В районе Большого Санто-Доминго темпы городского развития за последнее десятилетие определялись вертикальным ростом и расширением застройки. Новые высотки, офисные здания, коммерческие и жилые комплексы ежегодно преображают облик города. И хотя эта экономическая динамика является позитивной и желательной, существует структурная проблема, угрожающая качеству городской жизни, безопасности граждан и самой ценности застройки: незаконное занятие общественных пространств, особенно тротуаров и границ земельных участков.
Это явление выходит за рамки социальных классов и слоев населения. Мы наблюдаем его как в маргинализированных районах, так и в самых престижных районах города. В таких районах, как Нако, Пиантини, Арройо-Ондо или Параизо, высотные здания и крупные комплексы часто «поглощают» тротуары, как если бы они были частью их частной собственности, украшая их клумбами, пандусами, брусчаткой, изготовленной на заказ, или декоративными элементами, которые полностью нивелируют их первоначальную функцию: обеспечение безопасного пешеходного движения.
И речь идёт не только о импровизированных мастерских в жилых районах или неформальных предприятиях, занимающих тротуары в рабочих кварталах. Мы также говорим о страховых компаниях, автосалонах, банках и элитных застройщиках, которые строят вплотную к границам своих участков и изменяют общественное пространство по своему усмотрению, часто без надзора и каких-либо последствий.
Тротуар — это не роскошь, это право
Уважение к тротуарам и границам земельных участков — это не просто вопрос эстетики. Это фундаментальное условие городского порядка, мобильности и безопасности. Без функциональных тротуаров город становится опасным для пешеходов. Без достаточных отступов здания теснятся друг к другу, что затрудняет вентиляцию, уничтожает зеленые насаждения, засоряет системы ливневой канализации и снижает будущую стоимость района.
Согласно данным Доминиканской обсерватории градостроительства (ODU), 62% новых жилых и коммерческих зданий, построенных в период с 2019 по 2023 год в городских районах Большого Санто-Доминго, не соответствуют минимальным требованиям по отступам, установленным муниципальными правилами. Во многих случаях требуемый отступ от фасада в 3-5 метров исключается для создания парковочных мест или увеличения застроенной площади. Такая практика не только нарушает национальные правила зонирования, но и напрямую вредит качеству окружающей среды и городской застройке в целом.
В техническом отчете, представленном Доминиканской коллегией инженеров, архитекторов и землемеров (CODIA) в 2023 году, было выявлено, что каждая третья проверенная постройка в городских районах со средним и высшим классом нарушала как минимум одно из обязательных территориальных ограничений, а также что муниципалитеты не имеют систематических протоколов проверки разрешений на строительство после его завершения.
Между тем, исследование Института устойчивой городской мобильности (IMUS) показало, что более 68% тротуаров в столице частично или полностью загромождены предприятиями, зданиями, несанкционированными пандусами или припаркованными автомобилями. В таких районах, как Вилья-Хуана, Мария-Ауксилиадора и Лос-Прадос, более 70% пешеходов ходят по проезжей части из-за нехватки тротуаров. Другими словами, в большей части города пешеходам негде ходить, не рискуя своей безопасностью.
Кроме того, по данным Межамериканского банка развития, инвестиции в хорошо спроектированные общественные пространства могут повысить стоимость недвижимости в непосредственной близости от них на 5–25%. И наоборот, ухудшение состояния общественных пространств, как правило, приводит к обратному эффекту: девальвации, небезопасности, перенаселенности и перемещению стоимости недвижимости в другие, более благоустроенные районы.
Кража тротуаров влияет на стоимость недвижимости
Эта реальность напрямую влияет на стоимость недвижимости. Районы, где общественное пространство находится в запущенном состоянии, захвачено посягательствами или царит хаос, как правило, теряют свою привлекательность для покупателей, жителей и инвесторов. И со временем эта потеря стоимости приводит к снижению доходности, уменьшению арендной платы, сокращению инвестиций и общему ухудшению состояния района.
Противоречиво, что, хотя в рамках брендинговых кампаний Санто-Доминго пытаются представить как современную столицу, открытую для туризма, связанную с внешним миром и имеющую глобальные амбиции, на практике минимальный стандарт городской благополучности не гарантируется: беспрепятственная прогулка по тротуару.
Как всегда говорил мне мой хороший друг, архитектор и градостроитель: «Женщина не может пройти и двух кварталов на каблуках по тротуару в Санто-Доминго, не наступив на проезжую часть или не подвернув лодыжку». И эта фраза, которая может показаться банальной, точно отражает критическое состояние нашего общественного пространства.
Города, которыми мы восхищаемся, заботятся о том, что мы позволяем терять
Парадоксально, как мы постоянно черпаем вдохновение в таких городах, как Мадрид, Богота, Нью-Йорк или Майами, но при этом игнорируем тот факт, что эти города, несмотря на высокую плотность застройки и давление со стороны рынка недвижимости, ревностно оберегают свои тротуары, отступы от границ участков, площади, пешеходные переходы и правила городского сосуществования. Они делают это потому, что понимают, что городское развитие невозможно достичь, жертвуя тем, что делает возможной общественную жизнь: общественным пространством.
В таких городах, как Медельин, Сан-Паулу, Буэнос-Айрес и Мехико, инициированы процессы активного восстановления общественного пространства, предусматривающие штрафы для тех, кто занимает тротуары, и требования адекватных отступов для новых построек в рамках стратегии по улучшению качества жизни в городах и привлечению официальных инвестиций.
Кто за это ответственен?
Основная ответственность лежит на городских советах и муниципальных департаментах городского планирования и строительного надзора. Именно они отвечают за рассмотрение планов, утверждение строительства, проверку соблюдения нормативных требований и применение санкций за нарушения. Однако на практике большинству этих ведомств не хватает оперативных возможностей, независимости или политической воли для противостояния основным игрокам в сфере городского развития. И тем временем беспорядок усугубляется.
Мы понимаем, насколько ответственно подходит к реализации проектов и стимулированию экономики со стороны строительного сектора, но это не может превратиться в карт-бланш. Недопустимо, чтобы, просто купив землю и оплатив разрешение городского совета, застройщик считал, что имеет право делать все, что захочет. Ответственное ведомство также должно вмешаться и обеспечить, чтобы общественное пространство не приносилось в жертву во имя развития.
Необходимо срочно укрепить эти институты, обеспечив их ресурсами, техническим персоналом и эффективными правовыми инструментами. Но также крайне важно, чтобы граждане, торговые ассоциации и ответственные застройщики высказывались, требовали и продвигали уважение к общественному пространству как непреложное условие для развития недвижимости.
Заключение
Проблема кражи тротуаров – это не мелочь. Это не пустяк. Это глубокий симптом того, как устроен город и кому предоставлено право его занимать. Потому что, когда тротуар крадется, это не просто нарушение технических правил. Это единственное место, где мы все равны, где не имеет значения, едешь ты на машине или идешь пешком, владеешь ты зданием или нет, покупатель ты или прохожий.
Если мы продолжим позволять высотным зданиям убирать отступы от границ участка, предприятиям занимать тротуары, и никто не будет следить за соблюдением правил, мы потеряем не только мобильность, но и наш город.
А без города стоимость недвижимости не сможет сохраниться на протяжении длительного времени.
