Джоан Фелиз Валойс
Специально для El Inmobiliario
В предыдущих статьях я обсуждал сложную ситуацию, с которой сталкиваются владельцы недвижимости в Доминиканской Республике из-за устаревшего Закона об аренде и выселении. Несмотря на попытки его реформировать, это законодательство, действующее уже более шести десятилетий, продолжает предоставлять арендаторам широкие полномочия, ставя арендодателей в невыгодное положение и препятствуя инвестициям в долгосрочную арендную недвижимость.
Устаревшее законодательство и его последствия
Закон № 4314, принятый в 1955 году, и Декрет № 4807 от 1959 года составляют правовую основу, регулирующую сдачу жилья в аренду в стране. Эти правила, разработанные в совершенно ином социально-экономическом контексте, чем сегодня, устанавливают процедуры выселения, которые могут длиться месяцами или даже годами, представляя собой значительное бремя для арендодателей, зависящих от арендного дохода. Эта ситуация заставляет многих рассматривать сдачу жилья в аренду как акт веры, учитывая неопределенность и связанные с этим риски.
Согласно данным Доминиканской судебной обсерватории, законодательство в сфере аренды недвижимости разрознено и содержит устаревшие положения, не применимые в настоящее время, что порождает правовую неопределенность для вовлеченных сторон.
Влияние на инвестиции в недвижимость
Ощущение правовой неопределенности и отсутствие эффективной защиты для арендодателей оказали прямое влияние на рынок недвижимости. Многие отечественные и зарубежные инвесторы неохотно вкладывают капитал в недвижимость для долгосрочной аренды, предпочитая другие варианты, такие как краткосрочная аренда или прямая продажа. Эта тенденция сокращает предложение арендного жилья, что затрагивает как арендодателей, так и арендаторов, ищущих жилье.
Исследование, опубликованное в журнале Saber y Justicia, подчеркивает, что арендное жилье на рынке Доминиканской Республики, как правило, имеет более высокое качество, чем жилье, находящееся в частной собственности и предназначенное для проживания собственников. Это демонстрирует важность создания сбалансированного и привлекательного рынка аренды для инвесторов.
Предложения по реформам: прогресс и вызовы
Осознавая эти проблемы, власти Доминиканской Республики предложили новый Общий закон о сдаче недвижимости в аренду и выселениях, который в настоящее время обсуждается в Национальном конгрессе. Эта инициатива направлена на модернизацию и уравновешивание отношений между арендаторами и арендодателями. Среди ключевых предложений:
Задаток и юридические расходы: Установлено, что в качестве гарантии может потребоваться только два задатка, а юридические расходы, возникающие в связи с договором аренды, будут разделены поровну между обеими сторонами.
Процедура выселения: Предлагается ускорить процедуру выселения недобросовестных арендаторов, что позволит вернуть имущество в течение максимум двух месяцев.
Регулирование цифровых платформ: Цель состоит в регулировании сдачи жилья в аренду через такие платформы, как Airbnb, содействуя сбалансированному сосуществованию с традиционной моделью туризма.
Однако, несмотря на эти достижения, отсутствие регулирующего органа для надзора и обеспечения соблюдения нового закона остается серьезной проблемой. Без органа, ответственного за мониторинг и урегулирование споров, существует риск того, что предлагаемые положения не будут эффективно реализованы, что приведет к усугублению существующих проблем.
Заключение: Дискуссия, решение которой еще не найдено
Закон Доминиканской Республики об аренде и выселении остается предметом многочисленных дискуссий. Несмотря на предложения по реформированию и попытки найти более сбалансированную правовую основу, до сих пор не было реализовано никаких конкретных изменений, которые действительно принесли бы пользу арендодателям, которые по-прежнему остаются наиболее уязвимыми на этом рынке.
Эта стагнация привела к тому, что многие инвесторы стали избегать рынка аренды жилья на фиксированный срок, что усугубило дефицит доступного арендного жилья и ограничило возможности арендаторов. Прогресс в принятии нового закона является важным шагом, но без надлежащей реализации и эффективного регулирующего органа трудно предвидеть какие-либо реальные улучшения в краткосрочной перспективе.
Короче говоря, путь к значимой реформе Закона об аренде остается долгим и полным препятствий. Между тем, собственники недвижимости продолжают сталкиваться с неопределенностью, а рынок арендной недвижимости продолжает терять свою привлекательность для инвесторов.
