На этой неделе, когда Доминиканская Республика была страной-гостем на выставке SIMA Madrid, тысячи европейских инвесторов изучали доминиканский рынок. Стоит помнить, что лежит в основе этой привлекательности: конституционно-правовая база, защищающая иностранных инвесторов явными гарантиями, и, для испанских инвесторов, соглашение об избежании двойного налогообложения, гарантирующее сохранность их прибыли
На этой неделе в IFEMA Madrid прошла очередная выставка SIMA, крупнейшая в Испании и одна из самых влиятельных в Европе, на которой в качестве страны-гостя выступила Доминиканская Республика. Среди образцов проектов в Пунта-Кане, Хуан-Долио, Ла-Романе, Сантьяго, Самане и Пуэрто-Плате, а также перед делегациями из сорока стран, тысячи европейских инвесторов в какой-то момент задавались одним и тем же вопросом: какие правовые гарантии у меня есть, если я инвестирую в Доминиканскую Республику?
Ответ кроется не в словах рекламного буклета или рыночной практике, а в четких конституционных и правовых гарантиях. И необходимо ясно заявить: иностранные инвестиции в страну не зависят от молчаливого одобрения, а от регулирования самого высокого уровня.
Конституция как отправная точка
Основанием для права иностранца инвестировать в недвижимость Доминиканской Республики является Конституция. Статья 221 устанавливает равное обращение как с отечественными, так и с иностранными инвесторами, гарантируя им одинаковые правовые условия. Статья 25 предусматривает, что иностранцы на территории Доминиканской Республики пользуются теми же правами и обязанностями, что и граждане, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. В вопросах недвижимости это означает, что само по себе гражданство не является препятствием для осуществления прав собственности.
От начала до стандартов эксплуатации
На этой основе зиждется Закон № 16-95 об иностранных инвестициях, который воплощает конституционный принцип в конкретные гарантии: равное обращение, свобода репатриации капитала и прибыли, а также защита от экспроприации, за исключением случаев, предусмотренных законом и предусматривающих справедливую компенсацию. По сути, это обещание, которое страна дает иностранному капиталу и которое закреплено в законе.
Преимущество, разработанное специально для испанского инвестора
Есть один факт, который испанским инвесторам следует знать перед подписанием договора, и о котором редко упоминают в брошюрах: между Испанией и Доминиканской Республикой существует соглашение об избежании двойного налогообложения, подписанное в Мадриде в 2011 году и действующее с 2014 года. Это немаловажная деталь. У Доминиканской Республики всего два подобных соглашения в мире — второе заключено с Канадой — и Испания является одним из них.
Что это означает на практике? Это означает, что доход, полученный от инвестиций, включая прибыль от продажи недвижимости, не облагается налогом дважды в обеих странах: соглашение распределяет налоговые полномочия между ними. Для испанских инвесторов это означает более низкие налоги и большую предсказуемость фактической доходности их капитала.
Четкие границы, никаких неожиданностей
Равное обращение не является абсолютным, как в любой серьезной правовой системе. Существуют определенные исключения — политическое участие и приобретение недвижимости в приграничных районах, — где национальные интересы имеют приоритет. Это не повсеместные запреты, а конкретные и прозрачные правила. И эта прозрачность сама по себе является гарантией: инвесторы могут оценить объем своих прав до подписания договора.
Закон, регулирующий данную собственность
Статья 3 Гражданского кодекса Доминиканской Республики устанавливает, что недвижимость, расположенная на территории страны, регулируется доминиканским правом независимо от того, кто ею владеет. Для иностранных инвесторов это означает предсказуемость: их собственность всегда будет регулироваться одними и теми же правилами, без коллизий права, основанных на паспорте владельца.
Это больше, чем просто умение покупать: знание того, как структурировать покупки
И вот что нельзя передать с помощью выставочного стенда. Тот факт, что иностранец может купить недвижимость в Доминиканской Республике, не означает, что он сможет сделать это правильно. Правовая безопасность не заканчивается возможностью покупки; она начинается с того, как структурированы инвестиции, как защищены приобретенные права и как этот актив интегрирован в более широкую стратегию управления капиталом.
Вот почему я настаиваю: для иностранных инвесторов главный вопрос не в том, могут ли они купить, а в том, как структурировать свои инвестиции таким образом, чтобы эти гарантии превратились в реальную защиту. Именно это различие я стремился развить в своей работе, направленной на объяснение системы недвижимости Доминиканской Республики простым языком для иностранных инвесторов.
Институциональная поддержка со стороны сектора
Неслучайно Доминиканская Республика на выставке была представлена Ассоциацией агентов и компаний по недвижимости (AEI) во главе с её президентом Альберто Богаэртом и международным директором Белкис Куэльо, а также собственным стендом. В качестве страны-гостя организация выступила в качестве высшего представителя доминиканского сектора недвижимости в Мадриде. И в этом заключается послание для инвесторов: зрелый рынок признается не только своими проектами, но и институтами и нормативными актами, которые его поддерживают.
Разговор, который заслуживает каждый инвестор
Представленный в Мадриде рынок не просто дает разрешение на покупку: он предлагает систему четких гарантий, имеющих конституционную основу и налоговое обоснование, для уверенного инвестирования. Но эти гарантии становятся реальной защитой только тогда, когда применяются осмотрительно.
Итак, прежде чем подписать договор на участие в проекте, привлекшем их внимание на выставке, каждый инвестор должен задать себе три вопроса. Знаю ли я конституционные, правовые и налоговые гарантии, защищающие мои инвестиции, или я просто принимаю слова из брошюры за чистую монету? Правильно ли я структурирую свою покупку, чтобы эти гарантии действительно меня защитили, или я просто подписываю договор, чтобы не упустить возможность? Есть ли у меня консультанты, которые разбираются в доминиканской правовой системе, или я действую вслепую, ориентируясь в чужой системе?
Понимание правовой базы, защищающей инвестиции, — это первый шаг. Применение этих принципов в сочетании с правильными консультациями — вот что отличает простую покупку от действительно безопасной инвестиции.
Рекомендуемая литература:
- Повестка дня Доминиканской Республики на выставке SIMA 2026 сосредоточена на инвестициях и развитии в сфере недвижимости
- В Испании бизнесмен обращает внимание на инвестиционные гарантии, предлагаемые Доминиканской Республикой
- Какие документы необходимы представителям доминиканской диаспоры для приобретения недвижимости на выставке Banreservas в Испании?
