Автор: Мельчор Алькантара Дамирон
Специально для El Inmobiliario
В последние дни стало известно о ситуации с проектом WestSide Residences Punta Cana и инженером Джоаном Гонсалесом после подачи исков покупателями этого объекта недвижимости.
Этот случай вызвал обеспокоенность и, как это часто бывает в ситуациях, имеющих высокую экономическую значимость, также породил интерпретации, которые требуют тщательного анализа. Ключевой вопрос дискуссии заключается в определении того, является ли несоблюдение сроков сдачи объектов недвижимости автоматически мошенничеством.
С технической и юридической точки зрения ответ довольно прост, хотя, если коротко, ситуация приняла неожиданный оборот. Мошенничество, в общем, подразумевает предварительный умышленный обман, направленный на то, чтобы побудить человека совершить платеж или передать имущество обманным путем. Другими словами, должен быть умысел: преднамеренное желание совершить мошенничество.
В секторе недвижимости это обычно происходит, когда предполагаемый застройщик предлагает несуществующие проекты, не обладая техническими возможностями или искренним намерением их реализовать, с единственной целью привлечения инвестиций от третьих лиц. Однако в рассматриваемом случае присутствуют существенно иные элементы.
Проект WestSide Residences Punta Cana — это не вымысел. Напротив, согласно имеющейся информации, сдано в эксплуатацию около 120 жилых единиц, что свидетельствует о наличии, несомненно, прочной операционной структуры, значительных материальных инвестиций и продолжающегося строительства с многочисленными сданными объектами, подтвержденными даже самими покупателями. Этот факт является ключевым, поскольку он опровергает гипотезу о мошеннических действиях.
Речь, скорее, идёт о значительной задержке в поставке жилья небольшой группе покупателей, которые начали рассрочку платежей во время пандемии. Эта задержка, несомненно, приводит к финансовым потерям и законным претензиям со стороны клиентов. Однако с точки зрения правовой классификации это скорее относится к категории нарушения договора или, в лучшем случае, к административным или гражданским правонарушениям, а не к уголовным делам.
Однако, помимо этого конкретного случая, действительно тревожным является прецедент, который может быть создан, если получит распространение тенденция криминализации ситуаций, которые по своей природе подпадают под гражданскую юрисдикцию. Ни в одной области коммерческого права несоблюдение требований не может быть классифицировано как уголовное преступление.
В постпандемический период на сроки выполнения проектов напрямую повлияло множество факторов. Среди наиболее значимых можно выделить следующие:
-Устойчивый рост стоимости материалов из-за глобального инфляционного давления, что напрямую повлияло на первоначально запланированные бюджеты.
- Заторы и увеличение стоимости морских грузоперевозок по логистическим причинам.
- Задержки в процессах выдачи разрешений, вызванные как перегрузкой учреждений, так и изменениями в законодательстве различных юрисдикций.
- Нехватка квалифицированной рабочей силы, особенно в туристических центрах, таких как Пунта-Кана, где спрос на строительные работы превышает предложение рабочей силы, а процесс ликвидации незаконной рабочей силы значительно повлиял на темпы строительства, особенно в этом районе.
Эти факторы не являются единичными случаями или исключительными для какого-либо одного застройщика. Они были подробно задокументированы различными заинтересованными сторонами в отрасли и средствами массовой информации, повлияв на сроки реализации многочисленных проектов в сфере недвижимости по всей стране.
В этом контексте крайне важно предупредить о системном риске чрезмерной реакции на закон. Если жалобы (распространенные и предсказуемые в долгосрочной деятельности, такой как строительство) начнут интерпретироваться как доказательство преступного поведения без тщательной оценки умысла, это может вызвать цепную реакцию с серьезными последствиями:
- Факторы, снижающие инвестиционный спрос: Капитал, особенно институциональный капитал, негативно относится к правовой неопределенности. Возможность уголовного преследования за непредвиденные обстоятельства, связанные с бизнесом, повышает воспринимаемый риск и снижает инвестиционный аппетит.
- Паралич предварительных продаж: Модель развития рынка недвижимости в Доминиканской Республике в значительной степени опирается на предварительные продажи иностранцам и доминиканцам, проживающим за границей, в качестве механизма финансирования. Если застройщики сталкиваются с несоразмерным криминальным риском, они, как правило, ограничивают эту схему, что влияет на жизнеспособность новых проектов.
- Увеличение стоимости финансирования: финансовые учреждения корректируют свои ставки в зависимости от риска. Обстановка, связанная с уголовным преследованием, увеличивает стоимость кредита, в конечном итоге перекладывая бремя на потребителя.
- Сокращение рынка: сочетание снижения инвестиций, уменьшения количества проектов и увеличения финансовых затрат приводит к замедлению темпов развития сектора, что напрямую влияет на занятость, экономический рост и городское развитие.
- Искажение роли прокуратуры: Хотя бесспорно, что прокуратура действует с законным намерением защищать покупателей, неоправданное расширение уголовной сферы на по сути договорные конфликты может исказить ее функцию и перегрузить систему делами, которые должны разрешаться в гражданских судах.
На практике «охота на ведьм» в этом секторе — понимаемая как неизбирательное преследование застройщиков за любое нарушение контракта — была бы не только несправедливой в случаях, когда нет злого умысла, но и могла бы спровоцировать обвал продаж недвижимости.
Ничто из вышесказанного не подразумевает, что задержки следует минимизировать или что покупатели должны оставаться незащищенными и лишенными эффективных механизмов для требования соблюдения условий договора, компенсации или даже его расторжения. Ответственность застройщика перед своими клиентами не вызывает сомнений. Эффективная защита прав покупателей имеет важное значение для доверия к рынку. Но такая защита должна осуществляться посредством соответствующих правовых механизмов, четко различающих мошенничество и коммерческий риск. Поэтому крайне важно избегать чрезмерного упрощения, которое автоматически приравнивает задержку к мошенничеству, поскольку это искажает анализ и может привести к несоразмерным последствиям.
Развитие рынка недвижимости по своей природе является рискованным видом деятельности, зависящим от множества внешних факторов. Покупатели это понимают. Именно поэтому они предпочитают покупать недвижимость на этапе строительства, поскольку этот риск представляет собой экономию при предварительной покупке. Когда эти факторы нарушаются, последствия ощущают как застройщики (которые видят, как их прибыль и сроки сдачи объекта сокращаются), так и покупатели (которые несут убытки из-за длительного ожидания). Ключ к решению проблемы заключается в управлении этими рисками с прозрачностью, ответственностью и соблюдением закона. Определение конкретных обязанностей будет зависеть от властей и судов, но как Обсерватория, мы будем стремиться к тому, чтобы обсуждение основывалось на надежных правовых и технических критериях, гарантирующих стабильность сектора.
Баланс между защитой покупателя и обеспечением правовой защиты застройщика не только желателен, но и необходим для устойчивости рынка недвижимости Доминиканской Республики.
Содержание и мнения, выраженные здесь, являются исключительно мнением автора. Inmobiliario.do не несет ответственности за эти заявления и не считает их обязательными для своей редакционной политики.
Рекомендуемая литература:
