных в срок и в соответствии с обещаниями, приходится один, который не завершен или создает проблемы. Но именно этот проект, тот, который не был реализован, привлекает больше внимания, чем остальные 69. Именно он получает освещение в СМИ, именно он порождает судебные иски, именно он вызывает разочарование и недоверие среди инвесторов и покупателей.
Продажа без разрешений: новое опасное правило
Нас должна беспокоить не сама модель предварительной продажи, а то, как она реализуется на практике. Всё чаще можно увидеть проекты, агрессивно продвигаемые в социальных сетях, даже с впечатляющими визуализациями и привлекательными ценами, без предварительной расчистки земли, без разрешений от городского совета, без оценки воздействия на окружающую среду от Министерства окружающей среды и без проведения исследований грунта. В некоторых случаях за проектом даже не стоит официально зарегистрированная компания.
Как компания может объявить о продаже 100% проекта, не продвинув ни одного камня? Кто контролирует этот процесс? Отсутствие четкого контроля позволяет тому, что должно быть исключением, стать нормой. И именно здесь начинается настоящий риск для покупателя.
Деньги как приманка: как зацепиться за пустоту
Большинство таких предварительных продаж основаны на простом принципе: получить в качестве первоначального взноса от 10% до 20% от стоимости недвижимости. Если это квартира за 5 миллионов доминиканских песо, то речь идёт о сумме от 500 000 до 1 миллиона доминиканских песо, переданной без каких-либо гарантий. Эти деньги, оказавшись в руках неопытных застройщиков без финансовой поддержки, становятся бомбой замедленного действия.
Если проект не получает должного финансирования или если у компании отсутствует необходимая техническая и финансовая структура, эти деньги используются для покрытия операционных расходов, рекламы, договоров купли-продажи земли или даже предыдущих долгов. А когда приходит время официально начать строительство, средства заканчиваются. С этого момента начинаются задержки, отговорки, молчание, а в некоторых случаях проект и вовсе исчезает.
Неизбежные задержки против скрытой импровизации
Опытные строители знают, что задержки — это часть игры в этой отрасли. Строительство — это не точная наука. Погодные условия, нехватка материалов, логистические проблемы или изменения в законодательстве — всё это может сдвинуть сроки. Мы это понимаем.
Но недопустима импровизация. Многие длительные задержки в проектах на этапе предпродажной подготовки вызваны не внешними факторами, а полным отсутствием планирования. Когда проект начинается без реалистичного технического графика, структурированного финансового плана и квалифицированной команды, он обречен на провал.
Риск многократно возрастает в сочетании с устойчивым ростом затрат. Согласно индексу прямых затрат на жилищное строительство (ICDV), публикуемому ONE, средняя стоимость строительства выросла на 18% с 2021 года из-за глобальной инфляции в отношении стали, цемента, электрооборудования и отделочных материалов. Проект с плохо структурированными финансами не сможет выдержать это воздействие.
Где находятся механизмы контроля?
В такой ситуации крайне важно задать себе вопрос: кто контролирует эту практику? Сегодня в Доминиканской Республике практически любой может назвать себя «девелопером недвижимости», создать визуализацию, завести аккаунт в Instagram и начать продавать, не соблюдая ни одной юридической процедуры.
Ни местные советы, ни природоохранные ведомства, ни попечители не проверяют, имеют ли объявленные проекты правовое и техническое обоснование. И зачастую предварительные договоры купли-продажи подписываются без юридической консультации, с нечеткими пунктами или без реальных штрафных санкций в случае нарушения договора.
Между тем покупатель остается беззащитным. Нет четкого закона о защите, как нет и регулирующего органа, обладающего реальными полномочиями для наказания нарушителей закона. И это создает благодатную почву для неформальности и злоупотреблений.
Речь идёт не о том, чтобы остановить рост, а о том, чтобы его организовать
Индустрии недвижимости не нужны тормоза. Ей нужны порядок, прозрачность и разумное регулирование. Серьезные застройщики — а их в этой стране немало — не боятся надзора. Напротив, он им необходим, потому что их репутация зависит от того, насколько четко функционирует рынок.
В таких странах, как Колумбия и Чили, созданы нормативные рамки, согласно которым предварительные продажи разрешены только после получения проектом официальных разрешений и утверждения исследований. В некоторых случаях деньги покупателя даже хранятся на доверительном счете до достижения определенных этапов строительства. Это защищает обе стороны: покупателя и застройщика.
Почему у нас в Доминиканской Республике не может быть чего-то подобного?
Это касается всех нас: призыв к сектору
Пришло время признать, что это не единичный случай. Это затрагивает всех нас. Это затрагивает застройщика, который выполняет свои обязательства, девелопера, который сдает объект в срок, продавца, который добросовестно работает, покупателя, который ему доверяет, а также коммерческий и туристический секторы, которые выигрывают от здоровой ситуации на рынке недвижимости.
Как часть экосистемы, мы обязаны высказываться и требовать серьезного регулирования. Мы не можем и дальше позволять импровизации и неформальности подрывать доверие к сектору, который доказал свою ключевую роль в развитии страны.
Если мы хотим, чтобы туризм в сфере недвижимости продолжал расти, иностранные инвестиции оставались на высоком уровне, а доминиканцы продолжали инвестировать в свою страну, мы должны позаботиться об этой отрасли. А это начинается с обуздания хаоса и установления четких границ.
Будущее сектора зависит от его репутации
Строительство и развитие недвижимости будут и впредь оставаться опорой экономического роста страны. Но если не будут приняты меры, репутационный риск приведет к сокращению местных и международных инвестиций. Серьезные инвесторы — будь то доминиканцы за рубежом, иностранные фонды или местные семьи — должны знать, что их деньги защищены не только словами застройщика.
Пришло время принимать решения. Вопрос не в том, следует ли регулировать предварительные продажи, а в том, как сделать это разумно и справедливо, чтобы этот сектор продолжал расти, не оставляя после себя жертв.
Потому что строительство — это не просто кладка кирпичей: это и выполнение обещаний. А в стране, где доверие — это капитал, нет инвестиций более ценных, чем доверие.
Мнения, выраженные в данной статье, являются исключительной ответственностью автора.
